나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12459 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 721 동양하우징 제102동 제3층 제301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 송준우감정 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 대일고등학교 남측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상복합지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층건 중 제3층 제301호로서 외벽 : 외장석재 붙임 등 내벽 : 벽지, 내장타일 등 창호 : 샷시창호.

이용상태

오피스텔(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 토지로 도시형생활주택 및 오피스텔의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 로폭 약 30미터 내외, 남측과 서측으로 로폭 약 8미터 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선(2019-04-03).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

임차인 공우연의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12459 (1)

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 721 동양하우징 제102동 제3층 제301호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

감정가: 278,000,000원

1.3. 면적 및 건물 정보

토지면적: 9.92㎡ (약 3.00평)

토지 지분: 9.92㎡ (약 3.00평)

건물 전용면적: 37.82㎡ (약 11.44평)

건물 지분: 37.82㎡ (약 11.44평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 중 제3층 제301호

건축 연도: 2019년 (사용승인일 2019.04.25)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 대일고등학교 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상복합지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 및 토지 이용 계획

건물은 동측으로 약 30미터 내외, 남측 및 서측으로 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 중요시설물보호지구(공항), 도로, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등), 건축선 구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2024년 9월 11일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑6)입니다.

3.2. 주요 권리 분석

- 갑4: 소유권이전 (신탁등기말소, 2020.02.03)

- 갑5: 소유권이전 (박정숙, 매매 268,000,000원, 2020.02.03)

- 을3: 주택임차권 (공우연, 보증금 278,000,000원, 2021.12.30 확정, 2022.02.11 전입)

- 갑6: 가압류 (주택도시보증공사, 10,000,000원, 2024.09.11) - 말소기준권리

- 갑7: 강제경매 (주택도시보증공사, 278,000,000원, 2025.10.01) - 본건

3.3. 임차인 분석

3.3. 1.주택도시보증공사 (HUG)

- 보증금: 278,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022-02-11

- 확정일자: 2021-12-30

- 배당신고일자: 2024-02-26

- 대항력: 없음

- 비고: HUG 인수조건 변경, 임차인 공우연의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.3. 2.김

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2025-05-07

- 대항력: 없음

- 비고: 대항력이 없어 명도 대상입니다.

3.4. 인수되는 권리 유무

본건 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 및 이용 현황

본건이 위치한 등촌동 일대는 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 주상복합 지역으로, 주거 및 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 오피스텔의 이용 상태는 현황대로 사용되고 있습니다.

4.2. 시세 동향

최근 2024년 9월, 인근에서 동일한 동양하우징 건물(721번지) 4층 전용면적 37.82㎡ 물건이 27,800만원에 중개 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가와 동일한 수준으로, 시세가 안정적으로 유지되고 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육 시설

단지 내 및 주변에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 대일고등학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 기타 고려사항 (공항 인접 등)

본건은 중요시설물보호지구(공항) 및 원추표면구역에 해당하므로, 김포공항과 인접하여 항공기 소음의 영향을 받을 수 있습니다. 또한, 공항 관련 규제로 인해 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 조건부 매각 사항

주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로 등재되어 있으나, 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건을 매각 조건으로 하고 있습니다. 이는 명확히 확인 및 이행되어야 하는 부분으로, 관련 서류 확인이 필수적입니다.

6.2. 공항 관련 규제

중요시설물보호지구, 원추표면구역, 대공방어협조구역 등에 속해 있어, 향후 건축이나 개발 행위에 제한이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 제한 사항

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자의 경우 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다. 다만, 일반 경매 낙찰자에게 직접적인 큰 영향은 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 등촌동에 위치한 오피스텔로, 감정가 278,000,000원이며 최근 매매 시세와 동일한 수준입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 임차인(주택도시보증공사)은 대항력이 없으며, 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건부 매각으로 인해 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 다른 임차인 김 은 대항력이 없어 명도 대상입니다. 공항 관련 규제가 있으나, 일반적인 오피스텔 이용에는 큰 무리가 없을 것으로 판단됩니다. HUG와의 조건부 매각 사항을 철저히 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

- 안정적인 수요가 있는 강서구 등촌동 지역 물건입니다.

- 감정가 및 최근 거래 시세가 동일하여 가격 안정성이 높습니다.

- 인수해야 할 보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 278,000,000원이며, 최근 유사 물건의 매매가도 동일한 수준입니다. 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건만 명확히 정리된다면, 인수되는 보증금이 없어 순수 부동산 가치 기준으로 입찰가 산정이 가능합니다. 이에 따라 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격대에서 경쟁이 예상됩니다.

예상 입찰가 범위: 275,000,000원 ~ 290,000,000원

추천 입찰가: 280,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.