나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52178 [1] 서울특별시 송파구 마천동 323-219 여명아트빌 104동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대동 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 송파구 마천동 소재 "마천역(지하철 5호선)" 남동측 약 430미터 지점에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대 ·다가구주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 마곡4재정비촉진구역 주택재개발정비사업지구내로서, 현재 이주단계 중이며, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본 건까지 차량 진·출입이 용이하며, 북동측 및 남서측 인근 "성내천로, 마천로"변에 노선버스정류장이 소재하고 북서측 약 430미터 지점에 전철역(마천역 : 지하철 5호선)이 소재하는 등 전반적인 대중교통 여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트평스라브지붕 5층건내 제3층 제302호로서, 외 벽 : 몰탈위 수성페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지도배, 내부 인테리어 마감 및 타일 마감 등, 창 호 : 알루미늄샷시 이중창호 마감.

이용상태

다세대주택(현황 "공실상태")-(별첨 "호별배치도 및 내부구조도 "참조)임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 도시가스공급설비에 의한 개별 난방시설 등의 설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건은 인접 도로 대비 등고·평탄한 사다리형의 토지로서, 건부지(다세대주택- 현황 "공실상태")로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하며, 이 도로를 통하여 북동측 및 남서측으로 대중교통이 운행하는 간선도로(성내천로, 마천로)와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 공원(2017-02-23)(저촉), 도로(2017-02-23)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구기타<도시재정비촉진을위한특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. - 본 지역은 마천4재정비촉진구역 주택재개발정비사업지구 내 부동산으로서, 기준시점 현재 추진상태는 이주단계 중인 구역으로 조사됨.

물건 비고

주택재개발정비사업지구 내 부동산으로 감정, 현황조사 시점 이주된 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경52178 (1) 경매 물건에 대한 기본 정보는 다음과 같습니다.

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52178 (1)

* 소재지: 서울특별시 송파구 마천동 323-219 여명아트빌 104동 3층302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 10억 8,000만원

* 토지면적: 32.80㎡ (약 9.92평)

* 건물면적: 71.94㎡ (약 21.76평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 건축물 정보: 2003년 건축, 철근콘크리트구조, 5층 건물 내 3층

1.2. 특이사항

* 유동화물건, 재개발구역, 재정비촉진지구에 해당합니다.

* 주택재개발정비사업지구 내 부동산으로, 감정 및 현황조사 시점 이주된 상태입니다. 현재 공실 상태입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 송파구 마천동에 소재하며, 지하철 5호선 마천역에서 남동측으로 약 430미터 지점에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 다세대·다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 특히 본 물건은 마곡4재정비촉진구역 주택재개발정비사업지구 내에 포함되어 있으며, 현재 이주 단계에 있습니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 북동측 및 남서측 인근에 성내천로, 마천로 등 도로변에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 북서측으로 약 430미터 거리에 지하철 5호선 마천역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 말소기준권리: 2014년 12월 24일자 우리은행 근저당권 (을3)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

* 인수되는 권리: 없음

* 총 등기부채권액: 4억 8,350만원 (이 금액은 매각으로 소멸되는 권리의 합계이며, 낙찰자가 인수하는 금액과는 무관합니다.)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사성지캐피탈대부

* 보증금: 500만원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 보증금 및 차임이 존재하나, 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 의무는 없습니다. 다만, 실제 점유 및 계약 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

3.3. 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 2003-08-14 류정순 외 2명

* 공유자전원지분전부이전(매매): 2003-09-08 박찬열

* 근저당권: 2014-12-24 우리은행 (4,950만원, 말소기준)

* 근저당권: 2024-10-08 주식회사성지파이낸셜대부 (4억 2,900만원, 말소)

* 전세권설정: 2024-10-08 주식회사성지캐피탈대부 (500만원, 말소)

* 압류: 2025-07-03 송파세무서장 (말소)

* 15번근저당권부채권질권설정: 2025-08-27 엠지캐피탈주식회사 (4억 2,900만원, 말소)

* 임의경매개시결정: 2025-10-02 주식회사성지파이낸셜대부 (3억 6,609만 9,288원, 말소)

* 압류: 2026-07-09 송파구 (말소)

4. 상권분석

본 물건은 송파구 마천동의 재정비촉진지구 내에 위치하며, 지하철 5호선 마천역 역세권이라는 장점이 있습니다. 주변은 주거 지역과 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 현재 재개발 사업 진행으로 이주 단계에 있어 일시적인 상권 기능의 변화가 있을 수 있습니다. 그러나 재개발 사업이 완료될 경우, 지역의 전반적인 상권 가치가 상승할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 마천역 및 인근 버스정류장을 통한 편리한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 주변시설: 근린생활시설이 분포되어 있으며, 향후 재개발 사업 완료 시 편의시설이 확충될 것으로 기대됩니다.

