나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13390 [1] 서울특별시 동대문구 신설동 100-2 청광플러스원청계2 16층 1604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성북감정 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 신설동 소재 "신설동역" 남측 인근에 위치하며, 주위는 상업업무시설, 주상용부동산, 공동주택 등이 소재함.

교통상황

인근에 버스정류장 및 지하철역(신설동역, 1·2호선·우이신설경전철)이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 18층 구분건물 내 16층 1604호로서, 외벽 : 석재붙임 마감, 페인팅마감 등. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 화재발신기, 주차장, 기계식주차시설 등이 되어있음. 본건이 속한 건물의 측면에 태양광패널 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 토지로서, 구분건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측, 북측으로 각각 차량통행이 가능한 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신설동 92-73 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시 설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20) (허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20~2026.12.31), 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26~2026.8. 25). 신설동 100-2 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시 설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20) (허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20~2026.12.31), 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26~2026.8. 25), 건축선(세부사항 건축과 문의)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1. 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13390 (1)

1.1. 2. 소재지: 서울특별시 동대문구 신설동 100-2 청광플러스원청계2 16층 1604호

1.1. 3. 용도: 오피스텔

1.1. 4. 감정가: 210,000,000원

1.1. 5. 토지면적: 3.42㎡ (토지 지분 3.4211㎡)

1.1. 6. 건물면적: 17.56㎡ (전용면적) (약 5.3평)

1.1. 7. 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.1. 8. 경매구분: 부동산 강제경매

1.1. 9. 채권자: 이OO

1.1. 10. 특이사항: 대항력있는 임차인 존재

1.1. 11. 주의사항: 제공된 정보에 기재된 주의사항 없음.

2.

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 동대문구 신설동 소재 "신설동역" 남측 인근에 위치하며, 주위는 상업업무시설, 주상용부동산, 공동주택 등이 소재하는 지역입니다.

1.2. 2. 교통상황: 지하철 1·2호선 및 우이신설경전철이 정차하는 신설동역이 인근에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 교통이 편리한 편입니다.

1.2. 3. 인접 도로상태: 남측과 북측으로 차량 통행이 가능한 포장도로에 접해 있습니다.

3.

1.3. 건물 및 토지 상세

1.3. 1. 건축물 정보:

* 건물명: 청광플러스원청계Ⅱ

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕

* 규모: 지하 3층, 지상 18층 중 16층 1604호

* 준공연도: 2021년 (2018년 12월 3일 건축허가, 2021년 8월 3일 사용승인)

* 용도: 업무시설 (오피스텔), 근린생활시설

* 외벽: 석재붙임 마감, 페인팅 마감 등

* 창호: 샷시 창호

1.3. 2. 건물 내 세대수: 총 226세대

1.3. 3. 건물 연면적: 약 7,532.15㎡

1.3. 4. 토지 이용 현황: 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 구분건물의 건부지로 이용 중입니다.

1.3. 5. 토지 이용계획 및 제한상태:

* 신설동 92-73: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.10.20~2026.12.31, 허가대상 용도: 아파트) 및 (2025.8.26~2026.8.25, 대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대)

* 신설동 100-2: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.10.20~2026.12.31, 허가대상 용도: 아파트) 및 (2025.8.26~2026.8.25, 대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대), 건축선

4.

1.4. 권리분석

1.4. 1. 말소기준권리: 2024년 8월 12일자 동대문세무서장의 압류 (징세과-티 42599)

1.4. 2. 임차인 현황:

* 임차인: 이가영

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 11월 22일

* 확정일자: 2021년 11월 15일

* 배당신고일자: 2025년 10월 01일

* 대항력: 있음

* 비고: 본건 경매 사건의 채권자(경매 신청인)로서, 보증금 170,000,000원에 대한 대항력이 있으나, 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 보입니다. 이는 해당 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하거나, 경매 절차에서 우선순위로 변제받을 가능성이 높음을 시사합니다. 다만, 차임이 0원으로 기재된 점은 특이사항으로, 실제 임대차 계약 내용을 상세히 확인할 필요가 있습니다.

