나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12469 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 916-6 천우네오젠아파트 9차 제8층 제805호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리 · 평가일 2025.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강서구 화곡동 소재‘까치산역(지하철2호선,5호선)’남서측 근거리에 위치하며, 주위는 본건과 동유형의 오피스텔 및 아파트, 근린생활시설 소재하는 지역으로 서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 북동측 직선거리 400미터에 까치산역(지하철2호선,5호선)이 소재하는 등 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 9층건 중 제8층 제805호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

현황 오피스텔(방1,화장실1)로 이용 중임.(후첨 '건물개황도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 주차장설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 8미터 내외, 서측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 상태를 확인하지 못한 바, 외형조사와 귀 제시목록 및 건축물현황도에 따라 통상적인 내부 상태를 기준하여 감정평가 하였으며, 경매 진행시 반드시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경12469 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 강서구 화곡동 916-6 천우네오젠아파트 9차 제8층 제805호

(신주소: 서울특별시 강서구 강서로7길 86)

1.3. 용도

아파트 (이용 현황 오피스텔)

1.4. 감정가

134,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 8.48㎡ (약 2.57평)

건물면적: 26.44㎡ (약 8.00평) - 전용면적

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 강제 경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 2호선, 5호선 ‘까치산역’에서 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 본건과 유사한 형태의 오피스텔 및 아파트, 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업지역의 특성을 보입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재합니다. 북동측 직선거리 약 400미터 지점에 까치산역(지하철 2, 5호선)이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건 북측으로 약 8미터, 서측으로 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

주택도시보증공사의 가압류 (접수일자: 2023.06.02.)

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

* 소유권 이전 (갑1, 갑2, 갑3)

* 주택임차권 (을3): 비록 전입일자(2021.10.18.)가 말소기준권리보다 늦으나, 등기부상 '말소'로 표기되어 있어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 주택도시보증공사의 가압류 (갑4)

* 남부천세무서장의 압류 (갑5)

* 주택도시보증공사의 강제경매 (갑6)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상으로는 없습니다.

3.4. 인수되는 권리 및 임차인 보증금

인수되는 권리 및 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (실제 임차인: 김 )

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-18

* 확정일자: 2021-09-24

* 배당신고일자: 2023-11-30

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기가 말소 예정이며, HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건에 해당합니다. 본 건의 주의사항에 따라 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 낙찰자는 임차인의 보증금에 대해 인수할 의무가 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 아파트, 오피스텔, 그리고 다양한 근린생활시설이 밀집한 지역에 위치하고 있습니다.

4.2. 편의시설

까치산역 인근으로 상업 및 편의시설 이용이 편리하며, 주변에 다양한 생활 편의시설이 분포하고 있습니다.

4.3. 임대 수요

주변에 오피스텔 및 아파트 단지가 다수 분포하고 있어, 소형 면적 대비 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

아파트, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교통 접근성

지하철 2, 5호선 까치산역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 각지로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 권리 분석 및 최종 잔금 납부 시 복잡한 절차가 수반될 수 있습니다.

6.2. 내부 상태 미확인

소유자 및 이해관계인의 부재와 폐문으로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 경매 진행 시 반드시 사전에 내부 상태를 확인해야 합니다.

6.3. 공법상 제한 사항

* 토지이용계획 상 공항시설법(수평표면구역), 군사기지 및 군사시설 보호법(대공방어협조구역)에 따른 제한이 있습니다. 이는 향후 건축물의 신축, 증축, 용도 변경 등에 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 감정가 대비 높은 임차보증금

본 건의 감정가(134,000,000원) 대비 임차보증금(150,000,000원)이 더 높으나, 임차인의 대항력이 없고 임차권 등기 말소 조건부 매각이므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 보입니다. 다만, HUG의 채권자로서의 지위 및 최종 처리 방식에 따른 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.5. 주변 시설

주변에 특별한 혐오시설은 검색되지 않았으나, 상기 명시된 공법상 제한 사항은 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 까치산역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 소형 면적임에도 불구하고 적절한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 대항력 없는 임차인이 존재하며, 매각 조건상 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건이라는 특수성을 감안하여 면밀한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다. 내부 상태 미확인 및 공법상 제한 사항은 투자 결정 전 반드시 확인해야 할 주요 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 까치산역 초역세권 입지로 미래 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 소형 면적으로 1인 가구 또는 소규모 투자 목적에 적합합니다.

* 대항력 없는 임차인으로, 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 주거와 상업시설이 혼재된 지역 특성상 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가

134,000,000원

9.2. 인수되는 임차보증금

0원

9.3. 총 채권액 (등기부상 기재 기준)

1,000,000,000원 (주택도시보증공사 외 다수 채권자 존재)

9.4. 입찰가 산정 의견

본 물건은 HUG의 강제 경매로 진행되며, HUG가 채권자이자 임차인으로서 복잡한 이해관계를 가지고 있습니다. 감정가는 134,000,000원이지만, 임차보증금이 150,000,000원으로 감정가보다 높은 상황입니다. 그러나 임차인의 대항력이 없고 임차권 등기 말소 조건부 매각이라는 점, 그리고 HUG 인수조건 변경 사항을 종합적으로 고려할 때, 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없습니다. 따라서 입찰가는 보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안하여 감정가 수준 또는 소폭 상향하여 고려할 수 있습니다. 단, 내부 상태 확인 결과, 명도 진행 상황, HUG와의 최종 합의 내용, 주변 시세 변동 등을 면밀히 분석하여 신중하게 결정해야 합니다.

9.5. 권장 입찰가 범위

120,000,000원 ~ 140,000,000원 (본 범위는 참고용이며, 최종 결정은 철저한 사전 조사 후에 이루어져야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.