나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512917 [1] 인천광역시 서구 가좌동 556-53 4층407호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 서구 가좌동 소재하는 "가좌고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 상가, 학교, 근린생활시설,등으로 이루어졌으며, 주거지역으로서 주위환경은 보통시 됨

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여, 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 7층 건내 중 제4층 제407호로서, 외벽은 석재붙임 및 페인팅 등 마감. 창호는 하이샷시 창호임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 기계식차량용승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남동측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26. ~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장 조사시 거주인 및 이해관계인이 부재 등으로 인하여 외형조사 및 귀 제시목록 및 건축물현황도와 평가전례에 따라 유사 물건의 통상적인 내부상태를 기준하였으니 경매 참여시 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경512917 (1)

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 556-53 4층407호

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 7층 건내 제4층 제407호

준공 연도: 2021년 (JSON 정보 기반)

1.2. 면적 정보

토지 면적: 11.18㎡ (약 3.38평)

토지 지분: 11.179999999999998㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 35.16㎡ (약 10.64평)

건물 지분: 35.16㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

전용 면적: 35.16㎡

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가: 154,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 "가좌고등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 상가, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로서, 주위 환경은 보통 수준입니다.

특정 혐오 시설에 대한 정보는 파악되지 않았으며, 전반적으로 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

압류 (갑6) - 서울특별시금천구, 접수일자 2024-11-25

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

주택임차권 (을1) - 이상훈 (HUG), 보증금 170,000,000원 (말소동의 확약서 제출로 소멸 예상)

압류 (갑7) - 금천세무서장

강제경매 (갑8) - 주택도시보증공사 (본건 경매 신청 채권자)

등기부상 기재된 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 매각으로 인수되는 권리

본건의 경우, 말소기준권리보다 선순위이면서 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

다만, '대항력있는임차인' 김 (보증금 1,000,000원)은 별도로 고려될 수 있습니다. (인수 보증금 합계: 0원으로 명시되어 있으나, 권리 분석상 잠재적 인수 가능성 내포)

3.4. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 1,000,000원

차임: 600,000원

전입일자: 2024-08-26

대항력: 있음

비고: (공란)

임차인: 주택도시보증공사(이상훈)

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-29

확정일자: 2022-07-06

배당신고일자: 2024-04-23

대항력: 없음

비고: (말소됨)

3.5. 등기부 채권 총액

170,000,000원

4. 상권분석

가좌동 지역은 주거, 근린생활시설, 상가 및 일부 공업 지역이 혼합된 복합 상권의 특징을 보입니다. 오피스텔의 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

주변에 학교(가좌고등학교) 및 다양한 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

대항력있는 임차인(김 ) 존재. 보증금 1,000,000원으로 상대적으로 소액이나, 명도 과정에서 협의 필요.

HUG 인수조건 변경 (말소동의 확약서 제출로 인수 부담은 적을 것으로 예상되나, 구체적인 변동 사항 확인 필요).

건물 현황 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 상태 파악에 제약이 있었음 (감정평가서 요약 참조).

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 가좌동에 위치한 오피스텔로, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다. 가좌고등학교 인근으로 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준입니다. 최근 유사 면적의 오피스텔이 2026년 5월 22일 151,030,000원에 거래된 기록이 있으며, 감정가는 154,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인(김 )이 존재하나 보증금이 1,000,000원으로 상대적으로 소액이며, HUG 관련 권리는 말소 동의 확약서 제출로 인수 부담은 적을 것으로 보입니다. 다만, 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 토지거래허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)과 현장 조사 제약 사항은 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

최근 실거래가(151,030,000원) 대비 적정 수준의 감정가(154,000,000원) 형성.

준공업지역 내 주거/상업 복합 지역으로 안정적인 임대 수요 기대.

소액의 대항력 있는 임차인(보증금 1,000,000원)은 명도 협상 대상이 될 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 최근 실거래가(35.16㎡, 6층)가 151,030,000원임을 감안할 때, 현재 제시된 감정가(154,000,000원)는 시장 가격과 유사하거나 소폭 높은 수준입니다. 4층이라는 점과 토지거래허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)을 고려하여, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

본건의 대항력 있는 임차인(김 )의 보증금 1,000,000원은 잠재적 인수 금액으로 간주할 수 있으나, '인수 보증금 합계: 0원' 명기를 참고하여 입찰가 산정에서는 제외하되, 현장 조사 시 확인이 필요합니다.

따라서, 시장 조사 및 권리 분석 결과를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 148,000,000원 ~ 153,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

최종적으로, 148,000,000원 수준을 기준으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.