나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72440 [1] 경기도 가평군 북면 적목리 265 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.10.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 북면 적목리 소재 '소락개마을' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 펜션 및 농경지, 임야 등이 혼재하는 산간농경지대임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입 및 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나 배차 간격이 다소 길어 대중교통사정은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호(1, 6) 토지는 인접 토지와 등고 평탄한 부정형에 토지로서 잡풀 및 수목이 우거진 전임. 기호(2) 토지는 인접 토지와 등고 평탄한 부정형의 전임. 기호(3) 토지는 축대를 쌓아 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서 축사 건부지임. 기호(5) 토지는 북하향의 부정형에 토지로서 북동하향의 완경사인 주거나지임. 기호(7) 토지는 인접 토지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 잡풀 및 수목이 우거진 전임. 기호(8) 토지는 인접 도로와 등고 평탄한 부정형의 자연림으로 일부 현황 포장도로로 이용중임. 기호(9) 토지는 인접 도로와 등고 평탄한 부정형의 자연림임.

인접 도로상태

기호(1, 6) 토지는 맹지임. 기호(2) 토지는 지적도상 맹지이나, 인접 토지로 개설된 농로를 통해 차량 출입 가능함. 기호(3) 토지는 서측으로 노폭 약 3미터의 포장도로에 접함. 기호(5, 8) 토지는 남측으로 노폭 약 3미터의 포장도로에 접함. 기호(7) 토지는 지적도상 맹지이나, 인접 토지로 개설된 노폭 약 3미터의 포장도로에 접함. 기호(9) 토지는 북측으로 노폭 약 3미터의 비포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 영농여건불리농지 - 기호(2) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 메추리 개 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 영농여건불리농지 - 기호(3) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 메추리 개 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 영농여건불리농지 - 기호(5) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연보전권역<수도권정비계획법> - 기호(6) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연보전권역<수도권정비계획법> - 기호(7) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 영농여건불리농지 - 기호(8) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법> - 기호(9) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

지적 및 건물개황도 참고 바람.

공부와의 차이

본건 기호(8) 토지는 공부상 지목 임야로 등재되어 있으나, 일부 현황 도로로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조 : 경량철골조 경량철골조지붕 지상1층 건물로서 외벽 : 사이딩마감 내벽 : 샌드위치판넬마감 바닥 : 콘트리트노출 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

공부상 염소사육장(현황 창고)임.

설비내역

없음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

본건 공부상 염소사육장으로 등재되어 있으나, 현황 창고로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각, 지상 컨테이너 1동 매각 제외
2. 목록 1, 2, 6, 7은 농지취득자격증명 제출 필요(미제출 시 보증금은 반환하지 않음) 및 불법 전용에 따른 원상회복명령 위험 있음.
3. 판결에 의한 진입로 폭 제한으로 건축 불가 가능성 및 지료 청구 소송 진행으로 낙찰자의 부담 인수 위험 있음(상세 내용은 매각물건명세서 참조).
4. 일부 물건(목록 4, 8)은 공부와 실제 현황이 상이(상세 내용은 매각물건명세서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 가평군 북면 적목리 265번지에 소재한 동물 및 식물 관련시설 용도의 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호는 남양주지원 2025타경72440 (1)이며, 감정가는 387,268,750원입니다.

토지는 총 5059.00㎡(약 1530.67평)이며, 건물은 127.75㎡(약 38.65평)로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 가평군농업협동조합으로 파악됩니다.

본 물건은 토지 및 건물에 대한 제시외 면적이 없습니다.

1.1. 세부 물건 정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경72440 (1)

* 소재지: 경기도 가평군 북면 적목리 265

* 용도: 동물 및 식물 관련시설

* 감정가: 387,268,750원

* 토지 면적: 5059.00㎡ (약 1530.67평)

* 건물 면적: 127.75㎡ (약 38.65평)

* 매각 방식: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 건물 구조: 경량철골조 (경량철골조지붕)

* 건물 사용승인일: 2001년 9월 22일

* 건축물대장상 주용도: 동물 및 식물관련시설

* 건축물대장상 현황: 공부상 염소사육장, 현황 창고로 이용 중

2. 입지조건

본 물건은 경기도 가평군 북면 적목리 소재 '소락개마을' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 펜션, 농경지, 임야 등이 혼재하는 산간농경지대로 이루어져 있습니다.

2.1. 교통 및 접근성

* 차량 접근은 가능하나, 일부 토지는 맹지이거나 지적도상 맹지로서 인접 토지를 통한 접근이 필요합니다.

* 기호(3) 토지는 서측으로 노폭 약 3미터의 포장도로에, 기호(5, 8) 토지는 남측으로 노폭 약 3미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하나 배차 간격이 길어 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.

2.2. 토지 이용 및 주변 환경

* 토지는 전체적으로 보전관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 자연보전권역에 해당합니다.

* 토지 중 일부(기호 1, 6)는 맹지이며, 기호(8) 토지는 공부상 임야이나 일부 현황 도로로 이용 중입니다.

* 주변에 특정 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않으나, 산간농경지대 특성상 농업 활동과 관련된 시설이나 환경적 요인을 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2019년 5월 28일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(208,000,000원)입니다.

등기부상 채권 총액은 토지 및 건물 합계 209,801,679원입니다.

3.1. 인수 및 소멸 권리

* 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리 및 그 이후의 권리들은 경매를 통해 소멸될 예정입니다.

* 물건명세서에 따르면, 목록 2, 6, 7에 설정된 지상권등기(2005년 접수)가 있으나, 신청채권자인 가평군농업협동조합의 말소 동의서가 제출되어 있어 낙찰 후 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 본 건에는 인수해야 할 임차보증금이 없는 것으로 파악되었습니다(인수 보증금 합계: 0원).

