나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12463 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-69 나인스퀘어 제4층 제404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새날감정 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 5호선 "화곡역"이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 제4층 제404호로서, (사용승인일: 2021.08.30.) 외벽: 외장석 붙임 마감 등, 창호: PVC 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 화재감지시설, 소화전시설, 승강기, 주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지 대비 평지에 위치한 가장형 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 4.5m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현 거주인의 부재, 폐문 등으로 인하여 내부구조 및 이용상황, 확장 및 내부 인테리어 여부 등은 집합건축물대장상 기재내용 및 건축물현황도, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있으며, 임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12463 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-69 나인스퀘어 제4층 제404호

용도: 오피스텔

감정가: 336,000,000원

토지면적: 8.52㎡ (약 2.58평)

건물면적: 29.92㎡ (약 9.05평) - 전용면적

공급면적 (추정): 약 46.74㎡ (약 14.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축 승인일: 2021년 08월 30일

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 북측 인근에 위치.

* 주변환경: 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통: 차량 접근 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 5호선 "화곡역"이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

* 도로: 본건 북동측으로 노폭 약 4.5m 내외의 포장도로에 접함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 12월 15일 강서세무서장 압류 (갑6).

* 주요 권리 내역:

* 소유권 이전 (갑3, 갑4)

* 주택임차권: 황 (을1), 보증금 339,000,000원, 전입 2022.09.23, 확정 2022.08.29 (대항력 없음).

* 압류: 강서세무서장 (갑6), 2023.12.15.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑8), 2025.10.01., 339,000,000원.

* 매각 후 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하 모든 등기된 권리는 매각으로 소멸합니다. 주택임차권(을1) 또한 대항력이 없어 소멸될 것으로 보입니다.

* 인수되는 권리: 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 특이사항: 임차인(주택도시보증공사)은 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되었습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성: 본 건이 위치한 지역은 주거 시설과 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

* 인근 시설: 근린생활시설 및 숙박시설 등이 소재하여 지역 내 소비 활동이 이루어지고 있습니다.

* 시세 동향: 인근 "나인스퀘어" 오피스텔의 경우, 2023년 1월 기준 29.92㎡ (약 9.05평 전용) 면적의 실거래가가 3억 3,600만원 ~ 3억 4,600만원 범위에서 확인되었습니다. 현재 진행 중인 경매 물건들도 3억 3,600만원 ~ 3억 4,100만원 수준에서 최저가가 형성되어 있어, 본 건의 감정가와 유사한 수준입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 화곡역을 이용할 수 있어 서울 시내 접근성이 양호합니다. 다수의 버스 노선도 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 마트 등을 이용 가능합니다. (자세한 편의시설 정보는 추가 확인 필요)

* 교육시설: "화곡초등학교"가 북측 인근에 위치해 있습니다.

* 의료시설: 이대서울병원 등이 인접해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 조건: 주택도시보증공사(HUG)의 임대차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 매각 조건으로 명시되어 있습니다. 이 조건이 원활히 이행되지 않을 경우, 매수인에게 부담으로 작용할 가능성이 있습니다. 다만, HUG가 채권자로서 경매를 신청했고 임차인의 대항력이 없어 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 건축물 관련 규제: 본건은 공항 관련 보호지구, 수평표면구역 등 항공 안전과 관련된 규제와 더불어, 가로구역별 최고 높이 제한 지역 등 도시계획적 제약 사항이 존재합니다. 이는 향후 건물 증축이나 리모델링 시 제한 사항이 될 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 본 물건이 소재한 지역은 토지거래허가구역으로, 외국인 등 특정 대상자에 대한 거래 시 허가가 필요할 수 있어 거래 절차 확인이 필요합니다.

* 지역 환경 우려: 강서구 일대 주민들은 하수종말처리장, 가스충전소 등 기피시설의 밀집에 대한 우려를 표명한 바 있으며, 이는 지역 전체의 환경적 이미지에 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 본건 바로 인근에 특정 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년 8월 30일에 사용승인된 비교적 신축인 오피스텔로, 서울 지하철 5호선 화곡역 인근에 위치하여 입지 조건이 양호합니다. 감정가는 3억 3,600만원으로 책정되었으며, 이는 최근 유사 면적의 실거래가 및 현재 진행 중인 경매 물건의 최저가 수준과 유사합니다. 권리분석상 대항력 있는 임차인이 없고, HUG의 보증금 3억 3,900만원은 인수 부담이 없는 조건으로 매각되어 투자자에게는 긍정적인 요소입니다. 다만, 임차인과의 조건부 매각 사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 내부 컨디션이 양호할 것으로 기대됩니다.

* 역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역 이용이 편리하여 직장인 수요 확보에 유리합니다.

* 낮은 인수 부담: 대항력 있는 임차인이 없고, HUG 보증금 관련 조건으로 인해 낙찰자가 부담해야 할 금전적 위험이 적습니다.

* 미래 가치 상승 기대: 마곡지구 개발 등 강서구 지역의 발전 가능성과 함께 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 336,000,000원

* 주변 시세 (추정): 인근 "나인스퀘어" 오피스텔의 최근 실거래가 및 현재 진행 중인 경매 물건의 최저가 등을 고려할 때, 본 건과 유사한 면적(전용 약 9.05평)의 시세는 3억 3,600만원 ~ 3억 4,600만원 범위로 파악됩니다.

* 분석: 본 물건은 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 감정가 이상으로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 주변 시세 및 과거 실거래가 수준을 감안하여, 3억 3,500만원 ~ 3억 4,500만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 법원 현장 분위기, 경쟁 입찰자 수, 물건의 최신 상태 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.