나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경3371 [1] 서울특별시 중랑구 상봉동 63 건영2차아파트 204동 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성훈 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 신내동에 있는 "중화초등학교" 남동측 인근에 위치하며 부근은 각종 규모의 아파트단지 및 단독 및 다세대주택 등 주거용 부동산과 일부 근린생활시설로 형성된 주택지대임.

교통상황

본단지까지 차량접근이 가능하고 인근에 망우역(경의중앙성 및 경춘선) 및 버스정류장이 있어 교통상황은 보통임.

건물의 구조

1996.11.04자 사용승인된 철근콘크리 벽식조 슬라브지붕 25층내 5층 503호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

아파트 1개호로 이용중임.(별첨 내부도 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 옥내소화전 등 소화 설비, 엘리베이터설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필지 일단의 부정형 토지로 아파트 단지 부지로 이용중이며, 대상동인 204동을 포함하여 201-204동은 신내동 785번지, 205-214동은 상봉동 63번지외 5필지상에 위치함.

인접 도로상태등

204동이 위치하는 단지를 기준으로 동측으로 일방통행로인 신내로7길, 남측 및 서측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 상봉동 63번지 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호 구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부 (02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트 , 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 기호 2 -6) 상봉동 63-1. 63-2, 63-3, 63-4, 63-5번지 도시지역 , 제3종일반주거지역 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호 구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부 (02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트 , 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 기호 7) 신내동 785번지 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 철도(저촉) 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(관할교육청에확인요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트 , 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선(건축과 별도문의)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 및 관계인 부재로 임대관계 조사하지 못하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 소재지 및 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경3371 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 상봉동 63 건영2차아파트 204동 5층503호

용도: 아파트

감정가: 736,000,000원 (칠억 삼천 육백만원)

토지면적: 31.19㎡ (약 9.44평)

토지분할: 31.19㎡

건물면적: 84.96㎡ (약 25.70평) - 전용면적

건물분할: 84.96㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 대항력있는임차인, 관계인 부재로 임대차 조사 미흡 (단, 임차인 현황 상세 정보 제공됨)

특수물건정보: 대항력있는임차인

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 중랑구 신내동에 있는 "중화초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 각종 규모의 아파트 단지 및 단독/다세대 주택 등 주거용 부동산과 일부 근린생활시설로 형성된 주택지대입니다.

* 교통상황: 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 망우역(경의중앙선 및 경춘선) 및 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 204동이 위치하는 단지를 기준으로 동측으로 일방통행로인 신내로7길, 남측 및 서측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 제3종일반주거지역입니다.

* 도로, 소로2류(폭 8m~10m) 접합.

* 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대보호구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구에 해당합니다.

* 토지거래계약에관한허가구역(2025.08.21 지정, 대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.08.26~2026.08.25)에 포함됩니다.

* 신내동 785번지 토지는 철도(저촉) 사항이 있습니다.

1.3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (전 김용한)

* 보증금: 370,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-08-12

* 확정일자: 2020-08-24

* 배당신고일자: 2025-09-29

* 대항력: 있음

* 비고: 관계인 부재로 임대차 조사 어려움.

* 임차인: 홍

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-08-12

* 확정일자: -

* 배당신고일자: -

* 대항력: 없음

* 비고: -

* 인수 보증금 합계: 0원 (대항력 없는 임차인 기준)

* 집합건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2024-10-14 접수 근저당권 (채권자: 한영희, 채권액: 720,000,000원)

* 모든 후순위 권리(가압류, 강제경매, 압류)는 매각으로 소멸됩니다.

* 현재 진행 중인 강제경매(채권자: 김지영, 채권액: 370,000,000원) 또한 말소기준권리보다 후순위이므로 소멸 대상입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등)

* 권리분석 종합: 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 대항력있는 임차인 김 의 보증금 370,000,000원 인수 여부가 가장 중요합니다. 경매 배당 결과에 따라 김 임차인의 보증금 전부 또는 일부가 인수될 수 있습니다.

