나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64374 [1] 경기도 고양시 일산동구 중산동 3-38 삼성캐슬 107동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

1. 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 이제섭)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2025.10.13.자 인수조건변경확약서를 제출함.
2. 건물외벽에 107동 표시있음
3. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경64374 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 중산동 3-38 삼성캐슬 107동 2층202호

* 건물명: 삼성캐슬

* 토지면적: 68.00㎡ (약 20.57평)

* 건물면적: 61.29㎡ (약 18.54평)

* 대지권: 토지/건물 일괄매각

* 준공년도: 2015년

* 감정가: 197,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 주변 교통: 본 물건은 일산동구 중산동에 위치하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 인근 지하철역(예: 3호선 마두역, 정발산역 등)까지는 버스를 이용해야 하나, 비교적 접근성이 양호한 편입니다. 주요 도로 접근성이 좋아 차량 이동도 용이합니다.

* 편의시설: 인근에 대형마트(예: 이마트, 롯데마트), 백화점, 쇼핑몰 등 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 지역 상권이 발달하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 단지 주변으로 중산초등학교, 중산중학교, 일산서고등학교 등이 위치하고 있어 도보 통학이 가능한 학군을 형성하고 있습니다.

* 혐오시설 유무: 반경 1km 내 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않아 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 요소는 발견되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 7월 25일자 국민건강보험공단 압류 (갑4)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황:

* 이제섭: 보증금 218,000,000원. 임차권 등기 및 대항력 포기 확약서 제출로 인해 인수 부담이 없습니다. 등기부등본 상 주택임차권(을3)은 말소 처리되었습니다.

* 장보람: 보증금 0원. 대항력은 있으나 보증금이 없어 낙찰자가 부담해야 할 금전적 인수 부담은 없습니다.

* 기타 특이사항: 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 제출한 인수조건 변경 확약서에 따라 임차인 이제섭 씨는 보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권 등기 말소에 동의하였습니다. 이로써 법적으로 임차인 관련 문제는 정리된 상태입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 경기도 고양시 일산동구 중산동은 일산신도시 내에서도 주거 기능이 잘 갖춰진 지역으로 평가됩니다. 다세대 및 연립주택이 밀집한 전형적인 주거 지역이며, 단지 규모에 비해 풍부한 생활 편의시설과 학군을 갖추고 있어 주거 만족도가 높은 편입니다. 주변 시세 분석 결과, 비교적 최근에 신축된 다세대주택의 경우 평당 1,050만원에서 1,190만원 수준의 실거래가를 기록하고 있어, 본 물건의 감정가 또한 시장 상황에 부합하는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 생활 편의 시설: 이마트, 롯데마트, 롯데백화점 등 대형 유통시설과 다양한 병원, 은행, 관공서가 인접해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 주요 도로 접근성: 자유로, 제2자유로 등 주요 간선도로 접근이 용이하며, 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 가까운 공원 및 녹지 공간: 단지 인근에 일산 호수공원 등 대규모 공원들이 있어 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다. 중산동 지역 자체에도 녹지 공간 및 산책로가 잘 조성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 이제섭 씨와 관련하여 '대항력있는임차인'으로 표기된 부분이 있을 수 있으나, 제출된 인수조건 변경 확약서에 따라 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였으며, 등기부상 말소 처리되었으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 법적 의무는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 장보람 씨는 대항력은 있으나 보증금이 0원이므로, 이 역시 낙찰자에게 금전적 부담을 주지 않습니다.

* 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 해당사항 없다고 명시되어 있어, 권리 관계상 추가적인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경매 절차상 임차인 권리 관계가 법적으로 명확하게 정리되었으며, 낙찰자가 추가적인 보증금 부담을 떠안을 위험이 거의 없는 상태입니다. 이는 경매 물건에서 가장 중요하게 고려해야 할 부분 중 하나로, 잠재적 리스크를 최소화한 상태라고 할 수 있습니다. 감정가 대비 주변 시세를 고려했을 때, 합리적인 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계 명확화: 임차인 이 씨의 대항력 포기 및 확약서 제출로 인해 법적으로 권리 관계가 깔끔하게 정리되었습니다. 이는 낙찰 후 명도 및 소유권 행사 과정에서 발생할 수 있는 분쟁의 소지를 크게 줄여줍니다.

* 입지 및 주거 환경: 일산동구 중산동은 일산신도시 내에서도 생활 인프라가 잘 갖춰진 주거 지역으로, 안정적인 수요층이 확보되어 있습니다. 실거주 목적 또는 임대 수익 창출 목적 투자 모두 고려해 볼 수 있습니다.

* 합리적인 감정가: 최근 유사 신축 다세대주택의 실거래가를 고려했을 때, 본 물건의 감정가는 시장 시세에 부합하거나 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 인근 지역 신축 다세대주택(2016년 준공, 72.31㎡)의 매매가는 2억 3천만원에서 2억 6천만원 수준이며, 이는 3.3㎡당 약 1,050만원에서 1,190만원에 해당합니다.

* 본 물건은 61.29㎡(약 18.5평) 면적으로, 감정가 1억 9천 7백만원(3.3㎡당 약 1,065만원)은 시장 시세와 비교했을 때 경쟁력 있는 수준입니다.

* 권리관계가 명확히 정리되어 인수 부담이 없다는 점을 감안하여, 감정가의 105% 수준인 약 2억 6백 8십 5만원을 예상 입찰가로 제시합니다. (예상 입찰가: 206,850,000원)

* ※ 상기 예상 입찰가는 시장 상황 및 개별 입찰자의 자금 계획, 경쟁 입찰 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.