* 다만, 임대 관계 및 실제 점유 여부에 대한 정확한 내용은 현장 조사 시 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 산간농경지대에 위치하여 일반적인 상업 지역으로서의 기능을 기대하기는 어렵습니다.

주변에 펜션, 농경지, 임야 등이 혼재하는 형태로 보아, 지역 주민을 대상으로 한 소규모 편의시설이나 농업 관련 시설이 있을 수 있으나, 상권 형성이 활발한 지역은 아닙니다.

따라서 상권 분석보다는 토지의 본래 용도(농업, 관련 시설) 또는 개발 가능성에 초점을 맞추어야 합니다.

5. 생활정보

* 교통: 버스정류장이 인근에 있으나 배차 간격이 길어 대중교통 이용이 불편합니다. 자가용 이용이 편리한 편입니다.

* 편의시설: 구체적인 편의시설(마트, 병원 등)에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 산간 지역 특성상 도심 지역에 비해 편의시설 접근성이 낮을 수 있습니다.

* 기타: 주변 환경은 자연 친화적인 산간 농촌 지역으로, 쾌적한 환경을 선호하는 경우 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있어 입찰 전 철저한 확인이 필요합니다.

6.1. 농지 관련 규제 및 확인 사항

* 목록 1, 2, 6, 7번 토지는 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않습니다.

* 해당 토지들이 불법 전용된 경우, 원상회복명령이 발하여질 위험이 있습니다.

6.2. 건축 및 토지 이용 제한

* 판결에 의해 본건 진입로의 폭이 약 2.5미터(29㎡)로 극히 제한되어 있어, 현행 건축법상 도로 요건을 충족하지 못할 가능성이 높습니다. 이로 인해 건축 허가 및 개발행위가 불가하거나 큰 제약이 따를 수 있습니다.

* 기호(8) 토지는 공부상 임야이나 일부 현황 도로로 이용 중이며, 기호(4) 건물은 공부상 염소사육장이지만 현황 창고로 이용 중입니다. 이러한 공부와의 차이점도 확인이 필요합니다.

6.3. 법적 분쟁 가능성

* 인접 토지 소유자가 미지급 지료 및 향후 지료 청구 소송을 제기하여 진행 중입니다. 낙찰자는 해당 소송의 결과에 따라 법적 부담이나 지료 지급 의무를 인수할 위험이 있습니다. (상세 내용은 매각물건명세서 참조)

6.4. 맹지 및 도로 접근성

* 기호(1, 6) 토지는 맹지입니다. 기호(2) 토지도 지적도상 맹지이나, 인접 토지의 농로를 통해 차량 출입이 가능합니다. 기호(7) 토지 역시 지적도상 맹지이나 인접 토지로 개설된 약 3미터 도로에 접해 있습니다.

6.5. 기타

* 지상에 컨테이너 1동이 소재하나, 본 매각에서 제외됩니다.

7. 종합 의견

본건은 넓은 토지 면적(5059.00㎡)과 동물 및 식물 관련시설이라는 용도가 특정 분야의 수요자에게는 매력적일 수 있으나, 다수의 중대한 리스크 요인을 안고 있습니다.

특히, 판결에 의한 진입로 폭 제한으로 인한 건축 불가 가능성, 불법 전용에 따른 원상회복명령 위험, 그리고 진행 중인 지료 청구 소송은 낙찰자가 부담해야 할 잠재적 비용과 법적 위험을 크게 증가시킬 수 있습니다.

농지취득자격증명 제출 필요성과 맹지라는 점 또한 추가적인 고려 사항입니다.

따라서 본 물건은 단순 시세차익을 노리는 투자보다는, 관련 분야에 대한 전문 지식과 리스크 관리 능력을 갖춘 실수요자 또는 전문가의 신중한 접근이 요구됩니다.

입찰 전, 반드시 현장 재확인 및 관련 법규(건축법, 농지법 등), 판결 내용, 소송 진행 상황 등을 상세히 검토하여 낙찰 후 발생할 수 있는 모든 비용과 제약을 명확히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 5059.00㎡ (약 1530.67평)의 넓은 토지 면적은 농업 생산 또는 관련 시설 운영에 유리한 기반을 제공할 수 있습니다.

* 용도 적합성: '동물 및 식물 관련시설'이라는 용도는 해당 업종 종사자에게 직접적인 활용 가치가 있을 수 있습니다.

* 잠재적 개발 가능성: 현재 일부 토지가 현황 도로로 이용되고 있는 점 등을 고려할 때, 향후 토지 이용 계획 변경이나 개발을 통해 가치 상승의 여지도 이론적으로는 존재하나, 현재 명확한 리스크 해소 없이는 요원합니다.

9. 예상 입찰가

인수해야 할 보증금이 없는 점을 감안할 때, 감정가 387,268,750원을 기준으로 하되, 본 물건이 가진 제반 리스크(진입로 제한으로 인한 건축 불가 가능성, 불법 전용에 따른 원상회복 비용, 진행 중인 지료 청구 소송으로 인한 미래 부담, 맹지 포함 등)를 종합적으로 고려하여 매우 신중하게 결정해야 합니다.

상기 리스크 요인들의 잠재적 비용을 산출하고, 이를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 재확인, 관련 법규 검토, 유사 물건의 최근 거래 사례 등을 종합적으로 분석하여 산정하시길 권고합니다. 현재 상태로서는 감정가 이하에서 보수적으로 입찰가를 책정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.