나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12489 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동2가 232-1 해강플러스 제8층 제802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸 · 평가일 2025.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동2가에 소재하는 "영등포동 주민센터" 남동측 인근에 위치하며 부근은 각종 근린생활시설 및 업무시설과 아파트 및 다세대주택등의 공동주택이 혼재하여 형성되어 있는바 제반 여건은 보통임

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스 및 마을버스정류장과 지하철 5호선 "영등포시장역"이 소재하는바 대중교통이용 편의도는 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층 지상9층건(사용승인일자: 2021. 3. 30)중 제 8층 제 802호로 외벽: 외장석재붙임등 마감 내벽: 벽지 및 타일붙임등 마감 바닥: 바닥재깔기 및 타일등 깔기 창호: 새시이중창임

이용상태

오피스텔로 이용중이며 "건축물현황도" 기준하여 원룸 복층형(방겸주방, 욕실)

설비내역

급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 기계식 주차설비등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 사다리형의 토지로 인접지 및 접면도로와는 등고.평탄하게 조성하여 현재 건(오피스텔)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 8미터폭(국회대로54길)의 포장도로와 접하며 출입도로 상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 2) 공히 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) )

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대내역은 미상임 2) 본건이 속한 구분건물은 오피스텔 39개호로 이루어져 있음

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 영등포구 영등포동2가 232-1번지에 소재한 해강플러스 제8층 제802호 오피스텔로, 서울남부지방법원 2025타경12489 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

감정가는 2억 5천 5백만원이며, 토지 면적은 6.93㎡(약 2.10평)이고 건물 면적은 19.14㎡(약 5.79평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

본 경매는 주OOOOOOO이 채권자인 부동산 강제경매입니다.

주요 특이사항으로는 HUG 인수조건 변경 및 공동담보 건이며, 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동2가에 위치하며, "영등포동 주민센터" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 각종 근린생활시설, 업무시설, 아파트 및 다세대주택 등 공동주택이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 및 마을버스 정류장이 있습니다. 또한 지하철 5호선 "영등포시장역"이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 건물 구조

본 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 1층, 지상 9층 건물이며, 사용승인일은 2021년 3월 30일입니다. 본건은 해당 건물 중 제8층 제802호입니다. 외벽은 외장석재붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 바닥재 및 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 새시 이중창으로 되어 있습니다.

2.4. 이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중이며, 건축물현황도 기준상 방과 주방, 욕실로 구성된 원룸 복층형 구조입니다.

2.5. 설비내역

급탕 및 급배수에 의한 위생 설비, 도시가스 보일러에 의한 개별 난방 설비, 승강기 설비, 옥내 소화전 설비, 화재 탐지 설비, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.6. 토지 형상 및 이용상태, 도로

본건은 2필지로 이루어진 일단의 사다리형 토지이며, 인접지와 접면도로와 등고 평탄하게 조성되어 현재 오피스텔 건물 부지로 이용 중입니다. 본건 북동측으로 약 8미터 폭의 포장도로(국회대로54길)와 접하고 있어 출입로 상태는 양호합니다.

2.7. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등 특정 대상자를 위한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

말소기준권리는 2023년 10월 16일자 영등포세무서장의 압류입니다. 이에 따라 본건 부동산에 설정된 주택임차권, 가압류, 강제경매 등 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (배 )

보증금: 249,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 1월 17일

확정일자: 2022년 1월 3일

배당신고일자: 2023년 9월 26일

대항력: 없음

3.3. 기타 권리사항

집합건물 등기부 요약상, 소유권 보존 등기(2021.4.12.) 이후 공유자 전원 지분 이전(2022.1.17.), 주택임차권(2023.9.26. 말소 예정), 압류(영등포세무서장, 2023.10.16. 말소 기준), 가압류(주택도시보증공사, 1,023,000,000원, 2023.10.17. 말소 예정), 강제경매(주택도시보증공사, 249,000,000원, 2025.10.02. 말소 예정) 등이 등기되어 있습니다. 등기부채권 총액은 1,272,000,000원입니다.

3.4. 임차인 관련 조건

본건 매각 조건에 따라, 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소해야 합니다. 임차인은 대항력이 없으므로, 상기 조건 이행 시 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 영등포동2가는 영등포시장역을 중심으로 형성된 상업 및 업무 밀집 지역입니다. 주변에 다양한 근린생활시설과 업무시설이 밀집해 있어 유동인구가 꾸준하며, 오피스텔 및 상가 임대 수요가 비교적 높은 지역으로 평가됩니다. 지하철 5호선 영등포시장역과 인접하여 역세권 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

단지 주변으로 주민센터, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 각종 상업시설이 밀집해 있어 생활에 필요한 모든 것을 편리하게 이용할 수 있습니다. 대중교통 이용이 편리하여 서울 시내 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 및 임차 관련 리스크

임차인(주택도시보증공사)의 보증금이 감정가보다 높은 점, 그리고 HUG 관련 채권이 다수 설정되어 있어 권리 관계가 복잡했던 점이 확인됩니다. 그러나 현 조건상 매수인에게 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 명확한 절차 이행 여부 확인이 필요합니다.

6.2. 토지이용 제한 리스크

본건 토지는 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축이나 토지 이용에 있어 일부 제한이 따를 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 리스크 (혐오시설 유무)

주변 지역은 주거 및 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역으로, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 투자 포인트

영등포시장역 초역세권에 위치하여 교통 편의성이 뛰어나고, 주변에 다양한 편의 및 상업시설이 잘 갖춰져 있어 거주 및 업무 환경이 우수합니다. 2021년에 사용승인된 비교적 신축 건물이므로 건물 노후도가 낮습니다. 임차인 관련 조건으로 인해 매수인이 인수할 보증금이 없어 명도 관련 위험을 최소화할 수 있는 점이 주요 투자 포인트입니다.

8. 종합 의견

본건은 영등포 지역의 우수한 입지 조건과 신축 건물의 장점을 가진 오피스텔입니다. 임차인의 대항력이 없고 매각 조건에 따라 보증금 인수 부담이 없다는 점에서 명도 관련 리스크가 낮습니다. 다만, 토지이용계획 상의 일부 제한사항과 HUG 관련 채무 관계의 복잡성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 전반적으로 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 255,000,000원입니다. 제공된 정보와 임차인 인수 보증금이 없는 조건 등을 고려할 때, 본 감정가를 기준으로 입찰가 산정을 고려할 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시에는 주변 시세 조사 및 낙찰가율 등을 추가적으로 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.