나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13348 [1] 서울특별시 강북구 수유동 24-13 예움하우스 1동 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸감정 · 평가일 2025.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동에 소재하는 "우이초등학교" 동측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택등의 공동주택과 일반주택, 소규모 근린생활시설 및 각급 학교, 근린공원등이 혼재하여 형성되어 있는바 주거지로서의 제반 여건은 보통임

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스 및 마을버스정류장이 소재하고 북서측 근거리에 우이신설선 "가오리역"등이 소재함

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건(사용승인일자: 2019. 5. 2)중 제 5층 제 503호로, 외벽: 외장석재붙임등 마감 내벽: 벽지 및 타일붙임등 마감 바닥: 바닥재깔기 및 타일등 깔기 창호: 새시창임

이용상태

다세대주택으로 이용중이며 집합건축물대장상의 "건축물현황도" 기준하여 방, 주방, 욕실

설비내역

급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 주차장시설등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 장방형의 토지로 북측 인접지 및 접면도로와 등고.평탄하게 조성하여 현재 건(다세대주택등)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 4미터폭(노해로9길), 북동측으로 약 3미터폭의 막다른도로와 각각 접하며 출입도로 상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.) 기호 2) 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대내역은 미상임 2) 본건이 속한 구분건물은 2층 ~ 5층까지 각층별 3세대씩 총 12세대임 3) 2025.9.25 주택과-22438(2025.09.25)호에 따라 위반건축물표기정정[(5층,판넬/판넬, 10㎡-->8㎡,주거용)주택과-28699(2020.09.16)호와 관련임] 내용으로 위반건축물로 등재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13348 (1)

2.2. 소재지: 서울특별시 강북구 수유동 24-13 예움하우스 1동 5층503호

2.3. 물건 종류: 다세대주택

2.4. 면적

* 토지면적: 12.66㎡ (약 3.83평)

* 건물면적: 21.36㎡ (약 6.46평)

2.5. 감정가: 170,000,000원

2.6. 경매 구분: 부동산강제경매

2.7. 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2.8. 건물 사용승인일자: 2019.05.02

2.9. 건물 상태: 위반건축물 등재

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "우이초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 다세대주택, 일반주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 근린공원 등이 혼재된 지역으로 주거지로서의 제반 여건은 보통 수준입니다.

3.2. 교통 상황

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 및 마을버스 정류장이 있습니다.

* 북서측 근거리에 우이신설선 "가오리역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

4. 권리분석

4.1. 경매 진행 근거

* 본건은 채권자 이강민의 신청으로 인한 강제경매 사건입니다.

4.2. 등기부 현황 및 권리 분석

* 주요 권리 내역:

* 을구 3번 (주택임차권): 이강민, 169,000,000원. 접수일자 2022.04.01. 전입일자 2019.08.13, 확정일자 2019.08.05. 해당 권리는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다. (배당에서 전액 변제되지 않을 경우)

* 갑구 10번 (소유권이전): 강병철, 접수일자 2025.09.05. 본 경매의 말소기준권리가 됩니다.

* 갑구 12번 (강제경매개시결정): 이강민, 접수일자 2025.09.26. 본 경매의 원인이 되는 권리입니다. 말소 예정입니다.

* 압류 등기 (서인천세무서장, 연수세무서장, 국민건강보험공단): 모두 말소 예정입니다.

* 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다.

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 이강민 (농협은행주식회사 질권자)

* 보증금: 169,000,000원

* 전입일자: 2019.08.13, 확정일자: 2019.08.05

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부상 '인수'되는 선순위 임차권으로, 보증금 전액이 배당되지 않으면 매수인에게 인수됩니다.

* 임차인: 전명관

* 보증금: 5,000,000원, 차임: 600,000원

* 전입일자: 2025.02.06

* 대항력: 있음

* 비고: 확정일자 및 배당신고일자가 미상입니다. 대항력은 있으나, 등기부상 별도의 권리(임차권 등기 등)가 명확히 확인되지 않아 인수 여부 및 권리 순위에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다. 다만, "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재된 점은 이 임차인의 보증금이 인수되지 않음을 시사하나, 대항력 고지를 고려할 때 주의가 필요합니다.

4.4. 권리분석 요약

* 매수인에게 가장 큰 부담이 되는 권리는 이강민의 선순위 임차권으로, 보증금 169,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 위반건축물 등재는 추가적인 리스크 요인입니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보 분석 결과:

* 북한산그랑빌 (2008년식, 69.57㎡): 2026년 6월, 282,000,000원 (약 405만원/㎡)

* 동성하이츠빌라 (1992년식, 74.69㎡): 2026년 6월, 192,000,000원 (약 257만원/㎡)

* 주영하이츠빌라 (1998년식, 73.23㎡): 2026년 6월, 240,000,000원 (약 328만원/㎡)

* 본건(21.36㎡)은 비교 대상 물건들에 비해 면적이 현저히 작습니다.

