나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64344 [1] 경기도 고양시 일산동구 설문동 719-108 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2025.10.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 설문동 소재 "북고양설문TG" 북측 인근에 위치하며, 주위는 중소형 공장, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 무난한 편임.

형태 및 이용상태

연번(1~3) : 3필지 일단의 사다리형의 토지로서, 공장 건부지로 이용중임. 연번(4~5) : 부정형의 토지로서, 현황 "도로"로 이용중임.

인접 도로상태

본건 연번(1~3)은 남동측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 포장도로에 접해있으며, 본건 연번 (4~5)는 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

연번(1,2,4,5) 동일 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한 )])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시 설 보호법>,과밀억제 권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도 (단독,다가구,연립,다세대주택,아파 트)로사용되는토지). 연번(3) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한 )])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{ 주거,상업,공업,녹지 (자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,제한보 호구역( 전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대 주택,아파 트)로사용되는토지).

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도, 사진용지" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

공장 : 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상3층 건물로서, 외벽 : 벽돌 치장쌓기 및 노출콘크리트 마감 등 내벽 : 노출몰탈, 블록 치장쌓기, 몰탈위 페인팅, 타일 붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호임. 부속건물 : 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상3층 건물로서, 외벽 : 벽돌 치장쌓기 및 노출콘크리트, 범랑판넬 마감 등 내벽 : 노출몰탈, 블록 치장쌓기, 몰탈위 페인팅, 타일 붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본 건물은 공장 및 사무실, 창고 등으로 이용중임.(구조는 후첨 "내부구조도" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 자동문설비, 주차장 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적도 및 건물개황도, 사진용지" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.목록4: 지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경64344 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 감정가: 6,104,515,500원

1.2. 면적 및 건물 현황

* 토지 면적: 2,144.00㎡ (약 648.56평)

* 토지 지분: 2,078.00㎡ (약 628.60평)

* 건물 면적: 2,981.42㎡ (약 890.03평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층/지상 3층

* 건물 사용승인일: 2019-10-11

* 주요 용도 (건축물대장): 공장

* 건물 이용 상태: 공장, 사무실, 창고 등으로 이용 중

* 주소: 경기도 고양시 일산동구 설문동 719-108

* 도로명 주소: 경기도 고양시 일산동구 고봉로770번길 30-30 (설문동)

1.3. 매각 대상

* 매각 대상: 토지 지분 및 건물 전체 매각

* 특이사항: 공동담보, 지분매각, 일괄매각 (제시외 건물 포함)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

* 본 물건은 경기도 고양시 일산동구 설문동에 소재하며, "북고양설문TG" 북측 인근에 위치합니다.

* 주위는 중소형 공장, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 대체로 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

* 본 물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.

* 북고양설문TG가 인접해 있어 고속도로 접근성이 매우 양호한 편입니다.

2.3. 도로 상태

* 토지(연번 1~3)는 남동측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지(연번 4~5)는 현황 "도로"로 이용 중이며, 본건 토지에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 속해 있습니다.

* 이러한 규제사항은 향후 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부 요약:

* 소유권 이전: 주식회사두백 (2017-06-23)

* 근저당: 한국자산관리공사 (2017-06-23, 금1,380,000,000원) - 말소기준권리

* 보전처분: (2023-05-25)

* 임의경매: 한국자산관리공사 (2025-09-29, 4,717,394,153원)

* 건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 주식회사두백 (2019-12-02)

* 근저당: 한국자산관리공사 (2019-12-02, 금1,380,000,000원) - 말소기준권리

* 보전처분: (2023-05-25)

* 임의경매: 한국자산관리공사 (2025-09-29, 4,717,394,153원)

* 등기부 채권 총액: 4,794,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 권지은: 보증금 0원, 차임 월 550,000원, 전입/사업일자 2023-03-09. 대항력 없음.

* 원상길: 보증금 300,000,000원, 차임 없음. 전입/사업일자 2020-09-05, 확정일자 2025-12-29, 배당신고일자 2025-12-31. 대항력 없음.

* 유정례: 보증금 102,000,000원, 차임 없음. 전입/사업일자 2023-05-02, 확정일자 2025-12-29, 배당신고일자 2025-12-31. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임차인 중 대항력이 없는 경우에도, 보증금 및 차임 관계에 대한 추가적인 법률적 검토가 필요합니다.

