나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512903 [1] 인천광역시 서구 오류동 1630-8 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2025.10.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 "검단 일반산업단지" 내에 위치하며, 주위는 공장 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약15m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역 , 지구단위계획구역(뷰티풀파크) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

제시목록 외의 물건

후첨 '지적개황도', '건물개황도' 및 '사진용지' 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임. - 기타사항: 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 일반철골구조 경사지붕 단층건으로서, (사용승인일:2012.10.31) 외벽: 판넬 마감 등, 내벽: 판넬 마감 등, 창호: 샷시 창호 마감 등입니다. 기호(3): 일반철골구조 경사지붕 3층건으로서, (사용승인일:2012.10.31) 외벽: 인조석 붙임 마감 등, 내벽: 내부인테리어 마감 등, 창호: 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

기호(2): 자원순환시설로 이용중임. 기호(3): 식당 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적개황도', '건물개황도' 및 '사진용지' 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임. - 기타사항: 해당사항 없음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-목록2. 자원순환시설로 이용중
-목록3. 식당 등으로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경512903 (1)

소재지: 인천광역시 서구 오류동 1630-8

용도: 공장

감정가: 14,055,568,500원

토지면적: 6607.60㎡ (약 1999.08평)

건물면적: 4852.65㎡ (약 1467.94평) + 제시외 건물 748.00㎡ (약 226.27평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행

1.2. 건물 구조 및 이용 현황

기호(2): 일반철골구조 경사지붕 단층 건물 (사용승인일: 2012.10.31), 자원순환시설로 이용 중

기호(3): 일반철골구조 경사지붕 3층 건물 (사용승인일: 2012.10.31), 식당 등으로 이용 중

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 "검단 일반산업단지" 내에 위치하며, 주변은 공장 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준임.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지는 대체로 등고 평탄한 가장형으로 공업용 건부지로 이용 중임.

본건의 동측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로에 접하여 차량 통행에 불편함이 없음.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

일반공업지역, 지구단위계획구역(뷰티풀파크), 중로2류(폭 15m~20m), 일반산업단지로 지정되어 있음.

과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되었으나, 해당 기간(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)은 이미 만료되었음. (기존 허가구역 정보)

성장관리권역에 해당하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있으나, 산업단지 내 물건으로 직접적인 영향은 제한적일 것으로 판단됨.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

말소기준권리는 2024년 2월 5일 접수된 중소기업은행의 근저당(채권액 9,600,000,000원)이며, 이에 따라 본 건의 임의경매 개시결정(2025년 10월 1일, 채권액 8,194,231,393원)을 포함한 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 인수되는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않음.

3.3. 임차인 현황

임차인: 최혜린

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업자등록일: 2018년 5월 8일

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 '0원'으로 명시되어 있음. 금액이 미상이라도 실제 인수 또는 명도 협상에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있으므로 주의가 필요함.

3.4. 등기부채권 총액

토지 및 건물 등기부채권 총액은 9,600,000,000원임.

4. 상권분석

4.1. 산업단지 내 입지

본건은 검단 일반산업단지 내에 위치하며, 주변으로 다수의 공장 및 산업시설이 밀집해 있음.

이는 산업 활동을 위한 인프라가 잘 갖추어진 지역임을 시사함.

4.2. 주요 이용 업종

현재 건물은 목록 2의 자원순환시설 및 목록 3의 식당 등으로 이용되고 있어, 해당 업종 또는 연관 산업 시설로서의 활용이 용이할 것으로 보임.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

차량 접근 및 대중교통 이용이 가능하여 기본적인 교통 편의성은 확보됨.

5.2. 주변 편의시설

산업단지 내 위치 특성상 주거 편의시설보다는 산업 관련 지원시설이 주를 이룰 것으로 예상됨.

5.3. 혐오시설 유무

주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았으나, 산업단지 특성상 일부 공장의 운영으로 인한 소음, 분진, 악취 등이 발생할 가능성은 고려해야 함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

최혜린 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 보증금/차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁 또는 비용이 발생할 가능성이 있음.

6.2. 제시외 건물 포함

일괄매각 대상에 제시외 건물이 포함되어 있어, 해당 건물에 대한 명도 또는 철거, 활용 계획 수립이 필요함.

6.3. 토지거래허가구역 (과거 이력)

과거 토지거래허가구역으로 지정되었던 이력이 있으나, 현재 허가 기간(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)은 만료되었음. 따라서 경매 취득 시 별도의 토지거래허가 절차는 필요하지 않음.

7. 종합 의견

인천 서구 오류동 검단 일반산업단지에 위치한 본 공장 물건은 넓은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 산업단지 내 입지 특성상 관련 업종 운영에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 현재 자원순환시설 및 식당 등으로 이용 중이며, 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금/차임이 미상인 점, 제시외 건물이 포함된 점 등은 명도 및 추가 비용 발생 가능성을 내포하고 있어 주의 깊은 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 산업단지 내 핵심 입지

검단 일반산업단지 내 위치하여 산업 활동 및 물류 이동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

8.2. 넓은 부지 및 건물 면적

6,607.60㎡의 넓은 토지 면적과 4,852.65㎡의 건물 면적은 향후 증축, 신축 등 개발 가능성을 제공합니다.

8.3. 일괄 매각 장점

토지와 건물을 일체로 취득하여 활용 가치를 극대화할 수 있습니다.

8.4. 활용 가능한 현 시설

자원순환시설 및 식당으로 운영 중인 현 상태를 그대로 활용하거나, 필요에 따라 용도 변경하여 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인 최혜린씨의 보증금 및 차임이 미상으로 확인되어 이에 대한 추가 확인 및 고려가 필요합니다.

본 물건의 감정가는 14,055,568,500원이며, 채권 총액(9,600,000,000원)이 감정가에 근접하므로, 유찰 가능성 및 향후 입찰 시 시장 상황, 명도 비용, 추가 투자 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.