나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62888 [1] 경기도 고양시 일산동구 사리현동 393-2 제1동 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구월감정 · 평가일 2025.10.24

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호1,2 목구조 기와지붕 지상1층 건으로서, 외벽: 황토벽돌 위 회바름 마감 등, 내벽: 황토벽돌 위 회바름 마감 등, 바닥: 황토 다짐 등, 창호: 목재쌍창임. 기호3 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 1층 건으로서, 외벽: 치장 석재 마감 등, 내벽: 몰탈 마감 등임,

이용상태

기호(1,2,3) 공히 근린생활시설로서 현황 공실 상태임.

설비내역

공사가 완료되지 않아 정상적인 설비 사용 가능 여부 등은 파악할 수 없음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1,2,3) 공히 고양시 일산동구청에 건축신고를 하고 신축하였으나 사용승인을 받지 아니하여 건축물대장에 등재되어 있지 아니함. 기호(2,3) 공히 일산동구청의 허가상의 평면 및 면적과 상이한 형태로 총 건축면적은 250.09㎡로 허가보다 증가하여 건축되었는바 허가시의 건폐율, 용적율, 건축면적, 연면적이 상이한 바 경매참여시 주의를 요함. 본건 기호(1,2,3) 공히 도장공사, 전기 및 부대토목공사 등 내부 공사가 마무리되지 않은 상태임.

물건 비고

1. 건물만 매각.
2. 2025. 9. 30.자 채무자겸소유자 한00 제출 경매목적물 철거예정통보서 제출됨(관련사건번호 서울중앙지방법원 2023가단5415652 건물 철거 등 청구의 소, 서울고등법원 2020나2011481 건물철거 등 청구의소).
3. 건물 철거예정 안내문이 걸려 있음(현황조사서 참조)
4. 본건 건물은 공히 사용승인이 완료되지 않아 '일반건축물대장'이 존재하지 않는 상태이며, 강제경매개시결정 등기촉탁으로 등기됨(감정평가서 참조)
5. 기타 공실 상태유지 경제적 가치 훼손, 도장공사, 전기 및 부대토목공사 등 내부공사 미완료 등 감정평가서 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경62888 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 사리현동 393-2 제1동

용도: 근린시설

감정가: 536,382,000원

토지면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 89.10㎡ (약 26.9평)

매각대상: 건물만 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 건물만 매각, 법정지상권 성립 여부 불분명

토지면적 및 토지 지분 정보가 0으로 기재되어 있어, 실제 대지 사용 가능 범위 및 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 고양시 일산동구 사리현동에 위치한 근린생활시설입니다.

상업 또는 업무 시설로서의 활용 가능성이 있으나, 주변 교통, 편의시설, 학군 등 구체적인 입지 여건에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 해당 지역의 개발 현황 및 향후 발전 가능성을 별도로 파악해야 합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 우리은행의 강제경매개시결정 등기 (접수일자: 2025-07-29)

채권 총액: 1,812,784,548원 (우리은행)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명. 이는 본건의 중요한 인수 사항이 될 수 있습니다.

등기부상 채무자 겸 소유자는 한성범입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 대항력 있는 임차인은 존재하지 않는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

근린생활시설로서 지역 주민을 대상으로 하는 상권 형성이 예상되나, 현재 건물 상태 및 미완료 공사 등을 고려할 때 즉각적인 상권 형성은 어렵습니다.

신규 상권 형성 가능성 또는 기존 상권 편입 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요하며, 주변 상권과의 경쟁 관계도 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

본건은 근린생활시설 용도로 현재 공실 상태입니다.

건축물 사용 승인이 완료되지 않아 일반 건축물대장이 존재하지 않는 상태이며, 강제경매 개시 결정 등기 촉탁으로 등기되었습니다.

도장공사, 전기 및 부대토목공사 등 내부 공사가 미완료된 상태이므로, 건물 사용을 위해서는 상당한 추가 공사 및 비용 투자가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물만 매각되는 물건으로, 건물이 소재한 토지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 잠재적 권리 문제가 발생할 수 있습니다.

채무자 겸 소유자가 경매 목적물 철거 예정 통보서를 제출하였고, 관련 건물 철거 소송이 진행 중이며, 건물 철거 예정 안내문이 현장에 게시되어 있어 건물이 철거될 가능성이 매우 높습니다.

건물이 사용 승인을 받지 못하여 법적 효력을 갖는 건축물대장이 없는 상태입니다.

내부 공사가 미완료되어 즉시 사용이 불가능하며, 공사 완료를 위한 추가 비용 발생이 예상됩니다.

감정평가액(536,382,000원) 대비 채권 총액(1,812,784,548원)이 매우 높아, 유찰 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 건물만 매각되는 부동산 강제경매 물건으로서, 법정지상권 성립 여부의 불확실성, 채무자 겸 소유자의 건물 철거 예정 통보 및 관련 소송 진행, 사용 승인 미완료, 내부 공사 미완료 등 다수의 심각한 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

특히, 채무자 겸 소유자의 철거 예정 통보와 관련 소송 진행 상황은 본건 건물이 철거될 가능성이 매우 높음을 강력하게 시사합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리인 법정지상권이 성립될 경우, 건물 철거와는 별개로 토지 사용에 대한 추가적인 제약이 발생할 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 실질적인 부동산 가치를 평가하고 투자 결정을 내리기 매우 어려운 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

매우 제한적이지만, 만약 법정지상권이 성립하지 않고 건물 철거가 실행되지 않는다는 가정 하에, 미완료된 건물 상태를 저렴하게 인수하여 신축 또는 리모델링을 통해 개발할 수 있는 잠재적 가능성은 존재합니다.

그러나 현재 제시된 정보만으로는 이러한 긍정적인 시나리오를 기대하기는 매우 어렵습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 현재 다수의 심각한 리스크(건물 철거 예정, 법정지상권 불분명, 미사용 승인, 미완료 공사 등)를 안고 있어, 일반적인 부동산 투자 관점에서 입찰가를 산정하기가 매우 어렵습니다.

건물 철거가 확실시되고 법정지상권이 성립하지 않는다는 전제 하에서도, 본건 건물 자체의 실질적인 가치는 거의 없다고 볼 수 있습니다.

따라서, 철거 비용 및 향후 발생할 수 있는 법적 분쟁 대응 비용까지 모두 고려하여 매우 신중하게 접근해야 하며, 감정가에서 상당한 폭의 할인이 필요합니다. 낙찰 후 발생하는 추가적인 비용과 위험을 충분히 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.