나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경4544 [1] 경기도 의정부시 호원동 326-18 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동신감정 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 의정부시 호원동 소재 "호동초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 진입 가능하며, 버스정류장 및 의정부 경전철역인 "범골역"이 인근에 소재하는 등, 제반 대중교통 여건은 보통시 됨.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 제4층 제401호로서 (건물사용승인일 : 1991.12.26) 외벽 : 붉은벽돌 치장쌓기 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 창호 : 샷시창호임

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (본건은 집합건축불대장상 건축물 현황도가 미등재 되어 있고, 소유자 및 이해관계인 부재로 외부 관찰 및 인근 탐문조사 등에 의거하여 내부구조(이용상황)를 표기함).

설비내역

급.배수. 위생설비, 상하수도, 도시가스설비, 난방설비(도시가스에 의한 개별난방 구조)등을 갖추었음

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2019-01-02)(제2종일반주거지역), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역(의정부호동초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 다세대주택의 공부상의 명칭 및 동은 없으나, 현지에서는"삼성빌라 B 동" 으로 통칭 되고 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 의정부지방법원 2025타경4544 (1) 사건에 대한 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경4544 (1)

* 소재지: 경기도 의정부시 호원동 326-18 4층 401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 110,000,000원

* 토지면적: 30.07㎡ (약 9.10평)

* 건물면적: 48.36㎡ (약 14.63평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

2. 입지조건

본 물건의 입지 조건은 다음과 같습니다.

* 위치 및 주위환경: 의정부시 호원동 소재 "호동초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 진입이 가능하며, 버스정류장 및 의정부 경전철 "범골역"이 인근에 소재하여 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브 지붕 4층 중 제4층 제401호이며, 1991년 12월 26일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 붉은 벽돌 치장 쌓기, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다.

* 이용상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. (내부 구조는 외부 관찰 및 인근 탐문 조사에 의거하여 표기되었습니다.)

* 설비내역: 급배수, 위생, 상하수도, 도시가스, 도시가스에 의한 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 상대보호구역(의정부호동초), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

본 물건의 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2022년 06월 28일자 의정부시의 압류 (갑7) 입니다.

* 경매 채권자: 우경희 (강제경매 개시 결정, 2025타경4544)

* 임차인 현황:

* 임차인: 우경희

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 06월 30일

* 확정일자: 2020년 06월 30일

* 배당신고일자: 2025년 10월 02일

* 대항력: 있음

* 주의사항: 임차인 우경희는 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 105,000,000원에 대한 권리를 보유하고 있습니다. 하지만 본 경매의 채권자가 우경희 본인이며, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 해당 보증금을 별도로 인수할 의무는 없을 것으로 판단됩니다. 임차인의 보증금은 경매 절차를 통해 배당될 예정입니다.

* 등기부요약:

* 말소 예정 권리: 갑4(주식회사국제평화선교협의회 소유권 이전, 2017.04.12), 갑7(의정부시 압류, 2022.06.28), 갑8(의정부세무서장 압류, 2022.07.19), 갑9(서울보증보험 가압류, 2024.08.29), 갑10(우경희 강제경매, 2025.10.02) 등 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 90,000,000원 (주요 가압류 금액 기준)

4. 상권분석

주변 부동산 시장 및 상권 특성은 다음과 같습니다.

* 지역 특성: 본 물건은 주거 지역에 위치하며, 인근에 학교 및 다양한 주거 형태가 혼재하여 주거 환경이 안정적인 편입니다.

* 교통 기반: 범골역(의정부 경전철)과 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 부동산 시세 동향: 최근 호원동 일대 다세대주택 매매 사례를 보면, 2024년 5월 기준 전용면적 약 46~59㎡ (약 14~18평)의 다세대주택이 1억 4천만원에서 2억 4천3백만원 사이에 거래되었습니다. 본 물건(약 14.63평, 1991년 준공)의 경우, 준공 연도가 비교적 오래되었으나, 최근 거래된 신축 빌라보다는 낮은 가격대에 형성될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

본 물건의 생활 편의 및 교육 관련 정보입니다.

* 교육시설: "호동초등학교"가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 주거 밀집 지역으로 기본적인 근린생활시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건의 투자 시 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 대항력 있는 임차인: 우경희 임차인은 대항력을 가지고 있으나, 본 경매의 채권자이기도 하여 보증금 인수 문제는 해결된 것으로 보입니다. 다만, 임대차 계약 관련 세부 사항 확인이 필요합니다.

* 건물 노후도: 1991년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 속해 있어, 향후 재산권 행사나 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 현황 상이 가능성: 공부상 명칭과 달리 현지에서 "삼성빌라 B동"으로 통칭되고 있으며, 집합건축물대장상 건축물 현황도가 미등재되어 있어 실제 내부 구조 등이 공부와 다소 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부시 호원동에 위치한 다세대주택으로, 범골역 및 초등학교 등 교통 및 교육 환경이 양호한 편입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 해당 임차인이 경매 채권자이기도 하여 보증금 인수 부담은 없을 것으로 분석됩니다. 다만, 1991년 준공된 건물로 노후도가 있으며, 일부 토지이용계획상의 제한이 존재합니다. 최근 주변 다세대주택 매매 시세를 고려할 때, 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 경우 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 편리한 대중교통 접근성: 경전철 범골역 및 버스정류장이 인근에 위치합니다.

* 안정적인 주거 환경: 초등학교가 인접해 있으며, 주거 지역으로서의 기본적인 인프라가 갖추어져 있습니다.

* 임차인 문제 해결: 대항력 있는 임차인이 경매 채권자이므로, 보증금 인수 리스크가 제거된 상태입니다.

* 최근 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 1억 1천만원 대비 주변 신축 다세대 시세가 높게 형성되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 주변 시세, 감정가, 물건의 현황 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정하였습니다.

* 주변 다세대주택 최근 거래가(2026년 5월): 약 1억 4천만원 ~ 2억 4천3백만원 (전용면적 약 46~59㎡ 기준)

* 감정가: 1억 1천만원

건물 노후도 및 제한적인 입지 조건을 감안했을 때, 최근 거래된 신축 빌라보다는 낮은 가격대에 낙찰될 가능성이 높습니다. 2002년 준공된 인근 빌라의 평당 가격(약 780만원/평)을 적용하면, 본 물건(약 14.63평)의 가치는 약 1억 1천4백만원 내외로 추정됩니다.

따라서, 보증금 인수 부담이 없는 점을 고려하여, 감정가 수준 또는 그보다 소폭 높은 가격대를 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 1억 1천5백만원 ~ 1억 3천만원

이는 예상 범위이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 추가적인 물건 상태 확인, 법원 경매 진행 상황 등을 면밀히 검토한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.