나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12455 [1] 서울특별시 강서구 내발산동 674-29 거산빌리지 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인욱 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 내발산동 소재 "내발산초등학교" 북동측 인근에 위치하며,주위는 다세대주택,단독주택,아파트 단지 , 근린생활시설 및 공원 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며,대중교통수단으로 인근에 시내버스정류장 및 다소 원거리에 지하철5호선 "지하철5호선 우장산역"등이 소재하는 바 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬래브지붕 지상5층 건물(사용승인일;2010.10.13)내 제3층 제301호로서 외벽; 치장벽돌쌓기 마감 창호; 새쉬창호 입니다

이용상태

다세대주택(후첨 "내부구조도"참조)로 이용 중 입니다.

설비내역

급배수설비 및 위생설비,화재탐지 및 경보설비, 도시가스설비 및 주차설비 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지의 북서향 경사지대 내의 자체 평탄한 대체로 사다리형의 토지로 다세대주택 건물부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

북서측 및 남서측으로 폭 약 6m 및 2~3m 정도의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2;도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과 확인요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,수평표면구역(수평표면)<공항시설법>,상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도;77-257m)<군사기지 및 군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자;외국인 등.용도;단독 다가구 아파트 연립 다세대,지정기간;2025.08.26~2026.05.25),토지거래계약에관한허가구역(용도;아파트 기간;2025.10.20~2026.12.31) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계'미상입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12455 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 내발산동 674-29 거산빌리지 제3층 제301호

건물명: 거산빌리지

용도: 다세대주택

감정가: 282,000,000원

토지면적: 32.76㎡ (약 9.91평)

토지 지분: 32.76㎡ (약 9.91평)

건물면적: 53.46㎡ (약 16.17평) (전용면적 기준)

건물 전체 연면적: 657.46㎡ (약 198.92평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 사용승인일: 2010년 10월 13일

2. 입지조건

주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 내발산동 소재 "내발산초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설 및 공원 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 수단으로는 인근에 시내버스정류장이 있고, 다소 원거리에 지하철 5호선 "우장산역"이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

도로상태: 본건은 북서측 및 남서측으로 폭 약 6m 및 2~3m 정도의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 5월 17일자 강서구의 압류. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리:

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 제공된 등기부 요약 정보상으로는 현재 활성 상태의 지상권은 확인되지 않습니다. 이에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (장 )

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 02월 19일

* 확정일자: 2021년 01월 20일

* 배당신고일자: 2023년 03월 24일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없습니다. 또한, '을10' 주택임차권(장영애, 260,000,000원)은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

주의사항: 본건 매각 조건에 따라 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이에 따라 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다. (0원)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보로 경매가 진행되고 있습니다. 채권자인 주택도시보증공사가 임차인으로도 등재되어 있는 복잡한 권리관계로, 이에 대한 명확한 이해가 필요합니다.

4. 상권분석

주변환경: 본건은 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설 및 공원 등이 혼재된 주거 지역에 위치하고 있습니다.

주변 시설: "내발산초등학교"가 인근에 있으며, 일상생활에 필요한 근린생활시설들이 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

교육시설: "내발산초등학교"가 인근에 있어 자녀 교육 환경에 긍정적입니다.

교통시설: 시내버스정류장 및 지하철 5호선 "우장산역"을 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 양호합니다.

편의시설: 주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

주변 환경: 주거 지역으로 공원 등 녹지 공간도 일부 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

권리관계 복잡성: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로 등장하는 특이한 권리관계로, HUG 인수조건 변경 및 임차보증금 관련 특이사항에 대한 정확한 해석과 확인이 필수적입니다.

미확인 권리: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부 요약상 현재 활성 상태의 지상권은 확인되지 않았습니다. 만약 실존한다면 매수인이 부담해야 할 위험 요소가 될 수 있습니다.

토지이용계획상 제한:

* 중요시설물보호지구 (공항)

* 수평표면구역 (공항시설법)

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 대공방어협조구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 아파트, 연립, 다세대 용도)

상기 구역 지정으로 인해 향후 건축, 이용, 거래 등에 제한이 있을 수 있습니다.

혐오시설: 현재까지 파악된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 인근에 혐오시설(예: 유흥업소 밀집 지역, 대형 폐기물 처리 시설 등)은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강서구 내발산동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 교육 및 교통 접근성이 양호한 다세대주택입니다. 감정가는 282,000,000원이며, 주변 유사 면적 다세대주택의 최근 매매 사례를 고려할 때, 감정가 수준은 적정하다고 판단됩니다. 다만, 주택도시보증공사(HUG) 관련 복잡한 권리 관계, 물건명세서상 명시된 소멸되지 않는 권리(지상권)의 잠재적 존재 가능성, 그리고 토지이용계획상의 제약 등은 투자 결정 시 신중하게 검토해야 할 사항입니다. 임차인 관련 인수 부담이 없다는 점은 긍정적 요인이나, HUG 인수조건 변경에 대한 명확한 이해가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

소액 투자 가능성: 인수되는 임차보증금이 없어, 권리관계만 명확히 정리된다면 상대적으로 적은 부담으로 투자가 가능합니다.

실거주 목적: 초등학교 인근의 주거 지역으로, 실거주 목적 투자자에게는 안정적인 선택지가 될 수 있습니다.

향후 시세 상승 잠재력: 지역 개발 가능성 및 교통망 확충 등을 고려할 때, 장기적인 관점에서 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 282,000,000원입니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 유사한 면적(54.78㎡)과 건축 연도(2007년식)의 온세그랑빌 다세대주택이 2026년 5월 1일에 275,000,000원에 거래되었습니다. 본 건의 면적(53.46㎡)과 건축 연도(2010년식)를 고려하면, 유사한 시세 수준으로 판단됩니다.

권리분석상 인수되는 보증금은 없으나, HUG 관련 복잡한 권리관계 및 물건명세서상 명시된 소멸되지 않는 권리(지상권)의 불확실성을 감안할 때, 입찰가는 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

감정가 이하, 유사 물건 시세의 90~95% 수준을 고려하여 입찰가를 산정합니다.

권장 입찰가 범위: 255,000,000원 ~ 270,000,000원

최종 결정 입찰가 (예시): 265,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.