나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512859 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 622-37 선인하트빌2차 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인주 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동소재 용현초등학교 서측인근에 위치하며 주위로는 아파트 및 다세대주택,근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 3층 301호로서 외벽:드라이비트 마감등. 창호:샤시창호.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비,난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지를 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512859 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 622-37 선인하트빌2차 3층301호

용도: 다세대주택

건축물대장상 주용도: 공동주택

건축물대장상 건물명: 선인하트빌 2차

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 21.48㎡ (약 6.50평)

토지지분: 21.475㎡ (약 6.50평)

건물면적: 45.26㎡ (약 13.69평)

건물지분: 45.26㎡ (약 13.69평)

건물 층수: 총 5층 건물 중 3층

전유부분 면적: 45.26㎡ (약 13.69평)

1.3. 가격 정보

감정가: 106,000,000원 (1억 6백만원)

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.5. 특이사항 및 기타

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 3번 주택임차권 (다만, 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 제출 시 소멸 가능성 있음)

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재, SGI 인수조건 변경

임대관계: 미상

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 용현초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위로는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 도로상태

본건 북서측으로 포장도로에 접해 있어 차량 및 보행자 통행에 무리가 없음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

지역지구: 준주거지역

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등에 한함, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

말소기준권리: 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정 (갑8, 접수일자: 2025-09-29)

매각으로 소멸될 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

인수되는 권리:

* 을구 3번 주택임차권: 한국토지주택공사 (보증금 103,000,000원, 전입일자: 2020-05-28, 확정일자: 2020-05-15). 등기부상 '인수'로 기재되어 있으나, 물건명세서에 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되었다는 내용이 있어 인수 여부가 확정되지 않았으므로 면밀한 확인이 필요함.

* 임차인 원종복: 전입일자 2024-10-24, 대항력 있음. 보증금 및 차임은 미상임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 원종복

보증금: 미상

차임: 미상

전입일자: 2024-10-24

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 한국토지주택공사 (입주자 박민경)

보증금: 103,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-05-28

확정일자: 2020-05-15

배당신고일자: 2023-11-15

대항력: 없음 (단, 등기부상 '인수'로 기재되어 있어 복합적인 판단 필요)

비고:

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (이 정보는 채권자 정보와 동일하며, 임차인 현황으로서의 실제 존재 여부 불확실)

보증금: 103,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-05-28

확정일자: 2020-05-15

배당신고일자: 2023-11-15

대항력: 있음 (이 부분은 채권자로서의 지위와 상충될 수 있어 주의 깊게 검토 필요)

3.3. 권리분석 종합 의견

본건은 대항력 있는 임차인 원종복(보증금 미상)과 주택임차권 등기된 한국토지주택공사(보증금 103,000,000원)가 존재하여 인수 부담이 발생할 수 있음. 특히 한국토지주택공사의 임차권은 등기부상 '인수'로 명시되어 있으나, 물건명세서 상 서울보증보험의 말소 동의 확약서 제출 여부에 따라 인수 여부가 달라질 수 있는 복잡한 상황임. 따라서 입찰 전 반드시 해당 확약서 제출 여부 및 법원의 최종 판단을 확인해야 함. 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항 역시 이와 관련된 것으로 판단되며, 이에 대한 명확한 소명 자료 확인이 필수적임.

4. 상권분석

본건은 용현초등학교 인근의 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 상업시설보다는 주거 기능이 중심인 지역임. 주변에 편의시설 및 교육시설이 분포하고 있어 지역 주민들의 생활 편의는 무난한 수준임.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 용현초등학교, 용현여자중학교, 인천남고등학교 등 (도보 거리)

* 교통시설: 인근 버스정류장 다수 (간선, 지선 노선 운행)

* 편의시설: 용현시장, 다수의 근린생활시설 (마트, 병원, 식당 등)

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대해 지도 서비스 등을 통해 확인한 결과, 본건으로부터 인접하여 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 유해 공장 등)은 파악되지 않음.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 (원종복): 보증금 및 차임이 미상으로, 인수 시 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 수 있음.

* 한국토지주택공사 임차권의 인수 가능성: 보증금 103,000,000원의 임차권을 인수하게 될 경우, 이는 상당한 부담으로 작용할 수 있음. 서울보증보험의 말소 동의 확약서 제출 여부에 따라 인수 여부가 결정되므로, 불확실성을 내포하고 있음.

* SGI 인수조건 변경: 이 조건이 정확히 무엇을 의미하며, 임차권 인수 여부에 어떤 영향을 미치는지 명확한 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 다세대주택으로, 교육 및 교통 환경이 비교적 양호한 편임. 그러나 대항력 있는 임차인 및 보증금 1억 3백만원의 주택임차권 인수 가능성이라는 중대한 권리상 리스크를 안고 있음. 특히, 서울보증보험의 말소 동의 확약서 제출 여부에 따른 임차권 인수 여부의 불확실성이 가장 큰 위험 요소로 작용함. 이러한 불확실성이 해소되고 임차권이 소멸될 경우, 감정가 대비 시세 분석을 통해 투자 가치를 재평가할 수 있으나, 현재로서는 상당한 주의와 면밀한 권리 분석이 선행되어야 하는 물건임.

8. 투자 포인트

* 용현동 일대의 주거지 내 입지: 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있음.

* 교통 및 편의시설 접근성: 대중교통 이용이 편리하며, 주변 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 향후 지역 개발 또는 교통망 개선 시 시세 상승 여력이 있음. (단, 이는 권리 문제 해결을 전제로 함)

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 인근 유사 면적의 다세대주택 실거래가는 3.3㎡당 약 155만원 ~ 204만원 수준으로 형성되어 있음. 본건 건물 면적(45.26㎡)을 기준으로 환산 시, 시장 시세는 약 7,100만원 ~ 9,200만원 범위로 추정됨.

감정가 106,000,000원 대비 현재 시세가 낮게 형성되어 있는 점, 그리고 대항력 있는 임차인 및 인수 가능성이 있는 주택임차권(보증금 103,000,000원)의 존재로 인해 권리상의 부담이 매우 큰 상황임.

만약 한국토지주택공사 임차권이 인수된다면, 시세 대비 인수 보증금이 더 높아지는 비정상적인 상황이 발생하므로, 실질적인 순자산 가치는 마이너스로 추정될 수 있음.

따라서, 서울보증보험의 말소 동의 확약서 제출 여부와 그로 인한 한국토지주택공사 임차권의 최종 소멸 여부가 확정되기 전까지는 신중한 접근이 필요함.

만약 임차권이 인수될 가능성이 높다면, 매우 낮은 금액으로 접근하거나 유찰 가능성을 고려해야 함.

보수적인 관점에서, 만약 임차권 인수 부담이 해소된다는 전제 하에, 시장 시세(약 7,100만원 ~ 9,200만원)와 감정가(106,000,000원)를 종합적으로 고려하여, 권리상 리스크에 대한 상당한 할인율을 적용한 예상 입찰가는 약 75,000,000원 ~ 85,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 제안함.

단, 임차권 인수 여부에 대한 명확한 확인 없이는 입찰가 산정이 어렵다는 점을 다시 한번 강조함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.