나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72409 [1] 경기도 구리시 교문동 230-1 미래유탑유블레스시티 13층 1327호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 구리시 교문동 소재 '한양대학교 구리병원' 동측 인근에 위치하는 구분건물(미래유탑유블레스시티 제13층 제1327호)로서, 주위는 단독 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 노선버스정류장 및 지하철 '구리역'까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하9층 지상29층건내 제13층 제1327호로서, 외 벽 : 외장석 및 외장타일마감, 강화유리, 내 벽 : 몰탈위페인팅마감, 벽지 및 타일마감, 창 호 : 새시창호임.

이용상태

대상물건은 오피스텔로 이용중임. -후첨 '호별배치도 및 내부개황도' 참조.

설비내역

대상물건은 급배수시설 및 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보기설비, 주차장시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건은 남측으로 왕복8차선, 동측으로 왕복4차선, 북측으로 왕복2차선의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(일반/생활 숙박시설 및 위락시설 제한{「도시계획조례」[별표8] 참조}), 제2종일반주거지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m~40m)(주간선도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물 환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도 법시행령 제14조의3 제1호))<수도법>, 중점경관관리구역(시가지역세권 중점경관관리구역/경의중앙선-구리역, 경춘 로 일대),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025. 8. 26.~2026. 8. 25.[허가대상자:외국인 등(부동산거래신고 등에 관한 법률 제2조제4호)]).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 남양주지원 2025타경72409 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 376,000,000원

1.2. 건물 기본사항

소재지: 경기도 구리시 교문동 230-1 미래유탑유블레스시티 13층 1327호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 8.63㎡ (약 2.61평)

토지지분: 8.6255㎡ (약 2.61평)

건물면적: 61.34㎡ (약 18.56평)

건물지분: 61.3418㎡ (약 18.56평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 경기도 구리시 교문동 소재 '한양대학교 구리병원' 동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

대상 물건까지 차량 출입이 용이합니다.

노선버스 정류장 및 지하철 '구리역'까지의 거리와 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트 구조, (철근)콘크리트 지붕으로 지하 9층, 지상 29층 건물 내 제13층 제1327호입니다.

외벽은 외장석 및 외장타일, 강화유리 마감이며, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시창호로 구성되어 있습니다.

현재 오피스텔로 이용 중입니다.

2.4. 토지 및 도로 현황

토지는 인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로, 주상용 건물 부지로 이용 중입니다.

남측으로 왕복 8차선, 동측으로 왕복 4차선, 북측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한사항

도시지역, 일반상업지역(일반/생활 숙박시설 및 위락시설 제한), 제2종일반주거지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)입니다.

대로1류(폭 35m~40m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m) 등 다양한 도로에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역(2025. 8. 26.~2026. 8. 25., 외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

매각으로 인해 말소되는 권리: 을1(주택임차권, 최정호), 갑5(압류, 안성시), 갑7(강제경매, 주택도시보증공사).

말소기준권리: 갑5(압류, 안성시).

등기부채권 총액: 400,000,000원.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(최정호)

보증금: 400,000,000원

차임: 0원

전입일자/사업일자: 2021-09-23

확정일자: 2021-09-23

배당신고일자: 2023-05-12

대항력: 없음

참고: 임차인 '최정호'의 이름은 개인정보 보호를 위해 '최 '으로 표기합니다.

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

인수 보증금 합계: 0원.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리: 지상권 (현황 없음).

특별매각조건: 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 인수되는 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주위 상업 및 주거 환경

단독, 다세대주택, 아파트 등 주거 시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 주거 상권이 형성되어 있습니다.

'미래유탑유블레스시티' 자체 상가 및 주변 상업시설을 통해 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 인근 편의시설 및 대중교통

'한양대학교 구리병원'이 인근에 위치하여 의료 시설 이용이 편리합니다.

'구리역'을 중심으로 대중교통 이용이 가능하며, 주변 도로망을 통해 차량 이동 또한 원활합니다.

다양한 근린생활시설이 주변에 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 및 임차권 관련

본 물건은 HUG 인수조건 변경 및 특별매각조건이 존재합니다. 주택도시보증공사가 매수인에게 보증금반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 하므로, 인수되는 임차보증금은 없으나, 관련 절차 및 조건의 명확한 이해가 필요합니다.

임차인 '최 '은 전입 및 확정일자를 갖추었으나 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

6.2. 토지이용계획상 제한사항

일반상업지역 내 위락시설 제한, 제2종일반주거지역, 방화지구, 시가지경관지구 등 다양한 도시계획 용도지역 및 지구에 묶여 있습니다.

가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 중점경관관리구역 등으로 인한 개발 및 이용상의 제약이 있을 수 있습니다.

외국인 등 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 투자 시 허가 절차가 필요합니다.

6.3. 기타 확인 필요한 사항

건물 신축연도(2021년)가 비교적 최신이나, 최초 준공일(2021.06.14) 대비 현재까지의 건물 상태를 직접 확인하여 노후화 여부를 파악할 필요가 있습니다.

주변에 혐오시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 구리시 교문동에 위치한 미래유탑유블레스시티 내 오피스텔로, 교통 및 생활 인프라가 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

건축물 노후도가 낮고 기본적인 편의시설 접근성이 좋으나, 일반상업지역 내 위락시설 제한 등 토지이용계획상의 복합적인 제한사항이 존재합니다.

주택도시보증공사가 채권자이자 임차인으로 참여하며, 특별매각조건에 따라 인수되는 임차보증금은 없으나, HUG 관련 조건에 대한 명확한 이해가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

최신 준공 건물(2021년)로 상품성이 우수합니다.

교문동 중심 상업지역 인근에 위치하여 직주근접 및 생활 편의성이 높습니다.

구리역과 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인수되는 임차보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 376,000,000원

최근 거래 사례 분석:

* 2026년 2월, 23.87㎡, 11층: 140,000,000원 (약 5,865,100원/㎡)

* 2026년 2월, 23.87㎡, 7층: 125,000,000원 (약 5,236,700원/㎡)

* 2026년 2월, 26.52㎡, 25층: 136,000,000원 (약 5,128,100원/㎡)

본 물건 건물면적 61.34㎡ 적용 시 (소형 평형 단가 기준): 약 310,000,000원 ~ 360,000,000원 범위 추정. (이 계산은 소형 평형의 평당 단가를 대형 평형에 그대로 적용한 단순 추정치로, 실제 시장가는 단위 면적당 가격이 다를 수 있음을 유의해야 합니다.)

감정가는 376,000,000원이며, 최근 거래 사례의 가격 수준을 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 입찰가 책정이 필요합니다.

부동산 시장 동향, 물건의 구체적인 상태, 권리관계의 추가적인 해석, 입찰 참여자 수 등을 종합적으로 고려하여, 감정가의 90% ~ 100% 수준인 약 340,000,000원 ~ 376,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.