1.4. 3. 등기부 요약:

* 갑3, 을1: 소유권이전2번신탁등기말소 (청광건설주식회사)

* 갑4, 을2: 소유권이전 (장계수)

* 갑5, 병1: 압류 (동대문세무서장, 말소기준권리)

* 갑6, 병2: 강제경매 (채권자: 이가영, 금액: 170,000,000원, 말소)

* 갑7, 병3: 압류 (동대문구청, 말소)

1.4. 4. 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

5.

1.5. 상권 및 시장 분석

1.5. 1. 상권 특성: 본건이 소재한 신설동 일대는 신설동역을 중심으로 상업업무시설과 주상복합, 주거시설이 혼재된 지역입니다. 지하철 이용객과 주변 직장인, 거주민을 기반으로 한 다양한 상권이 형성되어 있습니다.

1.5. 2. 최근 매매/임대 동향:

* 최근 실거래 정보에 따르면, 2024년 5월 13일에 동일 건물(청광플러스원청계Ⅱ, 100-2번지)의 16층이 아닌 3층 오피스텔(전용면적 17.5555㎡)이 200,000,000원에 거래되었습니다.

* 건축물 자체는 2021년 준공으로 비교적 신축에 속합니다.

* 인근 오피스텔의 임대 시세는 보증금 1,000만원에 월세 73만원 수준이거나, 전용 9평 규모에서 1.4억 ~ 1.7억원의 매매가 형성되어 있는 것으로 보입니다 (2026년 4월~6월 기준).

6.

1.6. 생활정보

1.6. 1. 주변 편의시설: 인근에 마트(GS더프레시, 이마트 청계천점 등), 병원, 학교(서울용두초등학교, 경희중학교, 송곡여자고등학교 등) 등 생활 편의시설이 다수 소재하고 있습니다.

1.6. 2. 주변 환경:

* 신설동역 인근으로 도심 접근성이 우수합니다.

* 청계천과 인접하여 쾌적한 환경을 일부 누릴 수 있습니다.

* 주변 지역 조사 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

7.

1.7. 잠재적 리스크

1.7. 1. 대항력 있는 임차인: 임차인 이가영 씨는 대항력이 있으며, 전입일자가 건물 준공 후(2021년 11월)이며, 경매 신청 채권자이기도 합니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 임대차 계약의 구체적인 내용(특히 차임 0원 부분)은 추가 확인이 필요하며, 배당 절차 결과에 따라 예상치 못한 변수가 발생할 가능성도 배제할 수는 없습니다.

1.7. 2. 토지거래계약 허가구역: 본건 토지는 일부 지역이 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있습니다 (2025.10.20~2026.12.31). 이는 향후 부동산 거래 시 허가를 받아야 할 수 있음을 의미합니다.

1.7. 3. 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있습니다.

8.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1. 우수한 입지: 신설동역 역세권으로 교통이 편리하며, 도심 및 주요 업무 지구 접근성이 뛰어납니다.

1.8. 2. 신축 건물: 2021년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 노후도에 대한 우려가 적습니다.

1.8. 3. 생활 편의시설: 주변에 마트, 병원, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

1.8. 4. 청계천 인접: 청계천 조망 또는 접근성을 누릴 수 있어 쾌적성을 더합니다.

9.

1.9. 종합 의견

본건은 신설동역 역세권에 위치한 비교적 신축 오피스텔로, 입지 및 교통이 우수합니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 경매 신청 채권자로서 보증금 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 임대차 계약의 상세 내용 확인 및 토지거래허가구역 지정 등은 추가적으로 고려해야 할 사항입니다. 전반적으로 안정적인 임대수익 또는 시세차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

10.

1.10. 예상 입찰가

* 감정가: 210,000,000원

* 최근 실거래가 (유사 물건, 2024년 5월): 200,000,000원

* 최근 호가/시세 (2026년 4월~6월): 140,000,000원 ~ 170,000,000원

종합적으로 고려했을 때, 최근 실거래가와 감정가를 바탕으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금 인수 부담이 없는 점, 건물 상태 등을 감안하면, 감정가 대비 90% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 190,000,000원 ~ 210,000,000원 사이로 제안합니다.

* *참고: 상기 예상 입찰가는 현재 시점의 정보를 바탕으로 산출된 것이며, 실제 경매 진행 시 경쟁률, 현장 조사 결과, 임대차 관계 등에 따라 변동될 수 있습니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.