나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13308 [1] 서울특별시 강북구 미아동 1354 벽산라이브파크아파트 114동 18층 1804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남일감정 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 "솔샘중고등학교" 남서측 인근에 위치하는 벽산라이브파크아파트 114동 18층 1804호(전유면적 114.68㎡)로서 북서측으로 산림지가 자리하고 있으며, 주위는 중.소규모점포 및 근린생활시설, 각급학교, 근린공원, 관공서 및 공공시설, 비교적 규모가 큰 아파트단지, 기존주택 및 공동주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반주거환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장, 우이신설선 경전철 "솔샘역"이 위치하며 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트 경사슬라브지붕 22층 건물내 18층 1804호로서 외벽 : 몰탈위페인팅마감 내벽 : 벽지도배 및 주방일부 타일마감 바닥 : 플로링보드마감 창호 : 하이샷시 이중창호임.

이용상태

아파트:(계단식: 방4, 거실1, 주방1, 식당1, 욕실겸화장실2, 반침2, 다용도실1, 발코니2)임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방시설이고, 위생.급배수 및 급탕설비, 옥외소화전설비, 화재탐지기설비, 승강기설비, 옥외 및 지하주차장시설 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

북서측 완경사지에 조성된 부정형의 토지로 건부지(아파트)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 20미터 내외의 아스팔트 포장도로(인수봉로)와 단지내 가로망시설과 연계되어 있어 차량의 흐름은 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할교육청에 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.) 일련번호(2): 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할교육청에 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.) 일련번호(3): 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할교육청에 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 기본사항

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13308 (1)

* 소재지: 서울특별시 강북구 미아동 1354 벽산라이브파크아파트 114동 18층 1804호

* 용도: 아파트

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사 추정)

1.2. 물건 상세

* 건물명: 벽산라이브파크

* 동/호수: 114동 18층 1804호

* 건축년도: 2004년

* 구조: 철근콘크리트조 콘크리트 경사슬라브지붕 22층 건물 내 18층

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 756,000,000원

* 토지면적: 56.38㎡ (약 17.06평)

* 건물 전유면적: 114.68㎡ (약 34.67평)

* 토지/건물 일괄매각

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변환경

* 본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 "솔샘중고등학교" 남서측 인근에 위치함.

* 북서측으로 산림지가 자리하고 있으며, 주변은 점포, 근린생활시설, 각급 학교, 근린 공원, 관공서, 대규모 아파트 단지, 기존 주택 등이 혼재하는 지역임.

* 제반 주거환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장이 위치함.

* 우이신설선 경전철 "솔샘역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

* 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 도로상태

* 본건 동측으로 노폭 약 20미터 내외의 아스팔트 포장도로(인수봉로)와 단지 내 가로망 시설이 연계되어 차량 흐름이 무난함.

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3. 권리분석

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3.1. 채권자 및 채무자

* 채권자(경매 신청인): 한OOOOOOO (한국주택금융공사로 추정됨)

* 채무자/소유자: (정보 제공되지 않음)

3.2. 등기부 요약

* 소유권보존: 이상붕 (2004-12-24)

* 근저당권: 한국주택금융공사 (2012-05-09, 채권액 2,066,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권이전 (상속): 김정순 (2025-09-24)

* 임의경매개시결정: 한국주택금융공사 (2025-09-29, 채권액 442,339,584원)

* 등기부채권 총액: 2,066,000,000원

3.3. 말소기준권리

* 한국주택금융공사의 근저당권(2012-05-09 접수)이 말소기준권리이며, 본 매각으로 인해 위 권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정임.

3.4. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (지상권 등 특이사항 없음)

3.5. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 특이사항: 임차인의 거주 사실 여부 및 임대차 관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요함. (보고서 작성 시점에 특정 임차인 이름이 제공되지 않아 개인정보 마스킹 규칙은 적용되지 않았습니다. 만약 임차인 이름이 있었다면 첫 글자만 노출하고 나머지는 마스킹 처리합니다.)