3.3. 말소 기준 권리 및 소멸 여부

* 토지 및 건물 등기부상의 한국자산관리공사 근저당(2017-06-23, 2019-12-02)이 말소기준권리이며, 경매 신청 채권(한국자산관리공사)과 함께 매각으로 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. (본건에 지상권이 설정되어 있는지 여부는 추가 확인 필요)

3.4. 인수되는 권리

* 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

* 본 물건지 주변은 대규모 상업지구보다는 중소규모 공장, 물류 시설, 농경지가 혼재된 산업 및 준공업지역의 성격을 띕니다.

* "북고양설문IC"와 가까워 물류 이동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* "고양 자동차 서비스 복합단지" 및 "일산 테크노밸리"와 인접 또는 인근에 위치하여, 관련 산업과의 연계성이 높으며 향후 지역 개발에 따른 수혜가 기대됩니다.

* 최근 설문동 일대에 수소 연료전지 발전소 조성 계획 등 신재생 에너지 관련 개발도 진행 중이어서 지역 산업 생태계 변화가 예상됩니다.

* 주변에 소규모 근린생활시설은 존재할 수 있으나, 본격적인 상권과는 거리가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 북고양설문IC를 통한 광역 접근성이 우수하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 주변 산업 시설 종사자를 위한 소규모 식당, 카페 등이 존재할 가능성이 높습니다. 본격적인 생활 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 주변 시설: 농경지, 중소규모 공장, 물류센터 등이 혼재되어 있으며, "북고양설문TG"가 인접해 있습니다.

* 이 지역은 넓은 도로망 확충 계획(예: 고양 자동차 서비스 복합단지 조성 등)이 논의되고 있어 향후 접근성 개선이 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용계획상 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 규제 사항이 존재합니다. 이는 향후 토지 활용 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

* 본 건은 지분 매각으로 진행되므로, 다른 지분 소유자와의 협의 과정에서 발생할 수 있는 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

* 제시외 건물(228.44㎡)이 포함되어 일괄 매각되므로, 이에 대한 추가적인 법규 검토가 필요합니다.

* 주변 환경이 공장, 농경지 등이 혼재된 지역이라는 점은 향후 민원 발생 가능성 또는 개발의 방향성에 영향을 줄 수 있습니다.

* 현장 답사를 통해 정확한 건물의 실제 이용 현황과 공부와의 차이 여부를 재확인하는 것이 중요합니다.

* 일부 유튜브 영상에서는 해당 지역의 도로가 좁고 경사가 있어 대형 차량 통행에 불편함이 있을 수 있다는 언급도 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 고양시 일산동구 설문동에 위치한 공장용지 및 건물로, 북고양설문TG 인근에 있어 광역 교통 접근성이 매우 우수한 입지를 자랑합니다.

* 감정가는 61억 원대이며, 토지 지분 및 건물 전체가 매각 대상입니다.

* 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 지분매각의 특성, 제시외 건물 포함 등은 면밀한 추가 조사가 필요한 사항입니다.

* 주변은 공장, 농경지 등이 혼재된 지역이며, 다양한 토지 이용 제한 사항은 향후 가치 상승이나 활용에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임차인들의 대항력은 없는 것으로 파악되나, 보증금 및 차임 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 교통 요충지: 북고양설문TG 인접으로 물류 및 산업 활동에 유리한 교통망을 확보하고 있습니다.

* 개발 호재: 고양 자동차 서비스 복합단지, 일산 테크노밸리와의 인접성, 설문동 지역의 수소 연료전지 발전소 조성 계획 등은 지역의 미래 가치 상승 잠재력을 보여줍니다.

* 산업 연계성: 주변의 다양한 공장 및 물류 시설과의 연계를 통해 산업 활동에 유리한 환경을 제공합니다.

* 지분 매각의 기회: 시세 대비 합리적인 가격으로 지분을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있으나, 다른 지분권자와의 관계 설정이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 본 건은 지분 매각이며, 제시외 건물 포함, 복잡한 토지 이용 제한 사항 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가를 기준으로 신중하게 접근해야 합니다.

* 주변 유사 물건의 실거래가, 향후 지역 개발 가능성, 예상 명도 비용, 지분권자와의 협상 가능성 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 조사를 통해 건물의 상태, 주변 시세, 개발 계획 등을 종합적으로 검토하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.