나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52184 [1] 서울특별시 광진구 구의동 35-22 리치팰리스 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 '아차산배수지체육공원' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선(아차산역)이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 중 제5층 503호로서, (사용승인일: 2022.01.18) 외벽: 타일 붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 "도시형생활주택단지형다세대주택"으로 이용중임. (후면"내부구조도"참조)

설비내역

위생설비, 난방설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 자주식 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 필지 및 도로 대비 남서측으로 하향하는 완경사의 세장형 토지로서, 도시형생활주택단지형 다세대(14세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대 관계는 미상임. 2) 제시외 건물 기호㉠이 소재하고 있으므로 참고바람.

물건 비고

-일괄매각, 제시외 건물 포함
-매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 주택임차권 등기 (배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 전액을 매수인이 인수함)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52184 (1)

* 소재지: 서울특별시 광진구 구의동 35-22 리치팰리스 5층503호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 373,400,000원

* 토지면적: 26.16㎡ (약 7.91평)

* 건물면적: 33.25㎡ (약 10.06평)

* 건물 제시외면적: 4.00㎡ (약 1.21평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

* 건물 준공일: 2022년 1월 18일

* 건물 총 층수: 5층 (해당 층수: 5층)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

* 대지면적: 393.33㎡ (약 119.01평)

* 건축면적: 208.42㎡ (약 63.05평)

* 연면적: 586.62㎡ (약 177.48평)

* 세대수: 14세대

* 주차: 10대 (자주식)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 광진구 구의동 소재 '아차산배수지체육공원' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선(아차산역)이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통입니다.

* 토지 이용상태: 본건은 인접 필지 및 도로 대비 남서측으로 하향하는 완경사의 세장형 토지로서, 도시형생활주택단지형 다세대(14세대) 건물 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)입니다.

* 주변 시설: '아차산배수지체육공원'이 인근에 있어 쾌적한 환경을 제공합니다. 주변은 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 현재까지 파악된 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 등기사항전부증명서상 말소기준권리는 강제경매(갑3)이며, 이는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 주요 권리사항:

* 본건에는 매수인에게 인수되는 선순위 주택임차권(을3)이 존재합니다.

* 임차인: 김회종

* 보증금: 380,000,000원

* 전입일자: 2022년 3월 28일

* 확정일자: 2022년 3월 7일

* 대항력: 있음

* 인수 조건: 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 전액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인: 정영주

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 3월 28일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 계약 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 주변 시세: 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 연식의 인근 다세대주택(2022년 완공, 전용면적 24.89㎡)이 2026년 7월 3일 410,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 전용면적(33.25㎡)을 고려할 때, 해당 시세 기준으로 약 547,500,000원 수준으로 추정됩니다. 2023년 완공된 비교적 신축 건물(전용면적 55.18㎡)은 575,000,000원에 거래되었으며, 이는 지역 내 신축 주거시설의 높은 선호도를 나타냅니다. 2012년 완공된 건물(전용면적 31.39㎡)은 335,000,000원에 거래된 것으로 확인됩니다.

* 시장 분석: 본건은 2022년 준공된 신축급 건물로, 최신 건축 기준을 따르고 있습니다. 주변 환경은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 도시 주거 지역입니다. 아차산역 인근이라는 입지적 장점과 비교적 신축 건물이라는 점에서 안정적인 시세 유지 및 상승 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 아차산역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 위치하여 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설이 입점해 있어 쇼핑, 식사 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 다세대주택과 아파트가 혼재된 지역으로, 주거 환경이 안정적이며, 아차산배수지체육공원이 가까워 여가 및 휴식 공간으로 활용하기 좋습니다.

* 건물 내 편의시설: 건물 내에 승강기 및 자주식 주차장이 설치되어 있어 편리한 주거 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 인수 부담: 가장 큰 리스크 요인으로, 대항력 있는 임차인 김회종의 보증금 380,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 낙찰받는 금액 외에 추가적으로 부담해야 하는 금액이 될 수 있습니다.

* 임차인 정보 불확실성: 정영주 임차인의 보증금이 0원으로 표기되어 있으나, 실제 계약 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물 포함: 4.00㎡(약 1.21평)의 제시외 건물이 매각에 포함되므로, 이에 대한 법적 또는 사실적 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상자는 토지거래허가를 받아야 하므로, 계약 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년에 준공된 리치팰리스 5층 503호 도시형생활주택으로, 아차산역 인근의 양호한 입지 조건과 신축급 건물의 장점을 가지고 있습니다. 그러나 가장 큰 위험 요소는 선순위 대항력 있는 임차인 김회종의 보증금 380,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 수 있다는 점입니다. 만약 임차인이 경매 절차를 통해 보증금을 전액 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 해당 금액을 추가로 부담해야 하므로 총 투자 비용이 크게 증가할 수 있습니다. 이 점을 감안하여 매우 신중한 입찰 전략이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 주거 상품: 2022년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 최신 주거 트렌드를 반영한 상품성을 기대할 수 있습니다.

* 역세권 입지: 지하철 5호선 아차산역을 이용할 수 있는 역세권으로, 임대 수요 확보 및 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

* 시세 차익 가능성: 인수해야 하는 보증금을 제외한 순수 부동산 가치(약 547,500,000원 추정)와 낙찰가격을 면밀히 비교하여, 시세보다 현저히 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 373,400,000원입니다. 그러나 가장 중요한 고려 사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 380,000,000원 인수 여부입니다. 만약 낙찰자가 이 보증금을 전액 인수해야 한다면, 총 지출 금액은 낙찰가에 380,000,000원을 더한 금액이 됩니다.

주변 시세 분석 결과, 본건의 실질적인 시장 가치(권리 관계가 정리된 후의 가치)는 약 547,500,000원 내외로 추정됩니다. 만약 낙찰가격을 이 시장 가치 수준으로 산정할 경우, 총 지출액은 547,500,000원 + 380,000,000원 = 927,500,000원에 달하게 되어 시장 가치보다 훨씬 높은 금액이 됩니다.

따라서, 본건에 대한 입찰은 인수 보증금 380,000,000원을 고려하여, 총 지출 금액이 시장 가치(약 547,500,000원)를 넘지 않도록 매우 낮은 수준의 입찰가로 접근해야 합니다. 잠재적 위험과 명도 과정의 어려움 등을 감안하여, 250,000,000원 ~ 350,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정할 것을 제안합니다. 이 범위는 인수 보증금을 포함한 총 지출액이 예상 시장 가치보다 낮아지는 것을 목표로 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.