* 환경: 성내천로, 마천로 등 주요 도로와의 접근성이 좋습니다.

* 공원: 토지이용계획상 공원 저촉이 있으나, 이는 개발 계획상의 일부일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 재개발 사업 불확실성: 재개발 사업은 장기간 소요되며, 사업 지연, 변경 또는 무산될 가능성이 있습니다. 이는 투자 가치에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 현재 이주 단계 및 공실: 물건이 현재 공실 상태이며, 이주가 완료된 상황입니다. 명도 절차 진행 시 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

* 감정가와 시세 괴리: 본 물건의 감정가(10억 8,000만원)는 최근 유사 물건의 매매 시세(약 1억 4천만원 ~ 1억 8천만원)와 현저한 차이를 보입니다. 감정평가액의 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 토지거래허가구역: 지정기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.1.~2026.12.31.) 내 거래 시 관련 법규 준수가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 마천동에 위치한 재개발 구역 내 다세대주택으로, 장기적인 도시 개발을 통한 가치 상승 잠재력이 있는 물건입니다. 입지적으로는 역세권이며 교통 환경이 양호하나, 현재 이주 단계로 공실 상태이며 재개발 사업 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다. 권리상으로는 인수되는 권리가 없어 비교적 깔끔하지만, 감정가와 최근 매매 시세 간의 큰 차이는 투자 시 반드시 고려해야 할 중요한 사항입니다. 향후 재개발 사업의 성공적인 완료가 투자 수익을 결정하는 핵심 요소가 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 마천4재정비촉진구역 내 물건으로, 재개발 완료 시 신규 주거 단지 조성에 따른 높은 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 장기적인 안목으로 미래 가치를 보고 투자할 경우, 현재의 시세 대비 개발 이익을 추구할 수 있습니다.

* 권리관계가 명확하여 명도 및 등기 이전 절차 진행 시 부담이 적은 편입니다.

9. 예상 입찰가

최근 주변 연립·다세대·빌라 매매 사례 분석 결과, 본 건과 유사한 면적 및 연식의 물건 매매가는 대략 1억 4천만원에서 1억 8천만원 범위로 추정됩니다.

* 산성빌리지 (2018년식, 29.94㎡): 7,800만원 (약 260만원/㎡)

* 한미타운 (1992년식, 60.18㎡): 1억 1,870만원 (약 197만원/㎡)

* 메이저하이츠 (2003년식, 46.5㎡): 9,000만원 (약 193만원/㎡)

본 건의 건물 면적 71.94㎡를 적용하면, 현재 시장 가치는 약 1억 4천만원 ~ 1억 8천만원 수준으로 평가됩니다.

감정가(10억 8,000만원)와 최근 시세(약 1억 4천만원 ~ 1억 8천만원) 사이에 현격한 차이가 존재하므로, 투자 결정 시 감정평가의 적정성에 대한 신중한 검토가 필수적입니다. 재개발 구역이라는 특수성과 미래 가치 상승 가능성을 고려하더라도, 현재 시세에 기반한 보수적인 접근이 권장됩니다.

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 예상 입찰가 범위:

* 보수적 접근 (시세 하단부 + α): 1억 3천만원 ~ 1억 5천만원

* 적정 입찰가 (평균 시세 반영): 1억 5천만원 ~ 1억 7천만원

* 상한 입찰가 (미래 가치 기대 반영): 1억 8천만원

최종 입찰가는 경쟁 상황 및 본인의 투자 성향에 따라 결정하되, 감정가와의 큰 괴리를 반드시 인지하고 신중하게 결정하시기 바랍니다.

10. 주변 환경 정보

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 특별히 확인되는 혐오시설은 없었습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 재정비촉진지구 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 공원 및 도로 저촉 사항이 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.