나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12495 [1] 서울특별시 금천구 가산동 142-62 이호드림파크 제7층 제701호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산감정 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "디지털단지오거리" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 1호선·7호선 "가산디지털단지역"이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상9층 건 내 제7층 제701호로서, (사용승인일 : 2021.05.27.) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 창호 : 섀시창호.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택·오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 40미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부 (02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),건축선(도로경계선에서 3미터후퇴, 세부사항은 건축과 문의)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 "민간임대주택 등록"으로 등기되어 있음. 등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음. 임차보증금 금299,000,000원 / 임대차계약일자 2021년07월25일 / 확정일자 2021년07월26일

물건 비고

임차인 김승욱의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12495 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 142-62 이호드림파크 제7층 제701호

용도: 다세대주택

감정가: 339,000,000원

토지면적: 11.41㎡ (약 3.45평)

건물면적: 33.90㎡ (약 10.25평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 서울특별시 금천구 가산동 소재 "디지털단지오거리" 남동측 인근에 위치. 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 1호선·7호선 "가산디지털단지역" 소재.

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상9층 건물 내 제7층 제701호 (사용승인일: 2021.05.27.).

토지형상 및 이용상태: 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택·오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태: 북측으로 노폭 약 40미터 내외의 포장도로와 접함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경12495) 등기부채권 총액: 299,000,000원 (접수일자: 2025-10-02)

주요 권리사항:

임차인 현황:

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-12-06, 대항력 있음.

* 주택도시보증공사(김승욱): 보증금 299,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-08-23, 확정일자 2021-07-26, 배당신고일자 2023-09-13, 대항력 없음.

집합건물 등기부 요약:

* 을1: 주택임차권, 권리자 김승욱, 권리금액 299,000,000원, 말소 (전입일자: 2021-8-23, 확정일자: 2021-7-26)

* 갑6: 강제경매, 권리자 주택도시보증공사, 권리금액 299,000,000원, 말소 (말소기준권리)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 보이며, 모든 권리는 매각으로 소멸 예정이나 임차인 김 의 대항력 여부는 별도 확인 필요)

주의사항: 임차인 김승욱의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.

1.3. 상권분석

입지: "디지털단지오거리" 인근으로, 주변은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 지역임.

교통: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역과 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호함.

주변 시설: 제공된 정보와 일반적인 지역 특성을 바탕으로 판단 시, 주거 및 상업 기능이 복합된 지역으로 보이며, 주요 혐오시설이 인접할 가능성은 낮아 보임. 다만, 외부 지도 서비스 등을 통한 직접적인 혐오시설 검색 정보는 제공되지 않았음.

1.4. 생활정보

편의시설: 주변 근린생활시설 및 상업시설 이용 가능 (추가 조사 필요).

교통: 가산디지털단지역 (1, 7호선) 이용 가능.

주거환경: 다세대주택, 오피스텔 밀집 지역으로 주거 편의성은 보통 수준일 것으로 예상.

건물설비: 기본 위생/급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 기계식 주차설비 구비.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 김 의 대항력: 임차인 김 은 보증금 0원, 차임 0원으로 기재되어 있으나 "대항력 있음"으로 표시되어 있습니다. 보증금 액수와 무관하게 대항력이 인정될 경우, 해당 임차인의 권리가 매수인에게 승계될 수 있으므로 주의가 필요합니다. 이에 대한 법률적 검토 및 명확한 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

HUG 인수조건: 주택도시보증공사(HUG)의 임차권 관련 조건이 매각 조건에 포함되어 있어, 관련 절차 및 부담을 명확히 이해해야 합니다.

집합건물 등기부상 HUG 임차권 "말소" 표기는 경매로 인해 소멸됨을 의미할 수 있으나, 김 의 대항력 유무가 핵심적인 불확실성 요소입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 서남권의 주요 업무지구인 가산디지털단지 인근에 위치한 신축 다세대주택입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

그러나 임차인 김 의 "대항력 있음" 상태는 매수인에게 예상치 못한 부담을 줄 수 있는 중요한 리스크 요소입니다. 보증금이 0원으로 명시되어 있음에도 불구하고 대항력이 인정된다면, 해당 임차인의 권리 관계를 명확히 파악하고 해결 방안을 모색해야 합니다.

HUG의 조건부 매각 또한 면밀한 검토가 필요합니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시된 점은 고무적이나, 김 임차인의 상태가 이를 뒤집을 가능성은 없는지 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

가산디지털단지 인접 지역의 신축(2021년 준공) 다세대주택이라는 점.

지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 역세권에 위치하여 직주근접 및 투자 가치가 있음.

주변 지역의 지속적인 개발 및 수요 증가 가능성.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 339,000,000원

최근 매매 사례 분석:

가산동 238-38번지 (성운쉐르빌, 2016년 준공, 29.89㎡): 213,000,000원

가산동 778번지 (다온캐슬, 2018년 준공, 33.87㎡): 293,000,000원

가산동 239-2번지 (원평6차, 2002년 준공, 69.55㎡): 290,000,000원

최근 유사 면적(약 33㎡)의 매매 사례 중 가장 근접한 것은 2018년 준공된 33.87㎡ 물건이 293,000,000원에 거래되었습니다. 본 건은 2021년 준공으로 더 신축이며, 감정가는 339,000,000원입니다.

하지만 "대항력있는 임차인 김 "의 존재는 상당한 투자 리스크로 작용합니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 명시사항이 있으나, 법률적 관계가 명확히 해소되지 않았다면 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 매매가(293,000,000원)와 감정가(339,000,000원) 사이에서, 신축 연차와 임차인 리스크를 고려할 때, 보수적으로 보되 시장 가격을 반영한 예상 입찰가는 약 310,000,000원 ~ 320,000,000원 수준을 제안합니다.

최종 입찰가는 임차인 현황에 대한 철저한 조사와 법률 전문가의 자문을 거쳐 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.