나이스옥션 법원경매 고양 2025타경5762 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 398-2 삼성홈타운 에이동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지원감정 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 덕이동 로데오거리 서측 인근에 위치하고, 주위는 로데로거리 의류매장, 점포, 다세대주택 및 아파트와 단독주택이 혼재하는 지역임.

교통상황

근거리에 경의로가 있고, 본건까지 차량 접근이 가능하여 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 지상 4층 건물(2016. 2. 12. 사용승인) 중 2층 201호로 외벽 ; 벽돌쌓기 및 외장타일붙임 마감 내벽 ; 벽지 및 타일마감 창호 ; 하이삿시창호임.

이용상태

주거용으로 이용 중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 위생설비 등 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 다세대주택 3개동의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 교육환경보호에 관한 법률에 의한 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건 다세대주택은 '에이동'으로, 건축물대장에도 'A동'으로 등재되어 있고, 건축물대장 건축물현황도에도 'ⓐ'로 표기되어 있으나 현황 건물의 외벽에는 '103'으로 표기되어 있음.

물건 비고

공부상 에이동이나 현황상 103으로 표기되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세정보

사건번호: 고양지원 2025타경5762 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 398-2 삼성홈타운 에이동 2층201호

용도: 다세대주택

건축물 용도: 공동주택 (다세대주택)

감정가: 227,000,000 원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 배

1.2. 면적 정보

토지면적: 66.00㎡ (약 19.97평)

토지지분: 66㎡ (약 19.97평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 57.56㎡ (약 17.41평)

건물지분: 57.5641㎡ (약 17.41평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

건축물 명칭: 삼성홈타운 A동

구조: 철근콘크리트 구조, 철근콘크리트 지붕

사용승인일: 2016년 2월 12일

건물 층수: 지상 4층 중 2층 201호

건축물 현황: 총 3개동, A동은 8세대, 총 주차 24대 (외곽기계식 24대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경기도 고양시 일산서구 덕이동에 위치하며, 덕이동 로데오거리 서측 인근 지역입니다. 주위는 의류매장, 점포 등 상업시설과 다세대주택, 아파트, 단독주택 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통상황

근거리에 경의중앙선이 위치하고 있으며, 본건까지 차량 접근이 가능하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 및 이전, 그리고 다수의 압류 내역이 존재합니다.

말소기준권리: 2021년 7월 15일자 동작구(서울특별시)의 압류 (갑5).

인수되는 권리:

을구 3번 주택임차권 (권리자: 배인환, 금액: 260,000,000원, 전입일자: 2021-07-13, 확정일자: 2021-06-18). 해당 임차권은 '인수'로 등기되어 있으며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 배인환

보증금: 260,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 7월 13일

확정일자: 2021년 6월 18일

배당신고일자: 2025년 7월 18일

대항력: 있음 (물건명세서 및 등기부상 '인수'로 확인됨)

비고: 선순위 임차권자로 보증금 전액이 배당받지 못할 경우 매수인에게 인수됩니다.

* 임차인: 윤주하

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021년 7월 19일

대항력: 없음

3.3. 물건명세서 특이사항

매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 3번 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있습니다. 따라서 배당에서 전액 변제되지 아니하면 그 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

3.4. 기타 권리사항

다수의 압류가 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위로 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 강제경매 개시결정 등기(갑20)는 채권자 배인환이 경매를 신청한 것으로 보이며, 말소기준권리인 갑5보다 후순위입니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건은 덕이동 로데오거리 인근에 위치하여 의류매장, 점포 등 다양한 상업시설이 발달해 있습니다. 다세대주택과 함께 상업시설이 혼재된 지역으로, 상업적 가치와 주거적 가치가 공존합니다.

