나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1684 [1] 인천광역시 서구 연희동 742-6 효성주택 에이동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 "서곶중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리조 평슬래브지붕 4층 건물내 4층 401호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로, 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(연희1·2 지구단위계획 구역)), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평 생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

인천지방법원 2025타경1684 (1) 부동산 임의경매 물건에 대한 보고서입니다.

본 물건은 인천광역시 서구 연희동 742-6 효성주택 에이동 4층 401호에 소재한 다세대주택입니다.

감정평가액은 75,000,000원이며, 토지와 건물 일괄매각 대상입니다.

토지 면적은 28.27㎡ (약 8.55평)이며, 건물 면적은 35.95㎡ (약 10.88평)입니다.

채권자는 상주축산업협동조합입니다.

본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권이 있습니다.

1.1. 입지조건

1.1. 1. 주변 환경

본 물건은 인천광역시 서구 연희동에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 구체적으로는 "서곶중학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변에 병원, 식당, 마트, 편의점 등 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있어 생활 환경이 양호한 편입니다.

1.1. 2. 교통

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에는 지하철역이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 임차인 현황

임차인으로 신혜림 씨가 파악되었으며, 보증금 20,000,000원에 차임은 0원입니다. 전입 및 확정일자는 2014년 10월 23일입니다.

본 임차인은 대항력이 없습니다. 따라서 임차인의 보증금 20,000,000원은 경매 절차를 통한 배당을 통해 회수될 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

이름 신혜림은 신 으로 표기합니다.

1.2. 2. 등기부 현황

말소기준권리는 2009년 8월 7일 접수된 상주축산업협동조합의 근저당권 (65,000,000원)입니다. 이 근저당권보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 여러 차례의 소유권 이전 및 가등기, 가압류, 근저당권, 임의경매개시결정 등의 권리 변동이 있었습니다.

등기부상 총 채무액은 101,355,931원입니다.

현재 진행 중인 본 경매는 상주축산업협동조합의 임의경매개시결정(2025타경1684)에 의한 것입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 학교와 근린생활시설이 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민들을 대상으로 한 소규모 상가 및 편의시설이 발달된 형태입니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 다세대주택으로 이용 중이며, 위생 및 급배수, 난방, 가스 설비 등이 갖추어져 있습니다. 건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 중 4층에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 외국인의 주택용도 취득에 한해 허가가 필요하며, 이로 인해 거래에 일부 제약이 있을 수 있습니다 (허가 유효기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.).

* 지구단위계획구역 (도시관리계획 입안 중): 향후 해당 지역의 지구단위계획 변경에 따라 건물이나 주변 환경에 영향을 줄 가능성이 있습니다.

* 주변 혐오시설: 주변 지역(인천 서구 경서동 등)에서 폐기물 처리 시설, 소각 시설, 열분해 시설 등 기피/혐오시설 설치에 대한 주민들의 반발이 논의되고 있으나, 본 물건(연희동 742-6)의 바로 인근에서 직접적으로 확인된 혐오시설은 없습니다. 그러나 서구 전반의 개발 계획 및 환경 시설 관련 이슈는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1997년경 준공된 건물로 추정되며, 건물의 연식에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주변 시세 편차: 최근 매매 사례 중 6,600만원에 거래된 사례가 있어, 이는 해당 면적 및 지역 시세와 큰 차이를 보여 이상 거래로 판단되나, 이러한 특이 거래 사례는 시장 가치 판단에 혼란을 야기할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 연희동에 위치한 다세대주택으로, 서곶중학교 인근에 자리하여 교육 환경 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 권리 분석 상 임차인이 대항력이 없어 인수해야 할 보증금이 없다는 점이 큰 장점입니다. 감정평가액 75,000,000원 대비 최근 실거래가를 분석한 결과, 유사 면적 대비 시세가 더 높게 형성되어 있어, 감정가가 시세보다 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다. 토지거래허가구역 지정 및 지구단위계획구역(입안 중) 등은 고려해야 할 사항이나, 전반적으로 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 깨끗한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없습니다.

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가 분석 결과, 감정가 대비 높은 시세가 형성되어 있어 시세 차익이 기대됩니다.

* 안정적인 주거 환경: 학교 및 생활 편의시설이 밀집해 있어 주거 선호도가 높은 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 해당 물건과 유사한 면적의 다세대주택 시세는 제곱미터당 약 250만원 ~ 260만원으로 추정됩니다. 이를 바탕으로 본 물건의 전용면적 35.95㎡에 적용하면 약 89,875,000원 ~ 93,470,000원의 시장 가치를 가집니다.

감정가 75,000,000원과 시장 가치를 고려할 때, 본 물건의 경쟁 입찰을 예상해 볼 때 75,000,000원에서 85,000,000원 사이의 입찰가가 합리적일 것으로 판단됩니다.

보다 공격적인 입찰을 고려한다면 80,000,000원 전후를 목표로 설정하는 것이 유리할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.