나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72438 [1] 경기도 구리시 갈매동 596 갈매역아이파크 841동 1층 씨174호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대상 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 갈매동 소재 "갈매역(경춘선)" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 갈매역(경춘선)이 소재하는 등 대중교통상황은 무난시 됩.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 1층 씨174호 및 씨178호로서 - 외벽 : 석재 붙임 및 판넬 마감 등 - 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 인테리어 마감 등 - 창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

일련번호(1),(2)는 판매시설(상점, 상호:노브랜드)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 아파트 및 판매시설 부지 등으로 이용중 임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 왕복6차선의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 제1종지구단위계획구역(구리갈매공공주택지구) , 대로2류(폭 30m ~35m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(특수도로[보행자도로])(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(집 산도로[일반도로])(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주 택지구(구리갈매공공주택지구)<공공주택 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역 (공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호))<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역( 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.[허가대상자:외국인 등/허가대상 용도:단독 다가구 연립 다 세대 아파트]) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건 구분건물은 소유권 대지권이 미정리(미등기)된 상태로, 본 평가에서는 향후 소유권 대지권이 정상 이전 될것을 전제로 일체평가 하였으니 경매진행시 참고 바람.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 남양주지원 2025타경72438 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수지신용협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 구리시 갈매동 596 갈매역아이파크 841동 1층 씨174호 (및 씨178호 일괄)

용도: 근린상가

건물면적: 190.57㎡ (약 57.65평)

건물지분: 190.575㎡

토지면적: 100,696.00㎡ (단지 전체 면적)

토지지분: 0㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가

총 감정가: 3,065,000,000원

감정평가 요약: 본 건은 경기도 구리시 갈매동 소재 "갈매역(경춘선)" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다. 현재 실제로는 판매시설(상점, 상호: 노브랜드)로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 구리시 갈매동 소재 "갈매역(경춘선)" 동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 활발한 상업지대입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 갈매역(경춘선)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로 관계

본 건 남동측으로 왕복 6차선 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본 건은 현재 판매시설(상점, 상호: 노브랜드)로 실제 이용 중입니다.

* 주식회사이마트 (전세권): 보증금 116,000,000원. 대항력 없음. (물건명세서상 매수인 인수 사항)

* (주)이마트-NoBrand(노브랜드)구리갈매점: 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 없음. (현재 실제 이용자)

인수 보증금 합계: 0원 (단, 등기부상 전세권 116,000,000원은 매수인 인수)

3.2. 등기부 현황 (권리 분석)

집합건물등기부상 총 채권액은 2,546,000,000원입니다.

말소기준권리: 2023년 8월 31일자 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (2,280,000,000원).

매각으로 전부 소멸되지 않는 권리: 을구 2번 전세권 설정 등기(2018년 10월 12일자, 116,000,000원)는 매수인에게 인수됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (2023.08.31)

인수 권리: 주식회사이마트 전세권 (2018.10.12, 116,000,000원)

3.4. 대지권 관련 특이사항

본 건 구분건물은 소유권 대지권이 미정리(미등기)된 상태로, 대지권 유무는 알 수 없습니다. 다만, 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 상가 이용 현황

본 건은 현재 "노브랜드" 매장으로 실제 운영 중이며, 판매시설로 이용되고 있습니다.

4.2. 주변 상업 환경

주변은 대규모 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 밀집한 상업지대로서, 상업 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다.

4.3. 배후 수요

단지 내 및 인근 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 상가 운영에 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 생활 편의시설

인근에 다양한 상업시설(마트, 식당, 병원, 은행 등)이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 주거 및 상업 환경

해당 물건은 아파트 단지 인근의 상업지역에 위치하여 주거와 상업 활동이 공존하는 환경입니다. 주변 지역은 계획적인 도시 개발로 인해 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/물리적 하자

대지권 미등기 및 미확인: 소유권 대지권이 미등기 상태로, 향후 대지권 확보 및 정리에 대한 불확실성이 존재하며, 이에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지 지분 없음: 토지 지분이 0㎡로, 일반 상가 물건과 달리 토지 소유권을 직접적으로 확보하지 못하는 구조입니다. 비록 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있으나, 토지에 대한 직접적인 권리가 없다는 점은 신중한 검토가 필요합니다.

6.2. 권리 관계 특이사항

전세권 인수: 주식회사이마트의 전세권 116,000,000원은 매수인에게 인수되므로, 입찰 시 해당 금액을 추가적으로 부담하게 됩니다.

임대 관계 미상: 현재 실제 이용자인 노브랜드와의 임대차 관계는 불명확합니다. (다만, 등기부상 전세권자가 인수되므로, 현재 운영자와의 관계는 별도 확인 필요)

6.3. 기타 고려사항

본 건 구분건물은 씨172호 및 씨177호와 벽체 구분 없이 하나의 판매시설(노브랜드)로 이용 중입니다. 이는 향후 전유 부분의 명확한 구분 및 관리, 또는 임대차 계약 시 명확한 경계 설정 등에 있어 복잡성을 야기할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 구리시 갈매동의 갈매역 역세권에 위치한 근린상가로, 대규모 아파트 단지를 배후로 하며 현재 '노브랜드' 매장으로 활발히 운영 중이라는 장점이 있습니다. 편리한 교통과 상권 활성화 가능성 또한 긍정적인 요소입니다. 그러나 대지권 미등기, 토지 지분 없음, 전세권 인수 등 복합적인 권리 관계의 불확실성을 내포하고 있어, 투자 결정 시 심도 있는 권리 분석과 현장 조사가 필수적으로 요구됩니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 갈매역 역세권 상업지역 내 위치하여 접근성이 뛰어납니다.

안정적인 수요: 대규모 아파트 단지를 배후로 하여 상가 운영에 필요한 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

기존 영업 중: 현재 '노브랜드' 매장으로 정상 운영 중으로, 인수 시 즉시 수익 창출이 가능합니다.

개발 가능성: 주변 지역 개발에 따른 향후 상권 활성화 및 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 3,065,000,000원

매수인 인수 권리 (전세권): 116,000,000원

총 예상 부담액 (입찰가 + 인수 권리): 3,065,000,000원 + 116,000,000원 = 3,181,000,000원

상기 물건은 대지권 미등기 및 토지 지분 없음이라는 중대한 권리 관계의 불확실성이 존재합니다. 또한, 116,000,000원의 전세권이 매수인에게 인수되므로, 실제 총 투자 비용을 고려해야 합니다. 이러한 리스크 요인을 감안할 때, 입찰가는 감정가 이하로 신중하게 접근해야 합니다.

철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 물건의 실질적인 가치를 재평가한 후, 보수적인 시각으로 입찰가를 산정하는 것이 권장됩니다. 낙찰 후 총 부담액(인수되는 권리 포함)이 감정가 대비 합리적인 수준이 되도록 조정하는 것이 중요하며, 이를 고려하여 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가격을 검토하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.