4.2. 최근 시세동향

입력된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 다세대주택의 매매가는 2026년 6월 기준 110,000,000원에서 165,000,000원 사이에서 형성되어 있으며, 거래 면적은 약 51㎡ 내외입니다. 이는 본건의 감정가(227,000,000원) 및 전용 면적(57.56㎡) 대비 낮은 시세로, 시장 상황을 고려한 면밀한 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

로데오거리에 위치한 다양한 의류 상점, 식당, 카페 등 편의시설 이용이 용이합니다. 단지 주변으로도 주거지역 내 필요한 편의시설들이 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 주거 환경

건축물은 철근콘크리트 구조로 2016년 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 도시가스 보일러를 이용한 개별난방 및 기본적인 위생설비가 갖추어져 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

5.3. 교육 및 교통

근거리 경의중앙선 이용이 가능하며, 차량 접근성이 좋습니다. 또한, 교육환경보호에 관한 법률에 의한 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 관련 법규 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차권 보증금

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 배인환의 보증금 260,000,000원입니다. 이 금액은 감정가 227,000,000원보다 높으며, 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인에게 그대로 인수됩니다. 이는 매수인이 추가로 부담해야 할 금액이 상당할 수 있음을 의미합니다.

6.2. 공부상 명칭과 현황 표기 불일치

건축물대장 등 공부상에는 'A동'으로 표기되어 있으나, 현황상 외벽에는 '103'으로 표기되어 있는 점은 혼란을 야기할 수 있으며, 현장 확인 및 관련 부서 문의가 필요합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(복합zone), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 교육환경보호에 관한 법률에 의한 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사 시 관련 법규를 확인해야 합니다. 특히 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 소유권 이전 시 허가를 받아야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 덕이동 로데오거리 인근에 위치한 다세대주택으로, 상업 및 주거가 혼합된 지역의 장점을 가지고 있습니다. 건물 상태도 양호한 편이나, 가장 큰 문제는 2억 6천만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금이 매수인에게 인수될 수 있다는 점입니다. 이 금액은 감정가를 상회하며, 최근 실거래가 정보와 비교했을 때에도 높은 수준입니다. 따라서 본건은 보증금 인수 리스크를 철저히 분석하고, 인수되는 보증금액을 고려한 신중한 입찰 접근이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 로데오거리 인근의 입지: 상업시설과 주거지가 혼재된 지역으로 잠재적인 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 비교적 신축 건물: 2016년 사용승인된 건물로, 내외부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 임차인과의 협상 가능성: 인수되는 임차 보증금액이 높으므로, 임차인과의 원만한 협상을 통해 부담을 줄이는 방안을 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금(260,000,000원)이 감정가(227,000,000원) 및 최근 주변 시세(약 110,000,000원~165,000,000원, 51㎡ 기준)보다 높아, 매수인이 인수해야 할 금액이 상당할 것으로 예상됩니다.

최근 거래된 유사 면적(약 51㎡)의 시세가 110,000,000원에서 165,000,000원 사이인 점을 고려할 때, 본건(57.56㎡)의 시장 가치는 약 124,000,000원에서 186,000,000원 정도로 추정됩니다.

만약 경매 진행 시 감정가 수준(227,000,000원)으로 낙찰된다면, 임차인은 227,000,000원을 배당받게 되고, 매수인은 260,000,000원 - 227,000,000원 = 33,000,000원의 잔액을 인수하게 됩니다.

이 경우, 총 실부담액은 낙찰가 + 33,000,000원이 됩니다.

총 실부담액을 추정 시장 가치 범위 내(예: 180,000,000원)로 맞추기 위한 예상 입찰가는 다음과 같이 산출해 볼 수 있습니다.

예상 총 실부담액 180,000,000원 - 예상 인수 보증금 33,000,000원 = 147,000,000원

따라서, 예상 입찰가는 140,000,000원 ~ 150,000,000원 수준으로 고려해 볼 수 있습니다.

이는 시장 가치 범위 내에서, 인수되는 보증금 약 33,000,000원을 감안하여 총 실부담액이 시장 가격을 크게 초과하지 않도록 산정한 금액입니다. 다만, 실제 배당 결과 및 임차인의 배당 요구 여부에 따라 인수되는 금액은 달라질 수 있으므로, 반드시 현장 확인 및 법률 전문가와 상담 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.