나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13324 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 800-2 위너스빌 101동 2층 203호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이정희감정 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "서울정릉초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주 위는 아파트, 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입이 용이하며 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하는 바, 전반 적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제2층 제203호로서, 외벽 : 인조석재 붙임 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생시설, 상하수도 급배수설비, 도시개스에 의한 개별난방설비 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단의 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 4M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) (대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13324 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 800-2 위너스빌 101동 2층 203호

용도: 연립주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제2층 제203호

이용 상태: 공동주택(연립주택)으로 이용 중

1.3. 면적 정보

토지면적: 27.84㎡ (약 8.42평)

토지지분: 27.84㎡ (약 8.42평)

건물면적: 38.84㎡ (약 11.75평)

건물지분: 38.84㎡ (약 11.75평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 기타 정보

감정가: 210,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상물건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "서울정릉초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 및 접근성

대상물건까지 차량의 진·출입이 용이하며 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하는 바, 전반적인 교통여건은 보통임.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역임.

또한, 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지임. (아파트 용도의 경우 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 이전, 주택임차권, 가압류, 강제경매, 압류 등이 등기되어 있음.

말소기준권리는 수원지방법원 2025카단11887 접수일자 2025-07-24의 토스뱅크 가압류임.

매각으로 인해 말소될 권리: 토스뱅크 가압류, 우리금융캐피탈 가압류, 신한카드 강제경매, 국민건강보험공단 압류 등이 말소될 예정임.

3.2. 임차인 현황

임차인: 박정민

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-03-20

확정일자: 2024-02-19

대항력: 있음

비고: 임차인의 보증금 150,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 매수인에게 인수될 수 있음.

3.3. 권리 분석 요약

등기부상 말소기준권리보다 후순위에 있는 가압류, 압류, 강제경매는 매각으로 소멸됨.

다만, 을구 9번 순위의 주택임차권(박정민)은 대항력이 있으며, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인에게 인수될 수 있는 권리임.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 연립/다세대 주택의 거래 사례는 다음과 같음.

- 2026년 5월 4일 거래: 118,000,000원 (38.76㎡, 1986년식 빌라)

- 2026년 5월 4일 거래: 140,000,000원 (53.22㎡, 2004년식 빌라)

- 2026년 5월 2일 거래: 234,000,000원 (55.68㎡, 2002년식 연립)

본 건(38.84㎡)의 감정가는 210,000,000원으로, 면적과 건물 연식(1986년식으로 추정되는 유사 물건 대비)을 고려할 때 다소 높은 편으로 판단됨. 다만, 2002년식 연립주택의 높은 거래가(㎡당 약 420만원)를 고려하면 ㎡당 약 540만원의 감정가는 시장 상황에 따라 변동 가능성이 있음.

4.2. 주변 매매/임대 동향

주변에 다양한 형태의 주택이 혼재하고 있으며, 근린생활시설도 함께 발달한 지역임. 최근 거래 사례들을 볼 때, 건물 연식 및 규모에 따라 가격 편차가 있는 것으로 보임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됨.

5.2. 교육시설

"서울정릉초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 긍정적인 요소로 작용할 수 있음.

5.3. 기타

건물 내부에 기본적인 위생시설, 상하수도 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 권리

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 박정민의 보증금 150,000,000원임. 해당 금액이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 하므로 총 투자 비용이 예상보다 증가할 수 있음.

6.2. 토지 관련 제한 사항

토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건(외국인, 특정 용도 등)의 매수인은 계약 시 허가를 받아야 함. 이는 향후 매도 시에도 영향을 줄 수 있는 요소임. 또한, 대지권의 목적인 토지 일부에 승역지 지역권 등기가 존재함.

6.3. 혐오시설 유무

주변 입지 조건상 특별히 인접한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으나, 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 상세히 파악하는 것이 권장됨.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 성북구 정릉동에 위치한 연립주택으로, 교육시설 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편임. 그러나 감정가 대비 높은 임차인 보증금(150,000,000원)이 매수인에게 인수될 가능성이 있어 투자 시 신중한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적임. 토지거래 허가구역 지정 등도 고려해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

- 서울시 성북구의 연립주택으로, 재개발 가능성 등 장기적인 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있음.

- 초등학교 등 교육시설이 인접하여 실수요자에게 매력적일 수 있음.

- 감정가 대비 낮은 투자금액으로 진입 가능성을 타진해볼 수 있음 (단, 임차인 인수 보증금 고려).

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 210,000,000원이나, 유사 면적의 최근 거래가(118,000,000원) 및 대항력 있는 임차인의 보증금 150,000,000원 인수 가능성을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요함.

임차인 보증금 전액이 배당으로 회수되지 않을 경우를 대비하여, 총 지출 예상액을 감안한 입찰가가 중요함.

주변 연립주택 거래 사례(55.68㎡, 2002년식, 234,000,000원)의 ㎡당 가격(약 420만원)을 본 건 면적(38.84㎡)에 적용 시 약 163,000,000원의 시세 추정 가능함.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 160,000,000원으로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.