나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72428 [1] 경기도 남양주시 별내동 1136-2 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고려 · 평가일 2025.10.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 별내동에 위치하며, 주위는 단독주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

인근에 버스정류장 및 지하철 등이 소재함.

형태 및 이용상태

기호(1)은 부정형으로 주거용 건부지 등의 상태임.

인접 도로상태

기호(1)는 인접도로를 통해 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(별내택지지구) , 소로2류(폭 8m~10m)(2014-04-02)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 택지개발지구(별내지구)<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물의 구조는 철근콘크리트구조임.

이용상태

주거용 등으로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생설비, 배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 한국토지주택공사가 전세사기피해자결정문과 함께 권리신고를 한 임차인들로부터 우선매수권을 양도받았다는 내용의 경매속행신청서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72428 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 별OOOOOO

소재지: 경기도 남양주시 별내동 1136-2

토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 택지개발지구(별내지구), 토지거래계약에 관한 허가구역

1.2. 물건 현황

용도: 다가구주택

건물 구조: 철근콘크리트구조

건물 이용상태: 주거용 등

건물 설비: 전기설비, 위생설비, 배수설비 등이 구비되어 있음.

주위 환경: 경기도 남양주시 별내동에 위치하며, 단독주택 등이 소재하는 지역임.

교통 상황: 인근에 버스정류장 및 지하철(별내역)이 소재함.

인접 도로 상태: 인접 도로를 통해 진출입 가능함.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 2,164,966,480원

토지면적: 247.80㎡ (약 75.0 평)

건물면적: 587.27㎡ (약 177.6 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 개발 계획

본 건은 경기도 남양주시 별내동에 위치하며, 주변은 단독주택 등이 소재하는 지역입니다. 별내신도시 중심상업지구 개발이 진행되어 대형 상업시설(메가볼시티, 별내역 아이플레이스 등)이 조성되고 있으며, 이는 지역 상권 활성화에 기여할 것으로 보입니다. 또한, 별내역 인근에는 다양한 편의시설과 함께 별내커뮤니티센터, 국궁장 등이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

2.2. 교통 상황

인근에 버스정류장 및 지하철 별내역이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 별내역은 진접선, GTX-B 노선(예정) 등이 계획되어 있어 향후 교통망 확충이 기대됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

토지 및 건물 등기부등본상 채무 내용을 분석한 결과, 다수의 근저당, 압류, 전세권, 주택임차권 등이 등기되어 있으나, 이들 대부분은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 8월 3일에 접수된 별내새마을금고 근저당 (채권금액 1,140,000,000원)입니다. 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

3.3. 인수되는 권리

본 물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-11-15, 대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-12-31, 대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 400,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-12-31, 확정일자: 2022-01-04, 배당신고일자: 2025-10-24, 대항력: 없음

* 임차인: 망박남일의상속인

보증금: 270,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-08-13, 확정일자: 2021-08-13, 배당신고일자: 2025-12-29, 대항력: 없음

* 임차인: 백

보증금: 290,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-08-17, 확정일자: 2021-08-02, 배당신고일자: 2025-09-01, 대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 230,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-11-03, 확정일자: 2021-09-29, 배당신고일자: 2025-10-30, 대항력: 없음

* 임차인: 장

보증금: 270,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-10-22, 확정일자: 2021-09-13, 배당신고일자: 2025-11-03, 대항력: 없음

* 임차인: 차

보증금: 270,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-10-22, 확정일자: 2021-09-13, 배당신고일자: 2025-11-03, 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.5. 주의사항

1. 일괄매각으로 진행됩니다.

2. 한국토지주택공사(LH)가 전세사기 피해자 결정문과 함께 권리신고를 한 임차인들로부터 우선매수권을 양도받았다는 내용의 경매속행신청서가 제출되었습니다. 이는 향후 경매 절차 또는 낙찰 후 발생할 수 있는 변수에 영향을 미칠 수 있습니다.

4. 상권분석

별내신도시 내 상권은 별내역을 중심으로 형성되고 있으며, 대규모 복합 상업 시설 개발이 예정되어 있어 유동인구 증가 및 상권 활성화가 기대됩니다. 30대와 40대 인구 비율이 높은 편이며, 배후 세대 및 주변 지역의 수요를 흡수할 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

별내동은 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 주거단지가 밀집해 있습니다. 인근에는 별가람초등학교, 한별중학교, 별내중학교 등 교육시설이 위치하고 있습니다. 또한, 별내역 주변으로는 롯데시네마, 대형 키즈카페 등이 입점 예정이거나 운영 중에 있어 문화 및 여가 생활을 즐기기에도 좋습니다. 별내동 주민자치센터가 있어 다양한 주민 편의 시설을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 한국토지주택공사(LH)의 우선매수권 양도 관련 경매 속행 신청으로 인한 절차상의 변동 가능성이 있습니다.

* 별내동 내 일부 지역에서 대형 창고 신축을 두고 주민 반발이 있었던 사례가 있습니다. 이는 향후 지역 개발 또는 민원 발생 가능성을 시사합니다. 다만, 본 물건지 주변에 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

* 전세사기 관련 임차인들의 권리 신고 및 배당 요구로 인해 배당 순위에 따른 복잡성이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 별내동의 다가구주택으로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 입지에 위치하고 있습니다. 신도시 개발과 함께 상권이 활성화될 잠재력을 지니고 있으며, 토지 및 건물 면적이 넓어 활용도가 높습니다. 다만, 한국토지주택공사의 우선매수권 양도 및 전세사기 관련 임차인들의 권리 신고 등은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 별내신도시의 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 기대

* 별내역 중심의 우수한 교통 및 생활 인프라

* 일괄 매각으로 인한 토지 및 건물 일괄 활용 가능성

* 다가구주택으로 인한 임대 수익 창출 잠재력

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 감정가 2,164,966,480원을 기준으로 하되, 시장 조사, 유사 물건의 실거래가, 향후 개발 계획, 본 물건의 장단점 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가를 참고하여 경쟁률 및 낙찰가를 예측하여 입찰가를 산정하는 것이 일반적입니다. 상세한 시장 분석과 현장 답사를 통해 적정 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.