나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72406 [1] 경기도 남양주시 다산동 6200 다산타임프라자 3층305호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영진 · 평가일 2025.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "남양주시청 제2청사" 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 등의 상업 및 업무용 부동산 위주로 형성된 상업지대로서 공공 및 편의시설 등이 근거리에 위치하는 등 제반 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출이 원활하며, 인근의 간선도로 등에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 7층 건물 내 제3층 제305호로서, -외벽 : 석재붙임 및 페인팅 마감 등 -내벽 : 페인팅 마감 등 -창호 : 샷시창호임. (본건의 사용승인일은 2019.04.10일임.)

이용상태

근린생활시설로 이용중임.("내부구조도" 참조) 현재는 공실로 보이나 임시로 의류업자가 사용하고 있는 것으로 외부관찰로 판단됨. ※"내부구조도"는 이해를 돕기 위하여 외부관찰 및 "건축물현황도" 등를 참고로 하여 작성한 것으로서 실제 이용상황과는 다소 상이할 수 있음에 유의하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 주차장, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형의 토지로서 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건은 동측, 서측 및 북측으로 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

☆기호(1) 토지 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구 ), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(남양주 다산지금 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(남양주양정초 등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한 지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14 조의3 1호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26 지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))임. ☆기호(2) 토지 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구 ), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(남양주 다산지금 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(남양주양정초 등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한 지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14 조의3 1호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26 지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

남양주지원 2025타경72406 (1)

1.2. 소재지

경기도 남양주시 다산동 6200 다산타임프라자 3층 305호

1.3. 용도

근린상가

1.4. 감정가

465,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 24.66㎡ (약 7.46평)

건물면적: 91.70㎡ (약 27.74평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

에OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

유동화물건

1.10. 사용승인일

2019년 04월 10일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "남양주시청 제2청사" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 근린생활시설 등 상업 및 업무용 부동산 위주로 형성된 상업지대로, 공공 및 편의시설이 근거리에 위치하여 제반 주위환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량으로의 접근 및 진출입이 원활하며, 인근 간선도로에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (우리은행, 2019-04-30 접수, 금384,000,000원)

3.2. 경매개시결정

갑3 임의경매 (에이치에프더블유오이유동화전문, 2025-09-29 접수, 292,293,461원)

3.3. 기타 권리관계

* 을3 근저당권 (우리은행, 말소)

* 갑4 압류 (국민건강보험공단, 말소)

* 갑5 압류 (남양주시, 말소)

3.4. 등기부채권 총액

768,000,000원

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 현장 방문 및 권리 변동 내역 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 구조 및 용도

건축물대장상 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 7층 건물 내 제3층 제305호로서, 주요 용도는 제2종근린생활시설입니다.

4.2. 현재 이용 상태

본 건은 근린생활시설로 이용 중입니다. 현재 외부 관찰상으로는 공실로 보이나, 임시로 의류업자가 사용하고 있는 것으로 판단됩니다. 내부구조도는 이해를 돕기 위한 참고용이며 실제 이용 상황과 다소 상이할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

남양주시청 제2청사가 인근에 위치하며, 그 외 다양한 공공 및 편의시설이 근거리에 있어 생활이 편리합니다.

5.2. 주변 교통

차량 이용이 원활하며, 대중교통으로 노선버스 이용이 가능합니다.

5.3. 교육 환경

상대보호구역에 해당하며, 남양주양정초등학교 등이 근거리에 있습니다. (구체적인 사항은 교육지원청 문의 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호(1),(2) 토지: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구(남양주 다산지금 공공주택지구), 상대보호구역, 배출시설설치제한 지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26 지정, 대상: 외국인 등/용도:주택).

6.2. 특수물건정보

유동화물건으로, 채권 양수도 등의 절차를 거쳤을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 남양주시 다산동의 상업지역에 위치한 근린상가로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 건물 자체는 비교적 신축(2019년 사용승인)이며, 제2종근린생활시설로 다양한 업종의 활용이 가능합니다. 감정가는 4억 6천 5백만 원입니다. 다만, 다수의 토지이용 제한사항과 유동화물건이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 현재 임차인 현황은 보증금 0원으로 파악되나, 임대 관계가 미상인 점은 추가 확인이 필요합니다. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았으며, 키즈카페, 마트, 쇼핑시설 등이 혼재된 지역입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물(2019년 사용승인)로 상품성이 우수합니다.

* "남양주시청 제2청사" 인근 상업지역에 위치하여 배후 수요가 풍부합니다.

* 차량 및 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 상 일반상업지역으로 향후 개발 가능성이 있습니다.

* 인수되는 보증금이 없어 권리관계가 비교적 단순합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 465,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없는 점과 유동화물건, 다수의 토지이용 제한사항 등을 종합적으로 고려할 때, 시장 상황 및 추가적인 현장 조사를 통해 면밀한 분석 후 입찰가 산정이 필요합니다. 보수적으로 접근한다면 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 주변 상가 시세, 공실률, 임대 수익률 등을 추가적으로 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.