나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12504 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 846-38 지디로뷰 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유림 · 평가일 2025.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡2동주민센터 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택,단독주택 및 근린생활시설등이 소재하고 있어 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량으로 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제4층 제403호로 외벽 : 타일붙임마감 및 벽돌쌓기마감등 창호 : 샷시창호

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비,위생설비,난방설비,승강기설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남측 및 동측으로 노폭 약 4~6미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12504 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

1.2. 물건 상세

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 846-38 지디로뷰 제4층 제403호

용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 공동주택, 도시형생활주택(단지형다세대))

감정가: 270,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지 면적: 17.17㎡ (약 5.2평)

토지 지분: 17.1666㎡ (약 5.19평)

건물 면적: 27.21㎡ (약 8.23평)

건물 준공 연도: 2020년 7월 24일 (사용승인일 기준)

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡2동주민센터 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량으로 진입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 토지는 남측 및 동측으로 노폭 약 4~6미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 지역: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 용도지구: 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역

* 제한구역: 가축사육제한구역, 원추표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법)

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 등 (2025.8.26~2026.8.25), 아파트 (2025.10.20~2026.12.31)

* 김포공항 인근 지역으로 고도제한 등의 영향을 받을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 압류 (남부천세무서장, 2023.04.25)

주요 권리:

* 갑1: 소유권보존 (2020.08.04)

* 갑2: 공유자전원지분전부이전 (매매) (2020.11.16)

* 갑3: 압류 (남부천세무서장, 2023.04.25) - 말소기준권리

* 갑4: 강제경매 (주택도시보증공사, 2025.10.02) - 본 경매 개시 결정

* 을3: 주택임차권 (강석운, 2023.10.25 등기) - 말소 대상

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (권리자: 강석운)

보증금: 265,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-10-15

확정일자: 2020-09-22

대항력: 없음

3.3. 매각으로 인한 권리 변동 (인수/소멸)

본 매각으로 인해 압류, 강제경매, 주택임차권(을3) 등은 말소될 예정입니다. 매수인에게 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. [cite: from user input]

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건은 다세대주택, 단독주택 등이 밀집된 주거 지역 내에 위치하며, 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

4.2. 시장 동향

최근 서울 빌라 시장은 아파트 가격 상승과 규제 영향으로 거래량이 증가하는 추세이며, 특히 재개발 기대감이 있는 지역으로 수요가 몰리고 있습니다. 화곡동 지역은 다세대 주택 거래가 활발한 지역 중 하나입니다.

4.3. 비교 사례 분석

* 동일 건물(지디로뷰) 404호(27.21㎡와 유사 면적)는 2020년 7월 9일 265,000,000원에 매매된 사례가 있습니다.

* 2018년 준공된 28.44㎡ 도시형생활주택은 2026년 5월 260,000,000원에 거래되었습니다.

* 2019년 준공된 19.98㎡ 도시형생활주택은 2026년 7월 216,000,000원에 거래되었습니다. [cite: from user input JSON]

* 본건의 감정가 270,000,000원은 유사한 신축 연식 및 면적의 실거래가와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 마감

본건은 철근콘크리트구조 평스라브 지붕 6층 건물 내 제4층 제403호입니다. 외벽은 타일붙임마감 및 벽돌쌓기 마감이며, 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다.

5.2. 내부 설비

건물 내 급배수, 위생, 난방 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 생활 편의시설

주거 밀집 지역으로, 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다. 대중교통 이용이 편리하여 생활 편의성은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법규 및 규제 관련 리스크

* 공항 관련 규제: 김포공항 주변 지역으로 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역에 해당하여 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 및 특정 용도에 대한 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

6.2. 지역 및 건물 관련 리스크

* 화곡동 지역 특성: 과거 전세 사기 문제 등으로 인해 부동산 시장의 부정적 인식이 일부 존재할 수 있으며, 저층 주거지 특성상 도로, 주차 공간 등의 기반 시설 관련 이슈가 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 직접적인 혐오시설(폐기물처리장, 쓰레기 소각장 등)의 존재는 확인되지 않았으나, 공항 관련 시설 및 규제 지역에 해당합니다.

6.3. HUG 조건 관련 명도

임차인(주택도시보증공사)은 대항력이 없어 매수인에게 직접적인 보증금 인수 부담은 없습니다. 그러나 명도 과정에서 관련 절차 진행에 대한 확인 및 원만한 협조가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 2020년 준공된 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 감정가는 2억 7천만원이며, 동일 건물 내 유사 면적의 매매 사례가 2억 6천 5백만원에 있어 시세 대비 합리적으로 평가되었습니다. 특히, 채권자인 주택도시보증공사가 임차인이지만 대항력이 없어 매수인이 보증금을 인수하지 않아도 되는 조건은 큰 투자 메리트입니다. 공항 관련 고도제한 등의 규제사항과 화곡동 지역의 일부 특수성을 고려해야 하지만, 신축성, 교통 편의성, 무인수 조건 등을 종합적으로 판단할 때 안정적인 투자 가치를 지닌 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 하자 발생 가능성이 낮고, 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

* 무인수 임차보증금: 매수 시 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없어 추가적인 자금 부담 없이 취득 가능합니다.

* 합리적인 감정가: 동일 건물 내 최근 실거래가와 유사한 감정가로, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 기대가 가능합니다.

* 지역 개발 잠재력: 화곡동 일대 재개발 및 정비사업 추진 가능성이 있어 장기적인 가치 상승 여력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 270,000,000원

비교 사례:

* 동일 건물 404호 (2020.07): 265,000,000원

* 2018년식 28.44㎡ 빌라 (2026.05): 260,000,000원

* 2019년식 19.98㎡ 빌라 (2026.07): 216,000,000원 [cite: from user input JSON]

분석: 감정가는 유사한 시기의 실거래가와 비교 시 적정 수준으로 판단됩니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없고, 신축 연식 및 입지 조건을 고려할 때, 경쟁 입찰 시 감정가 이상으로 가격이 형성될 가능성이 있습니다.

예상 입찰가 범위: 270,000,000원 ~ 290,000,000원

(본 금액은 시장 상황, 경매 경쟁률, 현장 답사 결과에 따라 변동될 수 있으므로, 최종 입찰가 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.