나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52023 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 6층604호 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정의진감정 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "은평구청" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 주택, 단독주택, 소규모 아파트 등이 혼재하는 주거지대로 인근에 관공서, 각종 근린생활시 설, 공원, 학교 등이 소재하고 있어 주거지로서 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역(3호선 녹번역)이 소재하 는 등 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 지하4층 지상12층 중 6층 604호로서 (집합건축물대장상 사용승인일 : 2006.01.20) 외 벽 : 화강석붙임 마감 내 벽 : 벽지, 타일 붙임 바 닥 : 마루, 타일 깔기 창 호 : 칼라알루미늄 시스템창호 등임.

이용상태

교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 이용 중임.(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 중앙난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로서, 교육연구 및 복지시설(노인 복지시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터, 남서측으로 폭 약 2미터의 막다른 도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과 밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국 인 등, 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26~2026.8.25))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 세입자 거주 중인 것으로 탐문조사되며, 자세한 임대관계 미상임. - 본건은 공부상 노인복지시설이나 일반 공동주택과 같이 입주 및 매매에 나이 등 제한이 없 는 것으로 파악되며, 본건 건물내 식당 등 부대시설은 조사시점 당시 미운영 상태로 탐문 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52023 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 6층 604호

* 용도: 노유자시설 (교육연구 및 복지시설 - 노인복지시설)

* 감정가: 750,000,000원

* 토지면적: 16.35㎡ (약 4.95평)

* 토지지분: 16.35㎡ (약 4.95평)

* 건물면적: 45.87㎡ (약 13.88평)

* 건물지분: 45.87㎡ (약 13.88평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 안OOOOOOOOOO

* 특이사항: 토지거래허가구역 (외국인 등 대상, 2025.8.26~2026.8.25)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "은평구청" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대 주택, 단독 주택, 소규모 아파트 등이 혼재된 주거 지역이며, 인근에 관공서, 각종 근린생활시설, 공원, 학교 등이 소재하여 주거지로서의 제반 입지 여건은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장 및 지하철 3호선 녹번역이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평지붕 지하 4층, 지상 12층 건물 중 6층 604호입니다. (사용승인일: 2006.01.20) 외벽은 화강석 붙임, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 마루 및 타일, 창호는 칼라 알루미늄 시스템 창호 등으로 마감되었습니다.

* 이용상태: 교육 연구 및 복지시설(노인복지시설)로 이용 중입니다.

* 설비내역: 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 도시가스에 의한 중앙 난방 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재 탐지 설비, 스프링클러 등이 설치되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 남서측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로서, 교육연구 및 복지시설(노인복지시설) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 남동측으로 노폭 약 6미터, 남서측으로 폭 약 2미터의 막다른 도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26~2026.8.25)입니다.

* 공부와의 차이: 없습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (안양지구축산업협동조합, 2018.08.29 접수, 금187,200,000원) 입니다.

* 인수되는 권리: 본 경매물건은 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소 대상이므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(조동희): 보증금 220,000,000원, 차임 0원, 전입일자/사업일자 2023.03.02, 확정일자 2023.03.02, 배당신고일자 2025.02.27, 대항력 없음. (임차인 이름은 조 으로 마스킹 처리됩니다.)

* 기타 특이사항 (임대차 관련): 공부상 노인복지시설이나 일반 공동주택과 같이 입주 및 매매에 나이 등 제한이 없는 것으로 파악됩니다. 건물 내 식당 등 부대시설은 조사 시점 당시 미운영 상태로 탐문 조사되었습니다.

* 등기부채권 총액: 565,600,000원 (을1: 187,200,000원, 을2: 158,400,000원, 을3: 220,000,000원, 갑13: 150,809,691원 (경매청구금액)).

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성: 본건은 서울특별시 은평구 녹번동에 위치하며, 주변은 다세대 주택, 단독 주택, 소규모 아파트 등이 혼재하는 전형적인 주거지역입니다.

* 주요 시설 접근성: 인근에 은평구청이 소재하고 있어 행정기관 접근성이 우수하며, 지하철 3호선 녹번역을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 상업 시설: 각종 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 단지 인근에 다양한 근린생활시설이 위치하고 있으며, 공원 및 녹지 공간이 있어 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

* 주변 교육시설: 인근에 학교가 소재하고 있어 자녀 교육 환경 또한 고려할 수 있습니다.

* 의료시설: (정보 부족 - 일반적인 주거지역으로 추정)

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 대상자는 거래 시 허가를 받아야 합니다. (허가 기간: 2025.8.26~2026.8.25)

* 미상 임대 관계: "세입자 거주 중인 것으로 탐문조사되며, 자세한 임대관계 미상임." 라는 특이사항이 있습니다. 비록 등록된 임차인의 대항력은 없으나, 별도의 비공식적인 임대차 관계나 무단 점유자가 존재할 가능성을 배제할 수 없어 추가적인 현장 조사 및 명도 협상이 필요할 수 있습니다.

* 시설 운영 상태: 건물 내 식당 등 부대시설이 조사 시점 당시 미운영 상태로 탐문 조사되었습니다. 이는 향후 건물 관리 및 운영에 영향을 줄 수 있습니다.

* 혐오시설 유무: 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 상, 인근에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 녹번동에 위치한 노유자시설(교육연구 및 복지시설)로, 은평구청 인근에 자리 잡고 있어 행정기관 접근성이 좋으며 지하철 녹번역 이용이 편리한 입지적 장점을 가지고 있습니다. 건물 상태 및 설비도 양호한 편이며, 감정가 7억 5천만원 대비 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 분석 하에서는 비교적 안전한 투자 대상으로 보입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 기간과 탐문 조사된 미상 임대 관계 등의 잠재적 리스크에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 3호선 녹번역 인접으로 서울 도심 접근성이 우수합니다.

* 편리한 생활 환경: 관공서, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 인접하여 주거 및 생활 편의성이 높습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 추가 인수 부담이 없습니다.

* 토지/건물 일괄매각: 건물뿐만 아니라 토지 지분까지 함께 취득 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금 합계가 0원이므로, 감정가 750,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 그러나 잠재적 리스크(미상 임대 관계, 토지거래허가구역)를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가는 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 현황, 향후 시장 상황 및 추가적인 권리 관계 확인 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.