나이스옥션 법원경매 고양 2025타경5847 [1] 경기도 고양시 일산동구 중산동 1717 센트럴 더 포레 605동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿밸류 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 중산동 소재 "안곡고등학교" 서측 인근에 위치하는 센트럴 더 포레 제605동 제4층 제403호로서, 주위는 아파트단지 및 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며 노선버스 정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 지상14층 건물 내 제4층 제403호로서, 외벽: 몰탈위페인팅 마감 등 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 포장도로가 개설되어 있으며, 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

중산동 1717 :제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(일산2택지개발), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안곡고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안곡중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(안곡고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

1. 지분매각
2. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경5847 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 중산동 1717 센트럴 더 포레 605동 4층403호

용도: 아파트

감정가: 323,000,000원

토지면적: 86.81㎡ (약 26.26평)

토지지분: 43.40685㎡ (약 13.13평)

건물면적: 135.58㎡ (약 41.01평) - 공급면적 기준

건물지분: 67.79㎡ (약 20.51평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 성OO

준공년도: 2010년 7월 2일

총 동수: 10개동

총 세대수: 410세대

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 중산동 소재 "안곡고등학교" 서측 인근에 위치하며, 센트럴 더 포레 아파트 단지 내에 소재합니다. 주위는 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다. [cite: 감정평가서요약]

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 노선버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다. [cite: 감정평가서요약]

단지 정보

센트럴 더 포레 아파트는 2010년 7월 2일에 사용 승인되었으며, 총 10개동 410세대로 이루어져 있습니다. [cite: 제공된 정보, 4, 10]

총 주차 대수는 773대로, 1.88대/세대의 비율이며, 지하 주차 공간이 잘 마련되어 있습니다.

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 마련되어 있습니다. [cite: 제공된 정보]

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로1류, 소로3류, 중로2류에 속해 있으며, 과밀억제권역 및 택지개발지구로 지정되어 있습니다. [cite: 감정평가서요약]

또한, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(각급 학교 인접) 및 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다. [cite: 감정평가서요약]

1.2. 권리분석

경매개요

본 물건은 고양지원 2025타경5847 (1) 부동산 강제경매 사건으로, 채권자는 성OO입니다.

매각 대상

토지 및 건물 지분 매각입니다. 본건은 전체 아파트 가치의 50% 지분에 해당합니다 (토지 지분 50%, 건물 지분 50%).

등기부 현황

말소기준권리: 2010년 11월 18일 접수된 국민은행 근저당 (을1) 입니다.

본건 등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, '2번 최순애 지분압류' 및 '2번 최순애 지분가압류' 등이 다수 존재하며, 이는 현재 강제경매 채권자(성시양)의 권리(갑15)로 인해 취하되거나 소멸될 가능성이 높습니다. [cite: 집합건물 등기부요약]

등기부채권 총액: 364,632,400원 입니다.

임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원 입니다.

임대 관계: 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

주의사항 및 특이사항

1. 본 건은 지분 매각 물건이므로, 공유자와의 관계 및 명도 절차에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

2. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 경매 기일에 공유자가 우선매수 신고를 할 경우, 본 물건은 최고가 입찰자와 동일한 가격으로 공유자에게 낙찰될 수 있습니다. [cite: 제공된 정보]

1.3. 상권분석

주거 및 근린생활시설

본건이 소재한 센트럴 더 포레 아파트 단지는 자체적으로 잘 형성된 주거 단지이며, 주변으로 다양한 근린생활시설, 상점, 병원, 학원 등이 밀집해 있어 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 매우 편리합니다. [cite: 감정평가서요약]

교육 환경

단지 인근에 안곡고등학교, 안곡중학교 등이 위치하여 교육 환경이 우수합니다. [cite: 감정평가서요약]

잠재적 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 아파트와 직접적으로 인접한 혐오시설(예: 공장, 쓰레기 소각장, 유해시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 일산동구 백석동에 고양시 환경에너지시설(소각장)이 위치하고 있으나, 본건과는 상당한 거리가 있어 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

아파트 단지 및 시설

센트럴 더 포레는 2010년 준공된 아파트로, 총 410세대로 구성되어 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이 놀이터, 휴게 시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다. [cite: 제공된 정보]

내부 설비

본 아파트는 지역난방 방식으로 난방설비가 되어 있으며, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등을 갖추고 있습니다. [cite: 감정평가서요약]

건축 구조 및 마감

건축 구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 형태입니다. [cite: 감정평가서요약]

외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. [cite: 감정평가서요약]

1.5. 잠재적 리스크

지분매각

가장 큰 리스크 요인입니다. 건물 및 토지의 지분만 매각되므로, 잔여 지분 소유자(공유자)와의 협의가 원만하게 이루어지지 않을 경우 소유권 행사 및 명도에 어려움이 발생할 수 있습니다.

