나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1693 [1] 인천광역시 동구 송림동 8-467 참좋은집 2동 3층304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그린감정 · 평가일 2025.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 동구 송림동 소재 '인천아시안게임 송림경기장' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 인근에 아파트 및 오피스텔, 공장 및 근린생활시설 등이 밀집하고 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 (사용승인일자 : 2015.07.02.) 제3층 제304호로서, 외벽 : 석재붙임마감 및 몰탈위 페인트 마감 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 업무시설 및 공동주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 30m 내외, 남서측으로 노폭 약 10m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 광로3류(폭 40m~50m)(2024-07-08)(접합) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1693 (1)

소재지: 인천광역시 동구 송림동 8-467 참좋은집 2동 3층304호

용도: 오피스텔

건축년도: 2015년 7월 2일 (사용승인일자)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 건물 정보

건물명: 참좋은집 (2동 3층 304호)

구조: 철근콘크리트구조

전용면적: 64.72㎡ (약 19.58평)

총 층수: 10층 (본건 3층)

외벽: 석재붙임마감 및 몰탈위 페인트 마감

창호: 샷시창호

설비: 기본적인 급배수, 위생, 승강기, 난방 설비 구비

1.3. 토지 정보

토지면적 (대지권): 19.30㎡ (약 5.84평)

토지 이용 현황: 정방형 평지로서 업무시설 및 공동주택 등의 건부지로 이용중임.

1.4. 감정 정보

감정가: 137,000,000원

토지/건물 일괄 감정

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 동구 송림동 소재 '인천아시안게임 송림경기장' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변에는 아파트, 오피스텔, 공장 및 근린생활시설 등이 밀집하여 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통망

본건 건물까지 차량으로 접근이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본건은 북동측으로 노폭 약 30m 내외, 남서측으로 노폭 약 10m 내외의 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 준주거지역에 속하며, 광로3류(폭 40m~50m) 및 도로에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 유형 및 채권자

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 농협은행입니다.

3.2. 권리 관계 요약

등기부상 소유권 보존은 김효실 외 1명 명의로 2015년 7월 8일 접수되었습니다.

이후 공유자 지분 이전, 농협은행 근저당 (말소기준권리, 135,600,000원), 롯데카드 가압류, 현대카드 가압류, 농협은행 임의경매, 서울보증보험 가압류 등이 등기되었으나, 모두 말소 처리되었습니다.

총 말소된 채권 금액은 175,150,570원입니다.

본 경매로 인해 모든 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계는 현재 미상으로 파악되어, 명도 진행 시 임차인과의 소통이 필요할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 현황

본건이 위치한 인천 동구 송림동 일대는 재개발 및 도시 재생 사업이 활발히 추진되고 있는 지역입니다. 송림1·2구역 재개발 사업이 진행 중이며, 2030년 말 입주를 목표로 하고 있어 향후 신축 아파트 단지가 들어설 예정입니다. 또한, 송림골 골목형상점가 안내간판 설치 등 상권 활성화를 위한 노력이 진행되고 있으며, 지역 특화거리 조성 사업도 추진 중에 있습니다. 주변에는 송림시장 등 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능은 유지되고 있습니다.

4.2. 상권 활성화 정도

인천 구도심의 주요 지역 중 하나인 동구 송림동은 원도심 부활을 목표로 다양한 개발 사업이 진행되면서 상권 활성화 가능성이 높습니다. 특히 대규모 주거 단지 조성 계획은 배후 수요 증가로 이어져 상권에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에 송림시장 등 재래시장이 위치하여 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 인천동구청, 인천광역시의료원, 인천백병원, 퍼스트병원, 이편안인천요양병원 등 관공서 및 병원 시설이 비교적 가까운 거리에 위치하고 있어 의료 및 행정 서비스 이용이 용이합니다. 꿈드림센터와 같은 다목적 시설도 인근에 조성될 예정입니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

도보권 내에 인천동명초, 동산중, 동산고 등 학군이 형성되어 있으며, 재능대학교 등 교육 기관도 인근에 위치합니다. 의료 시설로는 인천광역시의료원, 인천백병원, 퍼스트병원, 이편안인천요양병원 등이 소재하여 건강 관리에 유리합니다.

5.3. 대중교통 접근성

건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 도원역 및 동인천역 이용도 가능하여 인천 시내 및 수도권으로의 이동이 비교적 수월할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 불확실성

등기부등본상 임차인 현황은 인수 보증금 합계 0원으로 명확히 확인되나, 임대 관계는 현재 미상으로 파악됩니다. 이는 추후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포하고 있으므로, 명확한 점유 관계 확인 및 적극적인 소통이 필수적입니다.

6.2. 주변 환경 리스크

과거 인천 동구 송림동 일대는 공장 지대가 인접하여 난개발이나 소음, 환경 문제에 대한 우려가 제기된 바 있습니다. 다만, 현재는 대규모 재개발 및 도시 재생 사업이 활발히 추진되면서 주거 및 상업 환경이 개선되고 있으며, 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 동구 송림동에 위치한 오피스텔로, 주변의 재개발 및 도시재생 사업으로 인해 향후 지역 가치 상승이 기대되는 지역에 있습니다. 기본적인 생활 편의시설 및 교통망을 갖추고 있으며, 권리 분석상 인수해야 할 부담이 없는 상태입니다. 다만, 임대 관계 미상에 대한 명확한 확인과 명도 과정에서의 주의가 필요합니다. 전반적으로 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 인천 구도심 재개발 및 도시 재생 사업 수혜 지역: 송림1·2구역 재개발 등 대규모 개발 사업으로 인한 미래 가치 상승 기대

* 권리 인수 부담 없음: 모든 권리가 말소되는 조건으로 낙찰 후 즉시 재산권 행사 가능

* 편리한 생활 인프라: 주변 시장, 병원, 학교 등 생활 편의 시설 접근 용이

* 교통 편의성: 차량 접근 용이 및 대중교통망 구축

9. 예상 입찰가

9.1. 주변 시세 분석

본건과 유사한 '참좋은집' 오피스텔의 경우, 2026년 1월 기준으로 24평형(약 79㎡)대의 실거래가가 확인되었습니다. 유사 면적(64.72㎡, 약 19.58평)의 오피스텔 시세는 지역별, 건물별 편차가 크나, 최근 유사 지역의 오피스텔 매물 및 실거래가를 고려할 때, 본건의 감정가 137,000,000원 수준 또는 그 이하에서 형성될 가능성이 있습니다. 특히, 주변 지역의 개발 호재와 낙찰가율을 종합적으로 고려해야 합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가 137,000,000원을 기준으로, 주변 시세 및 최근 낙찰가율 추이를 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 120,000,000원 ~ 135,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다. 낙찰가율은 해당 경매의 입찰 참여율 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

(인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.