나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72419 [1] 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 163-37 동성빌리지 105동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동신 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 소재 "가곡초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택 및 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등, 제반 대중교통 여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 중 4층 401호로서 (사용승인일 : 1996. 12. 03) 외 벽 : 몰탈위 스톤스프레이 마감. 내 벽 : 몰탈위 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.(탐문조사) 창 호 : 샤시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

상,하수도시설 및 위생설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지 대비 대체로 등고 평탄하며, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택임차권 승계인(서울보증보험주식회사)의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서 제출 물건임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72419 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험주식회사

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 163-37 동성빌리지 105동 4층401호

용도: 다세대주택

건물명: 동성빌리지 105동

건물구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 중 4층 401호

사용승인일: 1996년 12월 03일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 81,000,000원

토지면적 (토지 지분): 52.83㎡ (약 16.0평)

건물면적 (전용 면적): 48.24㎡ (약 14.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 소재 "가곡초등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주위는 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 배출시설설치제한지역, 수도권정비계획법상 자연보전권역, 환경정책기본법상 수질보전특별대책지역(2권역)으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부 상 여러 권리가 존재하나, 본 경매 절차에서는 서울보증보험주식회사가 신청한 강제경매(을7)가 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 인수되는 권리

인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인(한국토지주택공사)이 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였기 때문입니다.

3.3. 말소기준권리

말소기준권리는 서울보증보험주식회사의 강제경매개시결정입니다. 매각으로 인해 위 권리는 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 분석

임차인: 한국토지주택공사

보증금: 66,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2017년 10월 23일

확정일자: 2017년 09월 26일

대항력: 없음

3.5. 특이사항

SGI 인수조건 변경 사항이 있으며, 주택임차권 승계인(서울보증보험주식회사)은 매수인에 대한 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 물건입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건 물건(동성빌리지 105동, 48.24㎡)의 감정가는 81,000,000원입니다. 이는 약 554만원/㎡ (약 1830만원/평) 수준입니다.

4.2. 최근 거래 사례 분석

주변 유사 물건들의 최근 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 25일 거래: 36.04㎡ (약 10.9평) / 2층 / 45,000,000원 (산장빌라 나동) - 약 125만원/㎡

* 2026년 7월 24일 거래: 43.2㎡ (약 13.1평) / 3층 / 30,000,000원 (동성빌라 106동) - 약 69만원/㎡

* 2026년 7월 27일 거래: 84.99㎡ (약 25.7평) / 3층 / 150,000,000원 (이스턴빌 104동) - 약 177만원/㎡

분석 결과, 본건과 같은 동성빌라 단지 내 또는 인근의 '동성빌라 106동'은 43.2㎡가 3,000만원에 거래되었으나, 이는 시세보다 낮을 가능성이 있습니다. '산장빌라'의 거래 가격은 본건과 유사한 면적 대비 약 6,000만원 수준으로 추정됩니다. '이스턴빌'은 건물 연식과 면적이 달라 직접 비교는 어렵지만, 지역의 상위 시세를 보여줍니다. 본건의 감정가는 주변 유사 면적 거래 사례보다는 높게 책정되어 있는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경에 유리하며, 다세대 주택 및 근린생활시설이 밀집한 주거 지역입니다.

5.2. 편의시설 및 기반시설

주변에 편의시설 및 교통 시설이 보통 수준으로 갖추어져 있으며, 상하수도, 위생, 난방 설비 등이 구비되어 있어 생활에 필요한 기본적인 인프라는 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

건축년도가 1996년으로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 감정가와 시세의 괴리

감정가(81,000,000원)가 최근 유사 면적의 실거래가(약 3,000만원 ~ 4,500만원) 대비 높은 편이므로, 입찰 시 가격 결정에 신중을 기해야 합니다.

6.3. 토지 이용 제한

본 토지는 다수의 개발 및 이용 제한 사항(계획관리지역, 성장관리구역, 수도권정비계획법상 자연보전권역 등)을 포함하고 있어 향후 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 물건지 인근에서 특별히 우려할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 화도읍에 위치한 다세대주택으로, 임차인의 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수해야 할 보증금이 없어 권리 관계가 명확한 물건입니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 높게 책정된 점은 입찰 시 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 임차인 보증금 인수 부담이 전혀 없어 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

* 가곡초등학교 인접 등 기본적인 주거 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 향후 지역 개발 또는 리모델링을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 주변 편의시설 및 교통망이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 81,000,000원이나, 주변 실거래가 및 물건의 노후도 등을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

보수적으로는 70,000,000원 ~ 75,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

보증금(66,500,000원)을 인수하지 않아도 되므로, 실제 투입되는 자금은 낙찰가만큼입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.