공유자 우선매수권

경매 절차에서 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 최고가 입찰자와 동일한 가격으로 공유자에게 낙찰될 수 있어 입찰자의 낙찰 가능성이 낮아집니다. 이는 입찰 전략 수립에 있어 매우 중요한 고려사항입니다.

명도

임차인이 없는 것으로 파악되나, 공유자 및 기타 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생하거나 시간이 지연될 수 있습니다.

채권 총액

등기부상의 채권 총액이 3억 6천만 원 이상으로, 본건 감정가(3억 2천 3백만 원)를 초과합니다. 다만, 이는 낙찰로 소멸될 권리에 대한 총액이며, 경매 절차상 문제 발생 가능성을 시사할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 중산동에 위치한 센트럴 더 포레 아파트의 50% 지분 경매 건입니다. 아파트 자체는 2010년 준공되었으나, 비교적 최신식 단지이며 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 우수합니다. 교통 역시 대중교통 이용이 편리하여 생활 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

권리 분석상 특별한 문제는 없어 보이나, 본건의 가장 큰 특징은 '지분 매각'이라는 점과 '공유자 우선매수신고' 가능성입니다. 이는 낙찰 가능성과 향후 소유권 행사 및 명도 과정에 큰 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크 요인으로, 신중한 접근이 요구됩니다.

임차인 인수 부담은 없으나, 임대 관계가 미상이라는 점은 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

가격 경쟁력

감정가 3억 2천 3백만원 대비 최근 시세(전체 아파트 기준 약 5억 1천만 원 ~ 6억 3천만 원)를 고려할 때, 지분 가치(약 2억 5천 5백만 원 ~ 3억 1천 5백만 원) 대비 감정가가 책정되어 있어 시장 상황에 따라 가격 메리트가 있을 수 있습니다.

입지 조건

일산동구 중산동은 일산 내에서도 선호도가 높은 지역 중 하나로, 학군, 교통, 생활 편의 시설 등 주거 선호도가 높은 입지입니다.

지분매각의 가능성

만약 공유자와 원만하게 협의가 이루어지거나, 공유자 우선매수권 행사가 없거나 낮다면, 일반 매매보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석

최근 매매 사례를 보면, 본건과 유사한 전용면적(약 135㎡)의 아파트 매물이 2025년 12월 5억 1천만원, 2026년 3월 5억 1천 6백만원, 2026년 4월 6억 3천만원에 거래되었습니다. [cite: 제공된 JSON 정보, 9]

본 건은 아파트 전체 가치의 50% 지분 매각이므로, 이를 시장 시세에 대입하여 추정하면, 50% 지분의 시장 가치는 약 2억 5천 5백만원에서 3억 1천 5백만원 사이로 볼 수 있습니다.

본건의 감정가는 3억 2천 3백만원으로, 이는 추정된 시장 시세의 지분 가치 상단과 유사하거나 소폭 높은 수준입니다.

예상 입찰가

본 건은 지분 매각이며 공유자 우선매수권 행사가 가능한 점을 감안할 때, 매우 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 감정가 3억 2천 3백만원부터 시작하는 최저 입찰가와 추정된 시장 시세의 지분 가치(2억 5천 5백만 원 ~ 3억 1천 5백만원)를 종합적으로 고려해야 합니다.

보수적인 관점에서, 공유자 우선매수권 행사의 가능성과 지분 매각의 위험성을 고려하여, 감정가 수준 또는 그 이하의 가격으로 접근하는 것이 바람직해 보입니다.

추정 예상 입찰가 범위: 320,000,000원 (3억 2천만원) ~ 340,000,000원 (3억 4천만원)

본 입찰가는 참고용이며, 현장 조사 및 추가적인 권리 분석, 공유자 협의 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.