나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경4667 [1] 경기도 포천시 영북면 산정리 산9-117 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스마트감정 · 평가일 2025.10.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 영북면 산정리 소재 "산정호수" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 자연림, 농경지, 주택 등이 혼재하는 산림지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 까지 차량진출입이 불가능하며, 버스정류장까지의 거리 및 운행의 빈도수 등으로 보아 제반 대중교통이용편의도는 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호 1,2 공히 급경사 사다리형의 토지로서, 자연림으로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 농림지역, 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 닭 돼지 오리 메추리 개 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역 (2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 배출시설설치 제한지역<물환경보전법>, 공익용산지<산지관리법>, 토사채취허가제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등, 용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))임. 기호2 : 농림지역, 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 닭 돼지 오리 메추리 개 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역 (2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 배출시설설치 제한지역<물환경보전법>, 토사채취허가제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고 제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2025타경4667 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 도OO

감정가: 59,508,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 포천시 영북면 산정리 산9-117

용도: 임야

토지면적: 9918.00㎡ (약 3000평)

토지감정요항표 요약:

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 포천시 영북면 산정리 소재 "산정호수" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 자연림, 농경지, 주택 등이 혼재하는 산림지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 불가능하며, 버스정류장까지의 거리 및 운행의 빈도수 등으로 보아 제반 대중교통 이용 편의도는 불편함.

* 형태 및 이용상태: 기호 1, 2 토지는 급경사 사다리형의 토지로서, 자연림으로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 지적도상 맹지임.

* 토지이용계획 및 제한상태: 농림지역, 가축사육제한구역, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역, 배출시설설치 제한지역, 공익용산지, 토사채취허가제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역.

매각대상: 토지매각

건물면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 정보 없음

주의사항: 정보 없음

특수물건정보: 정보 없음

제시목록 외의 물건: 없음

공부와의 차이: 없음

기타참고사항: 임대 미상임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 경기도 포천시 영북면 산정리에 위치하며, 유명 관광지인 "산정호수" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 자연림, 농경지, 일부 주택 등이 혼재된 산림 지역으로 이루어져 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로 물건지까지 직접적인 진출입이 불가능합니다. 또한, 인근 버스정류장까지의 거리 및 배차 간격을 고려할 때 대중교통 이용 편의도는 상당히 불편한 것으로 파악됩니다.

3. 권리분석

3.1. 토지 등기부 요약

본 물건에는 다수의 등기사항이 존재하나, 대부분 경매 매각으로 인해 소멸될 권리들입니다.

* 말소기준권리: 근저당권 (도이정, 2022-03-24 접수, 44,000,000원). 이는 본 경매의 근거가 되는 권리입니다.

* 소멸예정 권리: 갑2, 갑22, 갑23, 갑27, 갑30(하나카드, 5,272,052원), 갑31(하나카드, 19,756,603원), 갑32(부산은행, 150,000,000원), 갑33(임의경매, 도이정), 갑34(소상공인시장진흥공단, 30,518,653원) 등 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수 가능성 있는 권리: "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 개요는 명시되어 있지 않습니다. 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황에 따르면 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다.

이는 임차인이 존재할 경우 보증금이나 월세 등 임대차 조건이 확인되지 않아 낙찰자가 인수하거나 해결해야 할 부담이 있을 수 있음을 의미합니다. 금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로 이에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 임야로, 일반적인 상업용지나 주거지와는 다른 특성을 가집니다. 주변은 자연림과 농경지가 혼재된 지역으로, 산정호수라는 관광 자원이 인접해 있다는 점이 특징입니다. 농림지역으로 지정되어 있어 개발 행위에 많은 제한이 따릅니다.

5. 생활정보

본 물건은 자연 녹지 지역에 위치하며, 차량 접근 및 대중교통 이용이 매우 불편한 지역입니다. 따라서 생활 편의시설과의 접근성이 낮으며, 인근 관광지인 산정호수를 이용하는 데에는 제약이 따를 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지 및 차량 접근 불가: 본 토지는 지적도상 맹지이며, 차량으로 직접 접근이 불가능하여 이용 및 개발에 상당한 제약이 있습니다.

* 교통 불편: 대중교통 이용 편의도가 낮아 접근성이 떨어집니다.

* 급경사 지형: 토지의 형태가 급경사 사다리형으로, 지형적 활용에 어려움이 있습니다.

* 다수의 토지 이용 제한: 농림지역, 가축사육제한구역, 군사격장 소음대책구역, 토사채취허가제한지역 등 개발 및 이용에 관한 다양한 법적 규제가 존재합니다.

* 임대차 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 낙찰 후 예상치 못한 임차인 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

* 군사격장 소음대책구역: 제3종 소음대책구역으로 지정되어 있어, 군사 훈련으로 인한 소음 피해 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 영북면 산정리 소재의 임야로, 산정호수 인근이라는 지리적 이점이 있으나, 맹지, 차량 접근 불가, 급경사 지형, 다수의 엄격한 토지 이용 제한 등 실질적인 활용 및 개발에 큰 어려움이 따르는 물건입니다. 또한, 임대차 관계가 미상이고 군사격장 소음대책구역에 포함된 점은 추가적인 리스크 요인으로 작용합니다. 현재 상태로는 일반적인 투자 목적보다는 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대하거나, 특정 개발 계획을 염두에 둔 신중한 접근이 필요해 보입니다.

8. 투자 포인트

* 산정호수 인접: 포천의 주요 관광지인 산정호수와 인접하여 향후 관광 자원 연계 개발 가능성을 시사합니다.

* 자연 녹지 및 산림 자원: 자연 그대로의 상태를 유지하고 있는 임야로서, 장기적인 관점에서 보전 가치나 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 59,508,000원입니다. 인수 보증금이 없는 점을 감안하더라도, 맹지, 접근 불가, 급경사, 군사격장 소음대책구역 등 다수의 제약 조건과 임대 미상이라는 불확실성을 고려할 때, 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 상세 확인, 주변 시세 조사, 향후 개발 가능성 및 법규 검토 등 추가적인 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.