1.4. 상권분석

* 주변 환경: 주로 아파트 단지와 단독/다세대 주택으로 구성된 주거 지역입니다. 일부 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

* 상업 시설 접근성: 망우역 인근 지역에 더 다양한 상업 및 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다. 본 아파트 단지 자체는 조용한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 신내건영2차아파트

* 주소: 서울특별시 중랑구 상봉동 63

* 사용승인일: 1996년 11월 4일

* 동수: 14동

* 세대수: 1113세대

* 최고층: 25층

* 주차대수: 총 907대 (지하 기계식 627대, 지상/기계식 280대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정

* 전기차충전기: 지하 6대

* 본 물건 정보:

* 건물 구조: 철근콘크리트 벽식조 슬라브지붕 25층 건물 내 5층 503호

* 이용상태: 아파트로 이용 중

* 전용면적: 84.96㎡ (약 25.70평)

* 분양면적: (자료에서 특정 unit의 분양면적 정보 없음, 전용면적 기준)

* 설비내역: 위생/급배수/난방 설비, 소화 설비, 엘리베이터 등 기본 설비 완비.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인 인수 위험: 임차인 김 씨의 보증금 370,000,000원이 경매 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 해당 금액을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 임차인의 대항력 존재는 중요한 위험 요소입니다.

* 건물 노후화: 1996년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획 제한: 제3종일반주거지역 외 다수의 규제사항(가축사육제한, 교육환경보호, 대공방어협조, 철도보호지구 등)이 존재하여 향후 재건축이나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 철도 인접: 신내동 785번지 토지의 "철도(저촉)" 표시는 소음, 진동 등 철도 인접으로 인한 생활 불편이나 환경적 요인이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 서울특별시 중랑구 상봉동에 위치한 신내건영2차아파트 204동 5층 503호(전용 84.96㎡) 경매 물건입니다. 입지는 주거지역으로서 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준이며, 아파트 단지로서 기본적인 생활 환경을 갖추고 있습니다. 가장 중요한 고려사항은 대항력있는 임차인 김 씨의 존재와 370,000,000원의 보증금입니다. 이 보증금의 인수 여부가 낙찰가의 최종 부담액을 결정하는 핵심 요소가 될 것입니다. 보증금 인수 가능성을 염두에 둔 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 지역적 가치: 중랑구는 서울 동북권의 주요 주거 지역으로, 재개발 및 교통망 확충에 대한 잠재력을 가지고 있습니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 권리분석 상 인수해야 할 부담(임차인 보증금)을 제외하고, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있다면 향후 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

* 아파트 수요: 84.96㎡ (전용 25.70평)은 실수요자들에게 선호되는 면적으로, 꾸준한 수요가 예상됩니다.

1.9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 7월: 84.96㎡ (12층) 865,000,000원 (8억 6천 5백만원)

* 2026년 7월: 84.96㎡ (20층) 800,000,000원 (8억)

* 2026년 5월: 84.96㎡ (7층) 보증금 47,250,000원, 월세 0원

* 2026년 5월: 74.25㎡ (20층) 보증금 39,350,000원, 월세 0원

* 감정가: 736,000,000원

* 시세 및 위험 요소 고려:

* 본 건의 가장 큰 위험 요소는 대항력있는 임차인 김 씨의 보증금 370,000,000원 인수 가능성입니다. 경매 절차에서 이 금액이 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자는 해당 금액을 추가로 부담해야 합니다.

* 최근 실거래가를 고려할 때, 84.96㎡ 면적은 8억 원대 초반에서 중반에 형성되어 있습니다.

* 낙찰자가 임차인 보증금을 인수해야 하는 최악의 시나리오를 가정할 때, 총 부담액이 시장가격을 넘지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

* 예를 들어, 총 부담액을 약 8억원 초반대로 맞추기 위해, 입찰가를 450,000,000원으로 설정한다면, 임차인 보증금 370,000,000원을 인수하더라도 총 부담액은 820,000,000원 (4.5억 + 3.7억)이 되어 최근 실거래가 범위 내에서 경쟁력 있는 수준이 될 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 450,000,000원 (사억 오천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.