나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72434 [1] 경기도 남양주시 다산동 668-2 가운리슈빌오피스텔 7층 725호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해강 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 도농동 소재 "도농사거리" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류소가 소재하고 근거리에 경의중앙선 "도농역"이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층건내 제7층 725호로서 외 벽 - 몰탈위페인팅, 테라코타 마감 등 내 벽 - 벽지 및 타일마감 등 창 호 - 하이샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 급배수설비 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 근리생활시설 및 오피스텔부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 대로와 접하고 남측으로 중로와 접하며 도로상태는 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(가운택지지구), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로 )(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,과밀 억제권역<수도권정비계획법>,공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>,택지개발지구(가운지구)< 택지개발촉진법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관 한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058 호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72434 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건정보

소재지: 경기도 남양주시 다산동 668-2 가운리슈빌오피스텔 7층 725호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물 총 층수: 10층

해당 층수: 7층

건물 준공 연도: 2017년

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 면적정보

건물 전용 면적: 20.95㎡ (약 6.34평)

토지 면적: 6.16㎡ (약 1.86평)

건물 지분 면적: 20.9536㎡ (약 6.34평)

토지 지분 면적: 6.1636㎡ (약 1.86평)

1.4. 기타정보

감정가: 93,000,000원

물건명세서 작성일: 2026년 09월 30일

공부와의 차이: 없음

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 남양주시 다산동에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류소가 있고 경의중앙선 "도농역"이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 도로 및 토지 이용

북측으로 대로, 남측으로 중로와 접하고 있어 도로 접근성은 양호함.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(가운택지지구)에 해당하며, 중로2류 및 중로3류와 접합.

가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약허가구역(외국인 등/용도:주택) 등의 제한이 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 등기부 요약

등기부상 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기(접수일자 2025년 10월 02일)임.

이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(김지현)

보증금: 105,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021년 12월 13일

확정일자: 2021년 11월 17일

배당신고일자: 2024년 01월 16일

대항력: 없음

3.3. 인수 및 소멸 권리

매각으로 모든 등기부상 권리(소유권, 임차권, 강제경매 등)는 소멸될 예정임.

특별매각조건에 따라 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨.

따라서, 매수인은 상기 임차인에 대한 보증금을 인수하지 않음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건은 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재된 지역으로, 업무 및 주거 기능이 복합된 상권임.

5. 생활정보

5.1. 건물 현황

본 건은 철근콘크리트구조의 10층 건물 중 7층에 위치한 호실임.

내벽은 벽지 및 타일 마감, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 테라코타 마감 등임.

5.2. 설비 내역

기본적인 급배수 및 위생 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등이 갖추어져 있음.

5.3. 임대 현황

일반적인 임대 관계는 미상이나, 상세 임차인 정보(주택도시보증공사)는 권리분석 섹션 참조.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 관련 특수 조건

주택도시보증공사가 채권자이자 임차인으로 등재되어 있으며, 특별매각조건에 따라 임차보증금 반환채권 포기 및 임차권 등기 말소가 조건임. 이에 따라 매수인이 보증금을 인수하지 않으나, 관련 절차 진행 시 HUG 측과의 명확한 소통이 필요함.

6.2. 토지 이용 제한

다수 토지 이용 계획 및 제한 사항(가축사육제한, 배출시설설치제한, 폐기물매립시설 설치제한, 토지거래계약 허가구역 등)이 존재하나, 오피스텔 및 근린생활시설 용도로는 직접적인 문제가 없을 것으로 판단됨.

주변에 혐오시설이 직접적으로 인접한 정보는 확인되지 않으나, 토지 이용 제한 사항들을 종합적으로 고려할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 다산동의 가운 리슈빌 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 특히, HUG(주택도시보증공사) 관련 임차인과의 관계에서 매수인이 보증금을 인수하지 않는다는 점과 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸된다는 점은 매우 긍정적인 조건입니다. 감정가는 9,300만원이나, 최근 시세는 8,000만원 수준으로 확인되어 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* HUG 보증금 인수 부담 없음.

* 대중교통 이용이 편리한 역세권(경의중앙선 도농역) 인접 입지.

* 오피스텔 및 근린생활시설 혼재 지역으로 안정적인 임대 수요 기대.

* 최근 매매 시세 대비 감정가와의 격차 존재.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 8,000만원, 감정가 9,300만원을 고려할 때, 보증금 인수 부담이 없고 권리 관계가 명확한 점을 감안하여 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 접근하는 것이 유리합니다.

예상 입찰가는 85,000,000원에서 88,000,000원 사이를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.