나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73275 [1] 경기도 의정부시 호원동 226-298 클래스원3차 102동 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 '호원고등학교' 동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택,오피스텔 및 중소규모의 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 바 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 중 7층 702호로서, 외벽 : 외장재 및 석재 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공부상 오피스텔으로 이용중이며, 내부는 '내부구조도'참조.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지의 토지로서 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경73275 (1)

* 소재지: 경기도 의정부시 호원동 226-298 클래스원3차 102동 7층702호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 314,000,000원

* 토지면적: 38.21㎡ (약 11.56평)

* 건물면적: 82.87㎡ (약 25.07평) (전용면적)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건물명: 클래스원3차

* 준공년도: 2018년

* 해당층: 7층

* 총 층수: 9층

2. 입지조건

* 위치: 경기도 의정부시 호원동 소재 '호원고등학교' 동측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 본건은 다세대주택, 오피스텔 및 중소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역에 자리하고 있습니다.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 도로: 본건 단지 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 의정부시 압류 (등기부 을구 4번, 2021년 12월 17일 접수)

* 인수되는 권리: 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

* 임차인 현황:

* 강 : 보증금 339,000,000원. 전입일자 2020년 12월 23일, 확정일자 2020년 12월 9일. 배당신고일자 2023년 4월 21일. 대항력 없음.

* 정 : 보증금 50,000,000원, 차임 950,000원. 전입일자 2024년 9월 2일. 대항력 없음.

* 특이사항: '선순위임차권, HUG 인수조건 변경' 관련하여, 제출된 '대항력 포기 확약서(2026년 1월 16일)'에 따라 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수할 부담이 없는 것으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

* 본건은 오피스텔 및 다세대주택이 밀집한 지역에 위치하고 있으며, 인근에 학교와 중소규모 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

* 주변에 유흥업소 등 혐오시설은 현재 파악되지 않고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 인접해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: '호원고등학교'가 동측 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 총 등기부채권액이 약 24.1억 원으로 매우 높아 채무 규모가 상당합니다.

* '선순위임차권, HUG 인수조건 변경' 관련 문구는 권리 분석 시 면밀한 검토가 필요했으나, 대항력 포기 확약서 제출로 인해 인수 부담이 없는 것으로 정리되었습니다.

* 감정평가액이 최근 실거래가 대비 높은 편이므로, 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 의정부시 호원동에 위치한 오피스텔로, 2018년에 준공되어 비교적 신축이며 주변 환경 또한 주거 및 생활 편의에 무리가 없는 편입니다.

* 권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없는 것으로 판단되어 권리관계는 명확한 상태입니다.

* 다만, 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정된 점을 고려하여, 입찰가 결정 시 시세 조사를 바탕으로 보수적인 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 향후 관리 및 유지보수가 용이합니다.

* 해당 지역은 오피스텔 및 주거용 건물 수요가 꾸준히 있는 지역입니다.

* 권리관계가 명확히 정리되어 낙찰 후 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

* 현 시세 분석 결과, 최근 실거래가(2024년 5월, 8층, 238,000,000원)를 고려할 때, 감정가(314,000,000원)보다는 낮은 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하여, 최근 실거래가 수준 또는 약간 상회하는 가격을 예상해 볼 수 있습니다.

* 이에 따른 예상 입찰가 범위는 240,000,000원에서 260,000,000원 사이로 추정됩니다.

* 보수적인 관점에서 250,000,000원을 입찰가로 고려하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.