나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512969 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 199-9 아르누보 101동 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '주안사거리' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지2/9층 건물 내 제101동 제2층 제202호로서, (사용승인일 : 2022.01.06) 외벽 : 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 및 내부 인테리어 마감(표준마감기준) 등 창호 : 하이샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 주거용 오피스텔로 이용중인것으로 탐문 조사됨.

설비내역

본건은 위생 및 급·배수 설비, 난방설비, 승강기 설비, 옥내소화전 설비, 화재탐지 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필 일단의 사다리형 토지로서, 공부상 '업무시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 약 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), (2)는 공히 일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512969 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 199-9 아르누보 101동 2층202호

* 건물명: 아르누보

* 용도: 오피스텔 (현재 주거용으로 이용 중 추정)

* 감정가: 290,000,000원

* 토지면적: 18.19㎡ (약 5.50평)

* 토지 지분: 18.19㎡

* 건물면적: 69.83㎡ (약 21.12평)

* 건물 지분: 69.83㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 인천수산업협동조합 (등기부 요약상 확인)

* 사용승인일: 2022년 01월 06일

* 건축물대장상 주용도: 업무시설 (전유부상 호실: 202호, 2층)

1.2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '주안사거리' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 주변으로 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 서측으로 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 지역지구: 일반상업지역, 방화지구

* 기타: 가축사육제한구역, 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26 ~ 2026.08.25, 외국인에 한함)

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 10월 05일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을3) 입니다.

* 말소예정 권리: 말소기준권리보다 늦은 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (예: 갑8 임의경매)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 자료상 '지상권'으로 표기되어 있으나, 상세 내용은 비고란에 없어 확인이 필요합니다. (일반적으로 오피스텔/집합건물에서 특이사항)

* 인수주의 사항:

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상입니다. (금액이 미상인 임차인이 없더라도, 임대 관계가 미상임을 주의해야 합니다.)

* 등기부채권 총액: 10,000,000원 (을3 근저당권 기준)

1.4. 상권분석

* 주변: 주안사거리 인근으로 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 밀집되어 있습니다.

* 상업시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 대중교통 및 차량 접근성이 양호하여 유동인구가 있을 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하 2층/지상 9층 건물 중 101동 2층 202호입니다.

* 내부 마감: 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 내부 인테리어 마감, 창호는 하이샷시 창호 마감 등입니다.

* 이용상태: 현재 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었습니다.

* 설비: 위생 및 급·배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 옥내소화전 설비, 화재탐지 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 주변 편의시설:

* 해당 건물 및 인근에 다양한 상업시설(근린생활시설), 식당, 카페, 편의점 등이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

* 대중교통 이용이 편리한 버스정류장이 인근에 위치합니다.

* 주변 혐오시설:

* 현재 확인된 자료상으로는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 언급되지 않았습니다. 다만, 주변 지역의 재개발 지연으로 인한 쓰레기 방치 및 슬럼화 우려에 대한 보도가 일부 확인되었습니다. 이는 직접적인 혐오시설은 아니나, 향후 지역 환경에 영향을 줄 수 있는 잠재적 요인으로 고려할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 신축: 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 물리적 하자 가능성은 낮습니다.

* 권리관계: '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권' 항목이 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 현장 확인 또는 추가 조사가 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 인수 보증금 0원이라 하더라도, 임대 관계가 미상이라는 점은 혹시 모를 상황에 대비하여 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

* 토지거래 허가구역: 외국인 토지 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (국내 매수인에게는 직접적인 영향이 적습니다.)

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 비교적 신축(2022년식) 오피스텔로, 주안사거리 인근의 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 주거용으로 이용 중인 것으로 파악되며, 건물 내외부 상태 및 설비는 양호한 것으로 평가됩니다. 권리관계상 특별히 인수해야 할 부담(임차보증금 등)은 없는 것으로 보이나, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 대한 추가 확인이 요구됩니다. 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인으로 향후 수년간 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 역세권 및 사거리 인근: 주안사거리 및 인근 버스정류장 접근성이 양호하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 일괄 매각: 토지 및 건물을 함께 취득하여 재산권 행사가 용이합니다.

* 잠재적 가치 상승: 지역 개발 계획 및 신축 건물의 특성상 향후 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

현재 제공된 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2024년 02월 21일: 265,000,000원 (69.2㎡, 8층)

* 2025년 12월 19일: 174,770,000원 (69.2㎡, 5층)

* 2026년 02월 26일: 168,870,000원 (69.83㎡, 5층)

상기 매매 정보 중, 2025년과 2026년 거래 가격이 2024년 가격 대비 현저히 낮게 나타나는 점은 해당 거래의 특수성(예: 특수 관계자 거래, 급매 등)을 시사할 수 있습니다. 본건은 2층에 위치하고 있으며, 감정가는 290,000,000원입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 대비 합리적인 수준에서 접근하는 것이 바람직합니다.

* 적정 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 260,000,000원

* 본 물건은 2층으로, 고층 대비 낮은 가격으로 평가될 수 있으나, 신축 건물이라는 점과 감정가, 그리고 유사 면적의 과거 최고가 거래(2024년 2.65억원)를 고려하여 위 범위를 제시합니다.

주의사항:

* 본 보고서는 제공된 정보에 기반하여 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종적인 투자 결정이 이루어져야 합니다.

* 특히 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'에 대한 상세 내용은 반드시 확인하시기 바랍니다.

* 향후 부동산 시장 변동 및 개별 물건의 상태에 따라 가치 변동이 있을 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.