나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52036 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 2층211호 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대산감정 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "은평구청" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 도시형 생활주택, 다세대주택, 연립주택, 소형 아파트, 주상용 건물, 노변 근린생활시설, 은평구청, 학교, 공원 등이 혼재되어 있는 주택지대로서 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선 버스 정류장 및 지하철 3호선 "녹번역" 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하 4층, 지상 12층건 내 제2층 제211호 외 1개호로서 (사용승인일: 2006.01.20), 외벽: 인조석 마감 등. 창호: PVC 창호 등.

이용상태

기호가 제2층 제211호: 교육연구 및 복지시설(공부상 용도)로 이용중임. 기호나 제5층 제507호: 교육연구 및 복지시설(공부상 용도)로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 설비, 화재경보설비, 스프링클러설비, 지하 자주식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 교육연구 및 복지시설(노인복지시설), 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 막다른 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과 밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국 인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울서부지방법원 2025타경52036 (1) 사건에 대한 정보 분석을 기반으로 작성되었습니다.

1.1. 물건 상세

* 소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 2층211호

* 용도: 노유자시설 (공부상 용도: 교육연구 및 복지시설)

* 감정가: 993,000,000원

* 토지 면적: 20.08㎡ (약 6.07평)

* 건물 면적: 56.34㎡ (약 17.04평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 4층, 지상 12층 (사용승인일: 2006.01.20)

* 총 호수: 137호

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "은평구청" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 도시형 생활주택, 다세대주택, 연립주택, 소형 아파트, 주상용 건물, 근린생활시설, 은평구청, 학교, 공원 등이 혼재된 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장 및 지하철 3호선 "녹번역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 교육연구 및 복지시설(노인복지시설) 및 제2종근린생활시설로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로 상태: 본건 남동측 및 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 막다른 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 이는 외국인 등 특정 대상자에게 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택 등의 용도로 기간 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 적용됩니다.

* 공부와의 차이: 건축물대장 및 토지대장과의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을16 근저당권 (보산새마을금고, 2023.12.22. 접수, 채권 최고액 690,000,000원)이 본 경매의 말소기준권리가 됩니다.

* 소멸 권리: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수 권리: 본건 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 해당 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 최정현

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일): 2024-07-04

* 확정일자: 2024-06-19

* 배당신고일자: 2025-12-03

* 대항력: 없음 (매각으로 인해 임차권이 소멸됩니다.)

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 중 배당받지 못한 금액이 발생하더라도 낙찰자가 인수할 의무는 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

본건은 은평구청과 인접하여 행정기관 이용이 편리하며, 주변에 다양한 주거 형태(도시형 생활주택, 다세대, 연립, 소형 아파트)와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 녹번역 역세권이라는 이점과 더불어 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다. 인근 지역은 주거 밀집 지역으로서 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 3호선 녹번역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 주요 도심으로의 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 은평구청이 인근에 있어 행정 서비스를 이용하기 편리하며, 주변 주거지역에 기반한 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 교육 시설 및 공원 또한 인접해 있어 주거 환경으로 적합합니다.

* 건물 설비: 도시가스 개별난방 방식이며, 위생설비, 급배수시설, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 경보 설비, 스프링클러 설비, 지하 자주식 주차 설비 등이 갖추어져 있어 편리한 생활 및 업무가 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 토지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 이는 해당 기간 동안 토지 취득 시 허가 절차가 필요하며, 외국인 등 특정 대상자에게는 해당 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)에 대한 거래 제한이 있을 수 있습니다. 이는 향후 투자 또는 전매 시 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임대관계가 불분명한 점은 현황 파악에 다소 어려움이 있을 수 있으나, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자의 직접적인 인수 부담은 없습니다.

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 추가적인 법규 제한 사항이 존재합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 은평구 녹번동에 위치한 노유자시설 및 근린생활시설로서, 은평구청 인근의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 녹번역 역세권이라는 점과 편리한 교통, 생활 편의시설 접근성이 장점입니다. 근저당권 말소로 인해 권리관계가 비교적 깨끗하게 정리되는 점도 긍정적입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 기간(2025.8.26~2026.8.25)이 경매 진행 시점과 겹쳐 있어, 해당 기간 동안의 거래에 대한 제한이 발생할 수 있다는 점은 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 은평구청 및 녹번역 인근으로 행정, 교통, 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역입니다.

* 다용도 활용 가능성: 공부상 노유자시설이나 제2종 근린생활시설로 활용이 가능하며, 향후 시장 상황에 따라 다양한 용도로의 전환 가능성을 모색할 수 있습니다.

* 권리 관계 명확: 말소기준 권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되므로, 낙찰 후 깨끗한 등기부 취득이 가능합니다. 인수할 임차 보증금이 없는 점은 큰 장점입니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 993,000,000원입니다. 인수해야 할 임차 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가 이하에서도 충분히 경쟁력 있는 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 토지거래허가구역 지정 기간, 주변 시세, 향후 활용 가치 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 투자 목적과 자금 계획에 따라 감정가 대비 70~90% 범위 내에서 입찰을 고려하는 것이 일반적이나, 면밀한 현장 조사와 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.