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4. 상권분석

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4.1. 주변 시설

* 본건 인근에는 솔샘중고등학교, 미아동 주민센터, 강북구립 도서관, 솔샘공원 등 교육, 행정, 여가 시설이 위치함.

* 단지 내 및 인근 상가에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 보고되거나 알려진 혐오시설은 없는 것으로 파악됨. 주로 주거, 교육, 상업, 녹지 공간으로 구성되어 있음.

4.2. 지역 특성

* 주거지역으로, 대규모 아파트 단지와 기존 주택이 혼재하여 다양한 주거 형태를 보임.

* 상업 및 행정시설과의 접근성이 좋아 생활 편의성이 높은 지역임.

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5. 생활정보

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5.1. 편의시설

* 단지 내 상가 및 인근 상권의 다양한 점포 이용 가능.

* 각종 은행, 병원, 관공서 등이 차량 또는 대중교통으로 접근 가능한 거리에 위치함.

5.2. 교육시설

* 솔샘중학교, 강북진로직업학교, 서울강북경찰서 등 각종 학교 및 공공시설 인접.

* 토지이용계획상 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정된 교육시설들이 위치함.

5.3. 의료시설

* 인근 지역에 병원 및 의원급 의료기관 다수 분포 (구체적인 위치 정보는 별도 확인 필요)

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 권리관계 리스크

* 등기부상 권리관계는 명확하며, 말소기준권리 하단의 모든 권리는 소멸 예정임.

* 임차인 현황 미상으로 인한 권리 인수 가능성은 없으나, 실제 점유 여부에 대한 확인 필요.

6.2. 시장 리스크

* 부동산 시장 변동성에 따른 가격 하락 가능성 있음.

* 최근 실거래가와 감정가를 비교하여 시장 상황에 따른 적정 입찰가 산정이 중요함.

6.3. 법적/행정적 제한

* 토지이용계획상 제3종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 고도지구, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있음. 특히 토지거래계약허가구역의 지정 기간(2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25. 및 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)을 고려해야 함.

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7. 종합 의견

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* 본 물건은 서울 강북구 미아동의 대단지 아파트로서, 교통 및 생활 편의시설이 양호한 입지를 갖추고 있음.

* 최근 실거래가와 비교 시, 시세 반영이 중요한 입찰 전략이 될 것으로 보임.

* 권리관계는 명확하여 특별한 인수 부담은 없어 보이나, 임차인 현황 미상에 대한 사전 조사 및 확인이 필요함.

* 향후 재개발 또는 도시 환경 변화 가능성을 고려하여 투자 가치를 판단할 수 있음.

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8. 투자 포인트

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* 우수한 대중교통 접근성 (솔샘역 인근)

* 잘 갖춰진 단지 내 및 주변 생활 편의시설

* 안정적인 주거 환경 (주변 녹지 및 교육시설)

* 권리관계 명확으로 인한 인수 부담 적음

* 합리적인 시세 대비 투자 기회 모색 가능

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9. 예상 입찰가

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9.1. 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 전용면적 114.68㎡의 경우 2026년 6월 6일 720,000,000원(72,000만원)에 실거래가 있었음.

* 감정가는 756,000,000원(75,600만원)으로, 최근 실거래가 대비 약 4.8% 높은 수준임.

* 전용면적 60㎡(2026년 5월 5일, 645,000,000원) 및 84.89㎡(2026년 6월 17일, 640,000,000원)의 실거래가를 고려할 때, 면적별 가격 차이가 존재하며 본건의 경우 114.68㎡ 면적의 거래 단가는 약 6,278,740원/㎡ 수준이었음.

* 단지 전체의 평균 시세 및 최근 거래 동향을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 적정 시장 가치는 720,000,000원 ~ 756,000,000원 범위로 추정됨.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 최근 유사 면적 거래 사례(720,000,000원)와 감정가(756,000,000원)를 종합적으로 고려하여, 낙찰 가능성을 높이면서도 합리적인 수준의 입찰가를 제안함.

* 따라서, 예상 입찰가는 740,000,000원으로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.