나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64392 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 589 위너스빌 102동 지1층비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천호감정 · 평가일 2025.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "내유초등학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 주위를 통과하는 대중교통의 운행빈도 등을 고려컨데 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 지상4층 건물내 지1층비01호로서, 외벽: 드라이비트 및 스톤코트 마감 등 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 창호: 샤시 창호임.

이용상태

다세대주택(후첨. 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

제반 차량 출입이 가능한 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m(소 젖소 말 제한)]), 가축사육제한구역(2024-11-20) (전부제한구역[도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역]), 제한보호구역(전방지역:25km)(고도16m 위임지역), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 세부내역 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 박오성)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 6. 29.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 589번지에 소재한 위너스빌 102동 지1층비01호 다세대주택입니다.

사건번호는 고양지원 2025타경64392 (1)이며, 감정가는 175,000,000원입니다.

토지 면적은 63.76㎡ (약 19.29평)이며, 건물 면적은 66.17㎡ (약 20.02평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 강제 경매입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "내유초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 대중교통 운행 빈도를 고려할 때 교통 상황 또한 보통으로 평가됩니다.

토지 이용계획상 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

말소기준권리는 2023년 10월 19일에 접수된 서울보증보험주식회사의 가압류입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도 전: 박 )

* 보증금: 155,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 1월 18일

* 확정일자: 2021년 12월 29일

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'는 내용의 인수조건변경확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 본 건은 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

제시된 등기부 사항 중 주택임차권(을1)은 말소 예정이며, 기타 갑구의 권리들도 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

최근 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적의 물건들이 2026년 7월 초 기준 107,000,000원에서 125,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

같은 단지인 "위너스빌 103동 및 104동"의 전용면적 약 45.37㎡ (약 13.7평) 물건이 107,000,000원에 거래되었으며, 이는 평당 약 7,795,000원 수준입니다.

인근 "블루캐슬 3동"의 전용면적 약 45.19㎡ (약 13.7평) 물건은 125,000,000원에 거래되어 평당 약 9,143,000원 수준입니다.

본건의 감정가는 175,000,000원으로, 면적 66.17㎡ (약 20.02평) 기준 평당 약 8,741,000원입니다.

이는 주변 시세와 비교할 때 적정하거나 약간 높은 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 내유초등학교와 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 비록 주택도시보증공사로부터 대항력 포기 및 보증금 미인수 조건 변경 확약서가 제출되었으나, 관련 법적 효력 및 이행 여부에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역 등의 일부 토지 이용 제한이 존재합니다.

* 주변 환경: 가축사육제한구역으로 지정된 지역이 인접해 있어, 해당 지역의 특성을 고려해야 합니다. (인근에 혐오시설로 볼 만한 대규모 시설은 확인되지 않았습니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 권리관계가 비교적 명확하고, 특히 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없는 점은 큰 장점으로 작용합니다.

다만, 인수조건변경확약서의 법적 효력 및 세부 내용에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

주변 시세와 감정가를 비교 분석했을 때, 감정가는 적정 수준으로 보이나 입찰 시 주변 거래 동향을 추가로 참고해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차보증금 인수 부담 없음: 주택도시보증공사의 인수조건변경확약서로 인해 임차보증금 155,000,000원에 대한 인수 의무가 없습니다.

* 안정적인 지역: 다세대주택 및 단독주택이 밀집한 주거 지역으로, 비교적 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 편리한 생활 인프라: 초등학교 및 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 175,000,000원이며, 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

주변 유사 부동산의 최근 매매 사례 및 본건 건물의 상태, 권리관계의 명확성 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 감정가의 90%에서 100% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

따라서 예상 입찰가는 약 157,500,000원 ~ 175,000,000원 범위 내에서 경쟁 상황 및 추가적인 현장 조사 결과를 바탕으로 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.