나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72001 [1] 경기도 남양주시 금곡동 156-61 3층 2호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 금곡동 소재 '금곡고등학교' 서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 각급 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 지상3층 건물 내 제3층 제2호로서 외벽: 타일붙임 등 마감, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호: 새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서 현황 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

금곡동 156-61 :도시지역, 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(금곡고등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(금곡초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(홍릉과유릉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

본건 대지권의 목적이되는 토지의 공부상 지목은 '답'이나 현황 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임. - 본건 등기사항전부증명서 상 건물명이 미등재되어 있으나, 집합건축물대장 상 건물명은 '금성하이츠2차10동'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72001 (1)

소재지: 경기도 남양주시 금곡동 156-61 3층 2호

건물 구조 및 용도: 벽돌조 슬래브지붕 지상3층 건물 내 제3층 제2호, 다세대주택

감정가: 129,000,000원

토지 면적: 40.34㎡ (약 12.2평)

건물 면적: 49.39㎡ (약 14.9평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

주위 환경

본 건은 경기도 남양주시 금곡동 소재 '금곡고등학교' 서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 각급 학교 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

등기부 현황

등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2013년 9월 5일자 한국스탠다드차타드은행의 근저당권(금 57,600,000원)으로, 이는 매각으로 소멸될 예정입니다. 본 경매 절차는 채권자인 한국스탠다드차타드은행의 임의경매 신청에 의해 개시되었습니다. 소유권이전(상속) 등기 후 임의경매 개시결정 등기가 경료되었습니다.

임차인 현황

본 건에 대한 임대차 관계는 현재 미상으로 확인되었습니다. 인수해야 할 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있어, 명도 시 별도의 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임대차 관계가 미확인되므로 현장 조사를 통해 실제 점유 및 임대차 관계를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

주변 시세 동향

제공된 주변 매매 정보에 따르면, 최근 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 거래, 53.32㎡ 면적, 2003년식 건물, 135,000,000원에 거래되었습니다. (약 253만원/㎡)

* 2026년 5월 거래, 34.68㎡ 면적, 1991년식 건물, 75,000,000원에 거래되었습니다. (약 216만원/㎡)

* 2026년 7월 거래, 55.89㎡ 면적, 1986년식 건물, 195,000,000원에 거래되었습니다. (약 349만원/㎡)

감정가 대비 시세 분석

본 건의 감정가는 129,000,000원이며, 건물 면적은 49.39㎡입니다. 최근 매매 사례 중 면적과 연식 등을 고려할 때, 2003년식 53.32㎡ 건이 135,000,000원에 거래된 점과 1991년식 34.68㎡ 건이 75,000,000원에 거래된 점을 종합하면, 본 건의 시세는 감정가 수준이거나 소폭 하락한 수준으로 추정됩니다. (1990년식, 49.39㎡ 기준 약 116,000,000원 ~ 129,000,000원 범위 추정)

5. 생활정보

주변 편의시설 및 교육시설

본 건 인근에는 금곡고등학교, 금곡초등학교 등 각급 학교가 소재하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

공부상 불일치 사항

토지의 공부상 지목은 '답'이나 현황 '대'로 이용 중입니다. 이는 건축물대장상과의 차이는 아니나, 토지 이용 현황과 공부상의 지목이 일치하지 않아 추후 토지 관련 거래나 행정 처리 시 확인이 필요할 수 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 사항

본 건 토지(금곡동 156-61)는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류(폭 10m~12m)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(금곡고, 금곡초), 역사문화환경보존지역(홍릉과유릉), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 26일까지) 등 다양한 법적 제한이 존재합니다. 이러한 제한 사항은 향후 재건축이나 증축 등 개발 행위에 영향을 미칠 수 있습니다.

건물 정보 불일치 가능성

건축물 현황상 건물명은 '금성하이츠2차10동'으로 확인되나, 등기사항전부증명서상에는 건물명이 미등재되어 있습니다. 또한, 건축물대장 전유부상에는 '2층 1호'로 기재되어 있으나, 본 경매 물건은 '3층 2호'로 표기되어 있어, 실제 현황과 공부상의 내용 간에 혼동이나 오류가 있을 가능성이 있으므로 현장 조사를 통해 정확한 호수와 상태를 확인해야 합니다.

임대차 관계 미확인

임대차 관계가 미상으로, 실제 점유 현황 및 권리 관계에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 금곡동에 위치한 다세대주택으로, 교육시설 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 감정가 1억 2,900만원 대비 주변 시세 분석 결과, 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 토지 지목과 현황의 불일치, 건물 정보 기재의 일부 상이함, 그리고 다양한 법적 제한 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 임대차 관계가 미상인 점 또한 명도 시 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치

* 주요 교육 시설과의 인접성

* 경매를 통한 시세 대비 저가 매수 기회

* 토지/건물 일괄 매각으로 명도 용이성 (인수 보증금 0원)

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 129,000,000원이며, 주변 시세 및 권리 분석 결과, 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 110,000,000원 수준에서 적절한 입찰 전략을 구사하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 법원 진행 상황, 응찰자 수, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.