나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52034 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 176-4 마하나임 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한울감정 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 은평구 녹번동 소재 서부경찰서 동측 월편에 위치하며 부근은 빌라 및 다 세대주택등이 주를 이루어 형성되어 있는 일반주거지역으로 인근 간선도로변으로 각종 근린생활시설과 점포 및 상가 등이 위치하고, 근거리에 각급학교와 관공서, 근린공원, 병원등이 위치하고 있어 주거지로서의 제반 입지여건은 대체로 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 시내버스정류장이 도보로 약 1~2분 거리에 위치하고 지하철역(역촌역 / 6호선)이 도보로 약 5~6분 정도 거리에 위치하여 일반대중교통 사정은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 11층건 중 7층 701호로서, 외벽 : 석재패널 및 치장 벽돌 타입 혼합 외장 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감, 바닥 : 비닐쉬트 등 마감, 창호 : 하이새시 창호임.

이용상태

7층 701호 : 오피스텔로 이용중임. (후첨 내부구조도 및 사진용지 참조)

설비내역

위생설비, 급배수시설, 도시가스설비, 승강기설비, 출입통제설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인근도로 대비 2필1단의 부정형의 평지로서 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거 래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파 트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 : 미상임. (2)사용승인 : 본건의 사용승인일은 2020.08.06일 이며 본건이 속한 건물동은 지 하1층 ~ 지상11층 규모의 다세대주택 및 오피스텔로 총 32호/12세 대임. (3)기 타 : 본건은 관할구청에서 발급받은 건축물현황도면을 기준으로 건물외 관조사와 인근주민 탐문 등을 통하여 개략적으로 내부이용상황 등 을 추정조사 하였는 바, 사실조회시 다소 상이 할 수도 있으니 경 매진행시 이해관계인은 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52034 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 176-4 마하나임 7층701호

용도: 오피스텔

감정가: 203,000,000원

채권자: 주OOOOOOO

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 8.12㎡ (약 2.46평)

토지지분: 8.12㎡ (약 2.46평)

건물면적: 26.85㎡ (약 8.12평)

건물지분: 26.85㎡ (약 8.12평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물명: 마하나임

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 11층건 중 7층 701호

사용승인일: 2020년 8월 6일

총 세대수: 32호/12세대 (다세대주택 및 오피스텔)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 서부경찰서 동측 인근에 위치합니다. (cite: 3)

주변은 빌라 및 다세대주택 등이 주를 이루는 일반주거지역으로, 근린생활시설, 점포, 상가 등이 인접해 있습니다. (cite: 3)

각급 학교, 관공서, 근린공원, 병원 등이 가까이 있어 주거 환경이 대체로 무난한 편입니다. (cite: 3)

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 시내버스 정류장이 도보 약 1~2분 거리에 있습니다. (cite: 3)

지하철 6호선 역촌역이 도보 약 5~6분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. (cite: 3)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 채권총액

말소기준권리: 서울서부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경52034) (cite: 13)

채권 총액: 199,500,000원 (cite: 13)

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (곽우영)

보증금: 199,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 9월 21일

확정일자: 2020년 9월 2일

배당신고일자: 2024년 12월 30일

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(양도전:임차인 곽우영)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다. (cite: 12)

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 등기부 요약

소유권보존: 배덕자 외 1명 (2020-08-10)

소유권이전2번신탁등기말소: 배덕자 외 1명 (2020-09-21)

공유자전원지분전부이전 (매매): 강점순 (2020-09-21)

주택임차권: 곽우영 (2024-12-30, 금199,500,000원). 말소 예정. (cite: 13)

강제경매: 주택도시보증공사 (2025-10-01, 199,500,000원). 말소기준권리. (cite: 13)

3.4. 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (cite: 12)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 은평구 녹번동은 일반주거지역으로, 간선도로변에 다양한 근린생활시설, 점포, 상가 등이 위치하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. (cite: 3)

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육환경

인근에 각급 학교, 관공서, 근린공원, 병원 등이 위치하여 주거지로서 생활 편의성이 양호합니다. (cite: 3)

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (cite: 9)

대상자는 외국인 등이며, 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. (cite: 9)

6.2. 임차권 관련 특이사항

HUG 인수조건 변경 및 주택도시보증공사와의 확약서 제출 등으로 인해 임차보증금 인수 문제는 없을 것으로 보이나, 상세 내용은 경매 진행 시 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 기타

건물현황도면 기준으로 내부 이용상황을 추정 조사하였으므로, 사실조회 시 실제와 다소 상이할 수 있습니다. (cite: 5)

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 녹번동에 위치한 오피스텔로, 지하철 6호선 역촌역 도보 이용이 가능한 역세권에 해당합니다. (cite: 3)

2020년 8월 사용승인을 받은 건물로 비교적 신축에 속하며, 주변 교통 및 생활 인프라가 양호합니다. (cite: 3, 5)

권리분석상 대항력 없는 임차인이 존재하며, 주택도시보증공사와의 확약서에 따라 보증금 인수 위험은 없을 것으로 판단됩니다. (cite: 12)

다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 허가를 받아야 하는 점, HUG 인수조건 변경 등 특이사항은 유의해야 합니다. (cite: 9, 12)

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 6호선 역촌역을 도보로 이용 가능하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다. (cite: 3)

* 생활 편의성: 관공서, 병원, 학교, 근린공원 등 다양한 생활 편의시설이 인접해 있습니다. (cite: 3)

* 신축 건물: 2020년 준공 건물로 시설 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. (cite: 5)

* 권리관계 명확: 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담이 없습니다. (cite: 12)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건은 전용면적 26.85㎡ (약 8.12평)의 오피스텔입니다.

인근 지역(은평구 녹번동, 역촌역 인근) 오피스텔의 최근 매매 시세는 전용면적 20~30㎡ 기준으로 1억 7천만원대부터 4억 6천만원대까지 다양하게 형성되어 있습니다. (cite: 2, 8, 15)

특히, 마하나임 건물 인근의 오피스텔 월세 거래 시 보증금은 1천만원대부터 1억원대까지, 월세는 30만원부터 85만원까지 나타나고 있습니다. (cite: 7, 14, 16)

은평미드스퀘어와 같은 인근 오피스텔의 경우, 약 8.2평 전용면적 복층 오피스텔이 2020년 7월 입주 예정으로 분양 당시 1억 7천만원대 가격 정보를 보이고 있습니다. (cite: 10)

다른 유사 면적의 오피스텔 매물은 1억 7천만원대의 호가가 확인되기도 합니다. (cite: 2)

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 203,000,000원

최근 유사 면적 오피스텔의 시세 및 호가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 현재 적정 시세는 감정가 수준 내외로 판단됩니다.

인수할 보증금이 없는 점, 역세권 및 생활 인프라가 양호한 점을 고려하여 190,000,000원 ~ 210,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 실제 입찰 시점의 시장 상황, 경쟁률 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.