나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72408 [1] 경기도 남양주시 다산동 6073-2 다산안강럭스나인 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DI · 평가일 2025.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 '다산가람초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 소재 건물까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철8호선 "다산역"이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층/지상12층 건물로서(사용승인일:2020.12.09), 외벽 : 외장 석재 등 마감, 내벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지 붙임, 일부 타일 붙임 등 마감 창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중입니다. (상세내역은 후첨 "내부구조도" 참고하시기 바랍니다.)

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 난방설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고평탄한 가장형 토지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 서측, 동측으로 폭 약 30미터, 15미터 내외의 포장도로에 각각 접하며, 남측으로 보행자도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(남양주 다산진건 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72408 (1)

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6073-2 다산안강럭스나인 4층403호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 125,000,000원

토지면적: 4.27㎡ (약 1.29평)

토지 지분: 4.2731㎡

건물면적: 19.66㎡ (약 5.95평)

건물 지분: 19.6645㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 성OO

건축년도: 2020년 (사용승인일: 2020.12.09)

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층/지상12층

총 세대수: 505호

2. 입지조건

위치: 경기도 남양주시 다산동 소재 '다산가람초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 본건 소재 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 8호선 "다산역"이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호합니다.

3. 권리분석

경매 구분: 부동산 강제경매 (채권자: 성OO)

임차인 현황:

* 임차인: 성지용 (성 )

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 05월 04일

* 확정일자: 2021년 04월 19일

* 배당신고일자: 2025년 11월 27일

* 대항력: 있음 (전입일자가 말소기준권리보다 앞섭니다.)

* 비고: 인수 보증금 합계 0원. (낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 필요는 없습니다.)

말소기준권리: 을1 근저당 (주식회사 티포스코퍼레이션대부, 2021-11-05 접수, 26,000,000원)

매각으로 소멸되는 권리: 을1 근저당, 갑3 가압류, 갑4 압류, 갑5 강제경매 등은 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용은 명세서상 비고란에 기재되어 있어 추가 확인이 필요합니다. (제공된 정보상 명확히 소멸되지 않는 권리는 없습니다.)

등기부채권 총액: 136,000,000원 (근저당 26,000,000원 + 가압류 110,000,000원)

4. 상권분석

건물: 다산 안강럭스나인 (2020년 준공)

위치: 경기도 남양주시 다산동 6073-2번지, 다산진건 공공주택지구 내 상업지역

주변 상권: 오피스텔, 근린생활시설, 대규모 아파트 단지가 밀집한 지역으로, 배후 수요가 풍부합니다.

개발 전망: 다산진건 공공주택지구의 개발 계획에 따라 지속적인 인구 유입 및 상권 활성화가 예상됩니다. 지하철 8호선 다산역 개통으로 교통 요충지로의 역할이 기대됩니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 8호선 다산역을 통해 서울 강남권 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다. 다수의 버스 노선도 이용 가능합니다.

편의시설: 단지 내 근린생활시설 및 인근 상업시설 이용이 편리합니다. 대형마트, 병원 등은 차량 이용이 필요할 수 있습니다.

교육시설: 다산가람초등학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 가구의 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

주차: 건물 내 기계식 주차장(약 367대 수용)이 마련되어 있습니다. 세대당 주차 가능 대수는 약 0.73대 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재: 성지용 임차인은 전입일자(2021.05.04)가 말소기준권리(2021.11.05)보다 앞서 대항력이 있습니다. 다만, 본 건은 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 되는 것으로 분석됩니다. 그럼에도 불구하고, 명도 과정에서 임차인과의 원만한 협상이 중요하며, 예상치 못한 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

미확인 임대 관계: 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 임대차 계약 내용과 다를 수 있습니다.

혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 조사 결과, 현재까지는 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 최종적인 판단을 위해서는 현장 방문을 통한 정확한 확인이 필수적입니다.

건축물 노후도: 2020년 준공으로 비교적 신축이나, 장기적인 관점에서 건물 유지보수에 따른 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 다산역 초역세권에 위치한 신축 오피스텔로서, 교통 편의성과 생활 인프라 접근성이 뛰어납니다.

다산진건 공공주택지구의 개발 계획과 함께 지역 가치 상승이 기대되는 유망한 투자 대상입니다.

권리관계는 비교적 명확하나, 대항력 있는 임차인이 존재하며 인수 부담은 없으나 명도 절차를 신중하게 진행해야 합니다.

전반적으로 우량 물건으로 판단되나, 임차인과의 원만한 협상 및 현장 답사를 통한 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축 오피스텔: 2020년 사용승인으로 즉시 임대 수익 또는 활용이 가능합니다.

역세권 입지: 지하철 8호선 다산역 이용이 용이하여 직주근접성이 뛰어납니다.

개발 지역: 다산진건 공공주택지구의 중심 상업 지역에 위치하여 미래 가치가 높습니다.

소형 면적: 19.66㎡ (약 5.95평)의 전용면적으로 1인 가구 임차 수요가 꾸준합니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

* 본건과 동일 면적(19.66㎡)의 최근 매매 사례는 2026년 1월 13일 110,000,000원입니다. 이 가격은 임차인의 보증금과 일치하여, 임차인이 직접 매수한 사례로 추정됩니다.

* 감정가 125,000,000원은 해당 면적의 실거래가보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. (면적당 약 636만원/㎡)

* 유사 면적의 실거래가(약 559만원/㎡)를 고려할 때, 현재 시세는 110,000,000원 ~ 120,000,000원 범위로 예상됩니다.

인수 부담금: 0원 (인수 보증금 없음)

추천 입찰가: 115,000,000원 ~ 120,000,000원. (최저매각가율 78.4%인 98,000,000원 대비 합리적인 범위 내에서, 명도 리스크 및 시세 대비 보수적으로 접근)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.