나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512558 [1] 인천광역시 남동구 논현동 756-1 에코메트로6블록한화꿈에그린아파트 602동 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해우 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천시 남동구 논현동 소재 "인천고잔초등학교" 북서측 인근하여 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지로 이루어져고 주변에 각급학교 및 다양한 편의시설이 소재하여 제반 주거환경 양호한 편입니다.

교통상황

대상물건까지 제반 차량의 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 도보로 15 분 정도 거리에 수인분당선 "인천논현역'이 소재하여 제반 교통여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 35층 건물 내 8층 일부로서, 외 벽 : 인조석 붙임, 몰탈위페인팅 등, 창 호 : PVC새시 창호입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 '아파트' 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비,승강기설비 등 제반 편의설비 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로 인접지와 등고평탄하며, 공동주택(에코메트로6블록 한화꿈에그린아파트) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 남서측으로 약 25 정도의 광대로, 남동측으로 폭 20 미터 정도의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2025-07-28)(소래논현지구) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03 -08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) ((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경512558 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 756-1 에코메트로6블록한화꿈에그린아파트 602동 8층801호

용도: 아파트

감정가: 553,000,000원

토지면적: 57.43㎡ (약 17.37평)

건물면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: (OOOOOOO (정보 비공개)

특이사항: 유동화물건, 중복사건

1.2. 건물 정보

아파트명: 에코메트로 6블록 한화꿈에그린아파트

동/호수: 602동 8층 801호

사용승인일: 2010년 12월 24일

건축구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕

총 층수: 35층 중 8층

전용면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

분양면적: 제공된 정보에서 명확한 분양면적은 확인되지 않으나, 통상적으로 전용면적 84.95㎡는 34평형 또는 35평형으로 공급됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 인천시 남동구 논현동 소재 "인천고잔초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 대규모 아파트 단지로 형성되어 있으며, 각급 학교 및 다양한 편의시설이 소재하여 전반적인 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

단지 내 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 도보로 약 15분 거리에 수인분당선 "인천논현역"이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 단지 남서측으로는 폭 약 25m의 광대로, 남동측으로는 폭 약 20m의 도로와 접하고 있어 도로 접근성 또한 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2017년 2월 7일 접수된 우리은행 근저당권(을8, 217,000,000원)입니다.

이후로 여러 건의 근저당, 압류, 가압류, 강제경매, 임의경매 등기 등이 순차적으로 등기되었으며, 해당 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 725,004,206원으로 감정가 대비 높은 편입니다.

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

이해관계인의 협조가 원활하지 않아 임대차 관계가 확인되지 않았습니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 반드시 포함된다는 점을 유의해야 합니다. (명도 진행 시 점유자 확인 및 협의 필요)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권 개요: 해당사항 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본 물건이 속한 에코메트로 6단지는 대규모 아파트 단지로, 단지 내 상가 및 인근 상업시설 이용이 용이합니다.

주변에 인천고잔초등학교, 인천논현역 등이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

인근 지역의 토지이용계획은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(소래논현지구) 등으로 지정되어 있어, 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무 (외부 검색 결과)

인근 지역에 대한 주변 시설 조사 결과, 본 물건지에서 직접적으로 가깝게 위치한 혐오시설(산업단지, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 대규모 아파트 단지와 학교, 공원 등이 주를 이루고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 논현한화에코메트로6단지

동수: 7개동

세대수: 960세대

사용승인일: 2010년 12월 24일

주차대수: 총 1,350대 (지하 기계식 1,346대, 옥외 기계식 4대)

단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

5.2. 주변 생활 인프라

* 교육: 인천고잔초등학교가 인근에 위치하며, 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 보호되고 있습니다.

* 교통: 수인분당선 인천논현역을 이용한 수도권 접근성이 용이하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

* 편의: 주변 상업지구의 다양한 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 유동화물건: 경매 절차 진행 과정에서 복잡성이 예상되거나 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

* 임대차 관계 미상: 명도 시 예상치 못한 점유자 발생 또는 임차인과의 협의 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 감정가를 초과하므로, 최종 낙찰가율이 중요합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 과거(2025.08.26. ~ 2026.08.25.) 외국인 대상 허가구역으로 지정되었던 이력이 있으나, 현재는 해당 기간이 만료되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 논현동의 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 주거 환경 및 교통 여건이 우수합니다. 최근 실거래가 확인이 가능하며, 가격 변동 추세를 파악할 수 있다는 장점이 있습니다. 다만, 다수의 권리 관계와 중복 사건, 임대 관계 미상 등의 요소는 경매 참여 시 신중한 접근을 요구합니다. 낙찰받은 후 명도 과정을 원만하게 진행하는 것이 중요하며, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는 것이 투자 성공의 관건이 될 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 가치: 잘 형성된 대규모 아파트 단지의 입지 조건.

* 교통 및 생활 인프라: 인천논현역 접근성 및 주변 편의시설 이용 용이.

* 최근 실거래가 기반 시세 파악 용이.

* 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 7월 거래 데이터를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(84.992㎡~84.986㎡, 약 25.7평)의 아파트가 15층, 25층, 23층에서 각각 52,000만원, 52,000만원, 55,000만원에 거래되었습니다.

평균 시세는 약 53,000만원으로 산정됩니다.

7월 초 최고가 거래액(55,000만원) 대비 7월 중순 실거래가(52,000만원)는 약 3,000만원 하락하는 추세를 보입니다.

본 건의 감정가(553,000,000원)는 7월 초 시세 수준으로, 최근 시세 하락 추세를 고려하면 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

보수적인 접근을 위해 최근 시세 하단인 52,000만원을 기준으로 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 553,000,000원

최근 실거래가 하단: 520,000,000원

권리 관계의 복잡성, 임대차 미확인 리스크 등을 감안하여, 최근 실거래가 하단(52,000만원)을 기준으로 80% ~ 85% 수준의 낙찰가율을 적용하는 것이 적절해 보입니다.

* 520,000,000원 * 0.80 = 416,000,000원

* 520,000,000원 * 0.85 = 442,000,000원

감정가 대비 75% ~ 80% 수준으로도 고려해 볼 수 있습니다.

* 553,000,000원 * 0.75 = 414,750,000원

* 553,000,000원 * 0.80 = 442,400,000원

종합적으로, 시세 하단 및 감정가 하락폭을 고려하여 41,000만원 ~ 45,000만원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 본건의 개별적인 상태, 현장 방문 결과, 권리 분석 심층 검토 등을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.