나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경3081 [1] 서울특별시 노원구 공릉동 758 태릉해링턴플레이스 106동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성감정 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 노원구 공릉동 소재 "서울과학기술대학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 등 공동주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등으로 이루어진 공동주택 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 용이하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 6호선 "화랑대역" 등이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 23층 건물 내 제17층 제1705호로서, (사용승인일: 2022.01.18) 외 벽: 몰탈위 페인트마감 등, 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 아파트로 방3, 거실, 주방 겸 식당, 욕실 겸 화장실2, 발코니2, 현관 등으로 이용 중임.

설비내역

본건은 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 광평수의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 남서측으로 왕복 3차선 및 남동측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 제2종일반주거지역 (12층이하), 제2종일반주거지역 (조건부기지역), 지구단위계획구역, 도로(접합) [이하공란] 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역 (2018-12-13)(자세한사항 : 도시재생과)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트 , 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.) [이하공란] 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경3081 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 삼OOOOOOO

* 소재지: 서울특별시 노원구 공릉동 758 태릉해링턴플레이스 106동 17층1705호

* 용도: 아파트

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 868,000,000원 (86,800만원)

* 토지면적: 37.74㎡ (약 11.42평)

* 건물면적 (전용면적): 59.98㎡ (약 18.14평)

* 분양면적: 제공된 정보에서 해당 호실의 분양면적은 명확히 확인되지 않습니다.

* 아파트명: 태릉해링턴플레이스

* 사용승인일: 2022년 1월 18일

* 층수: 17층 (총 23층)

2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경:

본건은 서울특별시 노원구 공릉동에 위치하며, 서울과학기술대학교 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등으로 구성된 공동주택 지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통망:

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다.

지하철 6호선 화랑대역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한사항:

본건 토지는 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 등에 속해 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 특정 대상에 한해 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 경매 개요:

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 삼OOOOOOO입니다.

말소기준권리는 2022년 12월 1일 접수된 신한은행 근저당 (236,500,000원)입니다.

* 등기부 현황 (말소기준권리 및 예상 소멸 권리):

등기부상 을1(신한은행 근저당), 을2(교보생명 근저당), 갑2, 갑4, 갑5(KB국민카드 가압류), 갑7(삼성카드 강제경매) 등의 권리가 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 채권액은 604,685,080원입니다.

* 인수 권리 여부:

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 현재 관련 정보는 확인되지 않습니다.

기타 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황 (대항력 및 보증금):

임차인 현황 상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로 확인됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 상업 시설 및 생활 편의:

단지 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

서울과학기술대학교가 가까이 있어 잠재적인 임대 수요가 있을 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성:

본건이 위치한 지역은 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 정비구역으로도 언급되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 주거 시설 및 이용 상태:

내부 구조는 방 3개, 거실, 주방 겸 식당, 욕실 2개, 발코니 2개, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

건물은 철근콘크리트구조로, 실내 마감은 벽지도배 및 일부 타일 붙임 등으로 되어 있습니다.

* 단지 내 부대시설:

관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소, 전기차 충전시설 등이 있습니다.

* 주차 시설:

태릉해링턴플레이스 단지는 총 1,563대의 주차 공간을 확보하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 명도 관련 리스크:

임대 관계가 미상으로, 실제 점유자가 누구인지, 명도 시 협의가 필요한 부분은 없는지 추가 확인이 필요합니다. (인수 보증금은 0원이므로, 이에 대한 부담은 없습니다.)

* 법규 및 규제 관련 리스크:

본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 대상(외국인 등)의 경우 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (지정 기간: 2025.8.26~2026.8.25)

* 기타 리스크:

건축물 현황상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 실제 존재 여부 및 영향은 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 노원구 공릉동에 위치한 신축 아파트로, 서울과학기술대학교 인근에 자리하여 입지 및 교통 여건이 우수합니다. 2022년 준공된 건물로 상태가 양호하며, 단지 내 편의시설 또한 잘 갖추어져 있습니다. 권리 관계가 비교적 깨끗하여 낙찰자가 소유권을 안전하게 취득할 수 있을 것으로 보입니다. 다만, 임대차 관계 확인 및 토지거래허가구역 지정 등 일부 주의사항이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 준공으로 하자 발생 가능성이 낮고 최신 설비를 갖추고 있습니다.

* 우수한 입지: 서울과학기술대학교 인근으로 배후 수요가 풍부하며, 6호선 화랑대역 이용이 편리합니다.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 명확한 권리 확보가 가능합니다.

* 지역 개발 잠재력: 지구단위계획구역 및 정비구역으로 지정되어 있어 향후 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(59.98㎡)의 아파트가 2026년 5월부터 6월 사이에 9억 9천만원에서 10억 2천만원 사이에서 거래되었습니다. 특히, 20층 매물이 10억 2천만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건(17층)의 현재 시세는 약 10억원 이상으로 추정됩니다.

감정가는 8억 6천 8백만원으로, 현재 시세보다 약 15% 이상 낮게 책정되어 있습니다.

인수되는 임차보증금이 없으며, 권리상 낙찰 후 부담이 없는 점을 고려하면, 시세 반영하여 입찰가를 산정하는 것이 유리합니다.

안정적인 수익률 확보 및 경쟁 상황을 고려하여, 예상 입찰가는 10억 5천만원에서 10억 8천만원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

(최종 입찰가는 해당 물건의 현장 조사 결과, 권리 관계 최종 확인, 경쟁 동향 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.