나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1687 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 89-23 어반스뷰6차 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천석암초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 주안역(지하철1호선 및 인천 지하철2호선), 시민공원역(인천지하철2호선)이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상14층 건물 내 제4층 제401호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재 붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.(구조는 후첨 "내부구조도" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식주차설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄하게 조성된 2필지 일단의 사다리형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측 및 남동측으로 노폭 약 15미터 및 4미터 내외의 포장도로에 각각 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

주안동 89-23번지 : 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)) )<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함). 주안동 89-26번지 : 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1687 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 89-23 어반스뷰6차 4층 401호

건물명: 어반스뷰6차

용도: 오피스텔

감정가: 210,000,000 원

토지면적: 9.90㎡ (약 2.99평)

토지지분: 9.901㎡ (약 2.99평)

건물면적: 69.54㎡ (약 21.03평)

건물지분: 69.54㎡ (약 21.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOO (농협은행)

총 등기부 채권액: 276,202,266 원 (근저당 225,600,000원 + 가압류 50,602,266원)

건축물 용도: 업무시설 (오피스텔)

사용승인일: 2019년 11월 4일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

지하층 수: 3개층

지상층 수: 14개층

2. 입지조건

위치: 본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 소재하며, "인천석암초등학교"의 남서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 본 물건이 위치한 지역은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

교통상황: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 위치해 있습니다. 또한, 지하철 1호선 및 인천 지하철 2호선 환승역인 주안역과 인천 지하철 2호선 시민공원역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2020년 5월 13일 접수된 농협은행 주식회사 근저당권 (을1)입니다.

낙찰 시 소멸되는 권리:

* 농협은행 주식회사 근저당 (을1)

* 인천신용보증재단 가압류 (갑5, 2025-01-20 접수)

* 농협은행 임의경매 개시결정 (갑6, 2025-10-01 접수)

인수되는 권리: 권리분석 결과, 낙찰로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 없어 추가 확인이 필요합니다. 현재까지 파악된 등기부상 권리는 모두 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-06-01

* 확정일자: (미기재)

* 배당신고일자: (미기재)

* 대항력: 없음

* 비고:

인수 보증금 합계: 0원

권리분석 의견: 본 건의 등기부상 권리 관계는 말소기준권리인 근저당보다 후순위에 해당하는 권리들이 모두 존재하며, 이들은 모두 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다. 또한, 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 및 명도 관련 사항은 현장 확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 인천광역시 미추홀구 주안동 일대는 인천의 주요 교통 요지로서, 지하철 1호선과 인천 2호선의 환승역인 주안역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다. 인근에 인천석암초등학교가 있어 배후 주거 수요가 존재하며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다. 오피스텔의 경우, 역세권이라는 장점과 주변 상업시설의 풍부함으로 인해 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

최근 주변 오피스텔 시세는 3.3㎡당 약 300만 원에서 350만 원 선으로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

교육시설: 인천석암초등학교가 본 물건에서 가까운 거리에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

교통시설: 주안역(1호선, 인천2호선)과 시민공원역(인천2호선)을 도보 또는 대중교통으로 이용할 수 있어 서울 및 인천 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다. 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다.

편의시설: 주변에 다수의 상가, 병원, 은행 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활에 필요한 모든 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 주거 및 상업 시설 위주로 형성되어 있으며, 현재까지 파악된 바로는 본 물건에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 없는 것으로 확인됩니다.

6. 잠재적 리스크

임차인의 실제 점유 및 명도: 임차인 김 의 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있고 대항력도 없으나, 실제 해당 호실을 점유하고 있을 가능성이 있습니다. 이 경우, 명도 절차 진행 시 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 현장 조사를 통해 점유 관계를 명확히 파악해야 합니다.

토지거래 허가구역 지정: 주안동 89-23번지 및 89-26번지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 토지거래 계약 허가구역으로 지정되어 있습니다. 외국인 투자자는 해당 기간 내에 토지 취득 관련 허가를 받아야 하는 점을 유의해야 합니다.

건물 노후도: 2019년 11월에 사용 승인된 비교적 신축 건물이나, 향후 건물 유지보수 및 관리비 발생 등을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동의 더블 역세권(주안역) 인근에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 접근성과 풍부한 생활 편의 시설을 갖추고 있어 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 등기부상 권리 관계는 깨끗하여 낙찰 후 인수되는 권리가 없으며, 임차인의 보증금 인수 부담 또한 없습니다.

하지만 임차인의 실제 점유 여부 및 명도 진행 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요하며, 외국인 투자자의 경우 토지거래 허가 요건을 숙지해야 합니다. 현재 파악된 주변 시세와 감정가를 비교했을 때, 적정 수준의 시세 차익을 기대할 수 있을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

더블 역세권(1호선, 인천2호선) 인접으로 탁월한 교통 요지.

인천석암초등학교 인접 및 풍부한 주변 상업시설로 인한 높은 생활 편의성.

권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적은 안전한 투자 대상.

오피스텔로서 임대 수익과 향후 시세 상승을 통한 투자 수익을 동시에 기대할 수 있는 잠재력.

9. 예상 입찰가

감정가: 210,000,000 원

인수 보증금: 0원

현 시세 분석:

본 물건과 유사한 인천광역시 미추홀구 주안동 일대의 오피스텔 시세는 3.3㎡당 약 300만 원에서 350만 원 수준으로 형성되어 있습니다.

건물면적 69.54㎡ (약 21.03평)를 기준으로 환산 시, 시장가치는 대략 200,000,000원에서 231,777,000원 범위로 추정됩니다.

본 물건의 감정가는 210,000,000원으로, 시장 가치와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

예상 입찰가 제안:

본 건은 인수되는 권리 및 보증금이 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다. 다만, 실제 명도 과정에서의 변수를 고려해야 합니다.

주변 시세 및 경쟁 입찰 상황을 고려할 때, 감정가 수준인 210,000,000원 내외에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

보다 정확한 입찰가 산정을 위해서는 유찰 횟수, 경쟁률, 최신 실거래가 추이, 임대 수익률 등을 면밀히 분석한 후 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.