나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512788 [1] 인천광역시 계양구 작전동 244-4 예승파크빌 4동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 '작전초등학교' 남측 인근에 위치하며 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스 정류장 등이 소재하는 바 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 제4층 제401호로서, 외벽 : 스톤코트 및 벽돌치장쌓기 마감 등. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호 : 하이샤시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 평탄한 부정형 토지로서 현황 "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약6미터 포장도로로 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호(1): 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6662))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26) (외국인 등 주택용도 취득,지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512788 (1)

* 소재지: 인천광역시 계양구 작전동 244-4 예승파크빌 4동 4층401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 91,000,000원

* 토지면적: 22.95㎡ (약 6.94평)

* 토지 지분: 22.95㎡ (약 6.94평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 38.28㎡ (약 11.58평)

* 건물 지분: 38.28㎡ (약 11.58평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 전OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 계양구 작전동 '작전초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕 5층 건물 내 제4층 제401호입니다. 외벽은 스톤코트 및 벽돌치장쌓기 마감이며, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샤시창호입니다.

* 이용상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 도로와 평탄한 부정형 토지로서, 현재 '다세대주택' 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접하여 출입이 가능합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리 현황:

* 갑12, 갑13, 갑14: 소유권 이전 (매매)

* 을9: 주택임차권 (전현진, 2025-07-28 접수, 말소: 인수, 권리금액: 125,000,000원, 전입일자: 2022-03-28, 확정일자: 2022-02-24)

* 갑15: 강제경매 (채권자: 전현진, 2025-09-26 접수, 말소: 말소기준권리)

* 임차인 현황:

* 임차인: 전

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-28

* 확정일자: 2022-02-24

* 배당신고일자: 2025-07-28

* 대항력: 있음

* 말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경512788, 2025-09-26 접수)

* 권리분석 요약:

* 을구 9번 주택임차권은 말소기준권리(강제경매개시결정)보다 선순위에 해당합니다.

* 임차인 전 은 대항력과 확정일자를 갖추고 있어 보증금 회수에 우선순위가 있습니다.

* 채권자가 임차인인 전현진으로, 본인 명의로 경매를 신청한 것으로 파악됩니다.

* 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 9번 임차권등기... 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함" 이라는 문구가 명시되어 있습니다.

* 감정평가액(91,000,000원)이 임차인의 보증금(125,000,000원)보다 낮으므로, 경매 매각대금으로 임차인 보증금 전액을 변제하기 어려울 것으로 예상됩니다.

* 따라서, 매수인은 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 잔액을 인수할 가능성이 매우 높습니다. (인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 이는 배당 과정에서 소멸되지 않는 권리에 대한 일반적인 표기일 수 있으며, 실제로는 인수될 가능성을 염두에 두어야 합니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 시세 (최근 매매 정보 분석):

* 2026년 7월 거래된 유사 면적(약 39㎡)의 다세대주택이 8,800만원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 거래된 중대형 면적(약 75㎡)의 다세대주택이 13,700만원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 거래된 유사 면적(약 41㎡)의 다세대주택이 11,300만원에 거래되었습니다.

* 본 물건(38.28㎡)의 감정가는 91,000,000원입니다.

* 이를 바탕으로 볼 때, 해당 물건의 시장 가치는 약 90,000,000원에서 105,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 주변 임대 시세 (분석): 제공된 JSON 정보에 임대 관련 상세 시세 데이터가 없어 구체적인 분석은 어렵습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: '작전초등학교'가 인근에 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석상 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차보증금 인수: 가장 큰 리스크입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 125,000,000원에 달하며, 감정평가액이 이를 초과하지 못할 가능성이 높아 매수인이 해당 보증금 잔액을 인수해야 할 위험이 매우 큽니다. 이는 물건의 총 매입 비용을 감정가 및 시세보다 훨씬 높게 만들 수 있습니다.

* 부동산 거래 허가구역: 본 물건이 소재한 지역은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 외국인 등이 주택 용도를 취득 시 관련 규제를 받을 수 있습니다. (해당 기간 내 취득 시)

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 작전동에 위치한 다세대주택으로, 작전초등학교 인근에 소재하여 교육 환경은 비교적 양호합니다. 그러나 가장 큰 문제는 선순위 임차인이 존재하며, 대항력 있는 임차인의 보증금이 125,000,000원에 달하고 감정평가액이 이를 초과하지 못할 가능성이 높아 매수인이 해당 보증금 잔액을 인수해야 할 위험이 매우 크다는 점입니다. 채권자가 임차인 본인이라는 점은 보증금 회수에 대한 의지를 보여주지만, 매각가를 통해 전액 회수가 어렵다고 판단될 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 발생합니다. 상권 및 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 작전초등학교 인근으로 안정적인 주거 지역에 해당합니다.

* 잠재적 가치: 만약 임차인 보증금 인수 리스크를 해소하거나, 향후 주변 개발 계획 등으로 인한 시세 상승 가능성을 기대할 수 있다면 투자 고려가 가능합니다.

* 경매를 통한 취득: 시장 가격 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있으나, 명확한 권리 분석과 추가 비용 발생 가능성을 철저히 계산해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시장 가치 분석: 최근 거래된 유사 면적의 다세대주택 시세는 8,800만원 ~ 11,300만원 수준이며, 감정가는 91,000,000원입니다. 이를 종합하면 본 건의 순수 부동산 가치는 약 90,000,000원 ~ 105,000,000원으로 추정됩니다.

* 권리 분석 기반 예상 입찰가:

* 임차인의 보증금이 125,000,000원이며, 감정가(91,000,000원) 대비 높은 금액으로, 매수인이 보증금 잔액을 인수할 확률이 매우 높습니다.

* 만약 매수인이 보증금 125,000,000원을 전부 인수한다고 가정하면, 총 매입 비용은 입찰가 + 125,000,000원이 됩니다.

* 따라서, 예상되는 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치(약 90,000,000원 ~ 105,000,000원)를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

* 이러한 막대한 인수 보증금 리스크를 감안할 때, 낙찰 후 총 매입 비용이 시장가치 범위 내에 들어오도록 하기 위해서는 입찰가를 매우 낮게 책정해야 합니다.

* 감정가(91,000,000원)와 보증금(125,000,000원)의 차이, 그리고 시장가치를 고려할 때, 매우 보수적으로 접근해야 합니다.

* 본 건의 경우, 위험 요인이 크므로 감정가 대비 낮은 금액으로 입찰하는 것을 고려할 수 있습니다.

* 보수적인 예상 입찰가: 70,000,000원

* 참고: 위 입찰가(70,000,000원)로 낙찰받고, 만약 임차인 보증금 125,000,000원 중 경매 배당으로 변제되지 않는 금액(최대 125,000,000원)을 전부 인수하게 된다면, 총 매입 비용은 70,000,000원 + (125,000,000원 - 배당받는 금액)이 되어, 최악의 경우 약 195,000,000원까지 높아질 수 있습니다. 따라서 실제 입찰 시에는 배당 절차 및 최종 인수 금액을 면밀히 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.