나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72433 [1] 경기도 남양주시 진접읍 장현리 225-6 신동아아파트 103동 8층811호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상록 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 진접읍 장현리 소재"진접오남행정복지센터"남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 소규모의 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층 건내 8층 811호로서 (사용승인일 : 1997.01.17) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등 창 호 : 샤시 창호임.

이용상태

아파트 (방3, 거실, 주방및식당, 욕실, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 승강기설비, 난방설비, 주차장설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로를 통하여 외부 도로와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 보전녹지지역 , 자연녹지지역 , 제1종일반주거지역 , 제3종일반주거지역 , 성장관리계획구역(일반형, 도시개발과 문의) , 성장관리계획구역(자연형, 도시개발과 문의) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(남양주 영빈묘)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기 타 : - .

물건 비고

주택임차권 승계인(주택도시보증공사)의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서 제출 물건임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호 및 소재지

사건번호: 남양주지원 2025타경72433 (1)

소재지: 경기도 남양주시 진접읍 장현리 225-6 신동아아파트 103동 8층811호

1.2. 물건 현황 (용도, 면적, 감정가)

용도: 아파트

건물 전용면적: 59.53㎡ (약 18.01평)

건물 총면적(분양면적 추정): 59.535㎡ (약 18.01평)

토지면적: 31.31㎡ (약 9.47평)

감정가: 177,000,000원

1.3. 매각 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 1997년 01월 17일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 진접읍 장현리에 소재하며, "진접오남행정복지센터" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 소규모 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

토지는 도시지역, 보전녹지지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 성장관리계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(남양주 영빈묘), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/용도:주택)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건은 부동산 강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 의정부지방법원 남양주지원의 강제경매개시결정등기(2025타경72433)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력

임차인: 주택도시보증공사(신윤지)

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021년 11월 15일

확정일자: 2021년 10월 06일

배당신고일자: 2023년 11월 16일

대항력: 없음

임차인 신 는 대항력이 없으며, 주택임차권은 말소될 예정입니다.

3.3. 등기부 현황 및 말소기준권리

등기부상 현재 소유권 이전 내역(갑3, 갑4, 갑5)과 주택임차권(을15) 및 강제경매(갑6)가 존재합니다. 말소기준권리는 갑6의 강제경매개시결정등기입니다. 주택임차권(을15)은 말소 예정입니다.

3.4. 인수 여부 및 인수 보증금

주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에게 대항력 포기 및 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 보증금은 없습니다.

3.5. 인수 보증금

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 생활 편의시설

본건 인근에는 아파트 단지 및 주거 밀집 지역이 형성되어 있으며, 진접오남행정복지센터와 같은 공공시설이 소재합니다. 또한, 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 및 기타 유해 시설

현장 조사 결과, 본건 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설이나 유해시설에 대한 정보는 없습니다. 다만, 토지이용계획상 배출시설설치제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어 주변 환경에 대한 지속적인 확인이 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층 건물 내 8층 811호이며, 사용승인일은 1997년 1월 17일입니다. 현재 아파트(방3, 거실, 주방 및 식당, 욕실, 발코니 등)로 이용 중입니다.

5.2. 아파트 단지 정보

단지명: 신동아 아파트

총 동수: 3개동

총 세대수: 402세대

최고층/최저층: 20층/1층

주차대수: 총 146대 (지상 12대, 지하 12대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소.

5.3. 내부 설비

기본적인 위생설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 난방 설비, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

본 건물의 사용승인일이 1997년으로 약 29년 경과함에 따라 건물 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 규제

본 물건의 토지는 여러 용도지역(보전녹지, 자연녹지, 제1종/3종 일반주거지역 등) 및 성장관리구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 도시계획 및 환경 관련 규제를 받고 있어 향후 건축 또는 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크 요인

별도의 특이사항은 없으나, 경매 물건의 특성상 현장 방문 시 파악되지 않은 하자나 문제점이 발견될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 남양주시 진접읍 장현리에 위치한 신동아아파트 103동 8층 811호입니다. HUG(주택도시보증공사)가 임차인으로서 대항력을 포기하고 임차권 말소에 동의하는 확약서를 제출함에 따라 권리관계가 매우 명확해진 물건입니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 별도의 보증금이나 부담은 없는 상태입니다. 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준이며, 아파트 단지로서 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 다만, 건물 노후도 및 복잡한 토지이용계획상의 제한사항은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* HUG의 대항력 포기 및 임차권 말소 동의 확약서 제출로 권리관계가 명확하여 안전한 투자가 가능합니다.

* 인근 아파트 단지로서 기본적인 주거 편의성을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 동일 면적(59.53㎡)의 아파트가 2026년 7월 9일에 150,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가 177,000,000원보다 낮은 수준입니다.

최고층(20층)의 84.99㎡ 면적 아파트가 2026년 6월에 217,000,000원 ~ 245,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(59.53㎡)의 입찰가는 최근 거래가인 150,000,000원과 감정가 177,000,000원의 중간 지점 또는 그 이하에서 결정될 수 있습니다.

권리관계가 명확하고 추가 인수 부담이 없다는 점, 그리고 감정가를 고려했을 때, 현 시세 및 감정가 대비 적정 수준으로 입찰가를 산정합니다.

현 시세 및 감정가, 최근 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 155,000,000원 ~ 165,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.