* 비교 대상 물건들의 단위면적당 시세는 약 257만원 ~ 405만원 수준입니다. 이를 본건 면적에 단순 적용 시, 5,490만원 ~ 8,650만원 범위의 시세가 추정됩니다.

5.2. 상권 특성

* 주거 지역 내 위치하며, 소규모 근린생활시설이 혼재된 생활권역입니다.

* 본건의 면적(약 6.46평)을 고려할 때, 1인 가구 또는 소형 투자용으로 적합할 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 교육 환경

* "우이초등학교"가 인근에 위치하여 통학이 용이합니다.

6.2. 편의 시설

* 소규모 근린생활시설이 주변에 분포하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

* 근린공원이 인접해 있어 여가 활동에 도움이 될 수 있습니다.

6.3. 교통 및 접근성

* 시내버스, 마을버스 정류장이 인접해 있으며, 우이신설선 "가오리역"을 이용할 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 인수되는 임차 보증금

* 이강민의 임차 보증금 169,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수해야 합니다. 이는 감정가 수준과 유사한 금액으로, 총 취득 비용에 상당한 영향을 미칩니다.

7.2. 위반건축물 등재

* 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어, 향후 건물 사용, 증개축, 매매 시 제한이 따르거나 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

7.3. 임차인 전명관의 권리

* 대항력은 있으나 확정일자 미상으로 권리 관계가 불명확한 임차인이 존재합니다. 추후 법적 분쟁의 소지가 없도록 면밀한 확인이 필요합니다.

7.4. 소형 면적의 제약

* 전용면적이 약 6.46평으로 매우 작아, 일반적인 주택 수요층보다는 특정 계층(1인 가구, 소형 임대 투자 등)에게만 제한적으로 어필할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 서울 강북구 수유동에 위치한 소형 다세대주택으로, 주거 및 교통 환경은 보통 수준입니다. 가장 큰 특징은 매수인이 인수해야 하는 169,000,000원의 선순위 임차 보증금이며, 이 금액은 감정가와 유사하여 총 취득 비용 부담이 상당합니다. 더불어 위반건축물 등재 사실은 추가적인 리스크로 작용합니다. 이러한 조건들을 고려할 때, 본건은 일반적인 경매 물건과는 달리 취득 비용과 잠재적 리스크를 매우 신중하게 평가해야 합니다.

9. 투자 포인트

9.1. 소형 면적의 임대 수익 잠재력

* 면적이 작아 1인 가구 대상의 월세 수익형 부동산으로 활용할 가능성이 있습니다.

9.2. 서울 소재 물건의 안정성

* 서울이라는 입지적 특성으로 인해 장기적인 가치 유지 또는 상승 가능성이 있습니다.

9.3. 권리 관계를 활용한 가격 메리트

* 인수되는 보증금 및 위반건축물 등 리스크로 인해 경쟁이 낮아질 경우, 시세 대비 유리한 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본건의 총 취득 비용은 입찰가와 인수해야 하는 보증금 169,000,000원을 합산한 금액입니다. 감정가 170,000,000원과 인수 보증금 169,000,000원을 고려할 때, 단순히 감정가 수준의 총 취득 비용을 목표로 한다면 입찰가는 1,000,000원 수준이 되어야 합니다. 그러나 이는 현실적인 입찰가로 보기 어렵습니다.

또한, 주변 유사 면적의 시세가 약 6천만원 ~ 8천만원 범위로 추정되는 점, 그리고 위반건축물 등재라는 중대한 리스크 요인을 고려하면, 낙찰 후 총 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 크게 상회하지 않도록 입찰가를 결정해야 합니다.

매수인이 인수하는 보증금 169,000,000원을 고정 비용으로 보고, 위반건축물 등의 리스크를 반영하여 최대한 입찰가를 낮추는 전략이 필요합니다.

* 제안 입찰가: 10,000,000원

* 총 예상 취득 비용: 10,000,000원 (입찰가) + 169,000,000원 (인수 보증금) = 179,000,000원

* 이는 감정가보다 소폭 높은 수준이나, 입찰가 자체를 낮게 책정함으로써 초기 자금 부담을 줄이고 경쟁을 최소화하는 전략입니다.

* 단, 인수 보증금 169,000,000원이 현실적인 투자 가치 대비 부담이 크므로, 추가적인 하락 가능성을 염두에 두고 신중하게 접근해야 합니다.

11. 주변 혐오시설 정보

제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과에 따르면, 본건 주변에 특별히 언급되거나 눈에 띄는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.