나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12446 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 392-31 혜성펠리스 제가동 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최선감정 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정초등학교" 서측에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 지하철역(까치산역) 등이 소재하고 있어 제반 교통상황은 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물 내 제4층 제401호로서, 외벽 : 외장타일 및 석재 붙임 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 '도시형생활주택-단지형다세대' 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 장방형 토지로서 공부상 "도시형생활주택(단지형다세대) 건물 부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 차량통행 가능한 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 392-31, 392-32, 392-82 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물 보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청 반드시 확인요망 )<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 이현수의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12446 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 392-31 혜성펠리스 제가동 제4층 제401호

건물명: 혜성펠리스

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

준공일: 2014년 11월 7일

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

층수: 지상 6층 중 제4층 제401호

1.2. 면적 정보

토지 면적: 17.30㎡ (약 5.23평)

토지 지분: 17.3㎡ (약 5.23평)

건물 면적: 27.68㎡ (약 8.37평)

건물 지분: 27.68㎡ (약 8.37평)

1.3. 경매 기본 정보

감정가: 206,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

등기부 채권 총액: 200,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정초등학교" 서측에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 일반적인 주거 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 5호선 까치산역이 도보 거리 내에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 북측 및 서측으로 차량 통행이 가능한 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 이 외에 중요시설물 보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법) 등에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트 용도)으로 지정되어 있어, 매수인은 관련 법규를 숙지하고 필요한 허가 절차를 진행해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

말소기준권리: 2025년 2월 11일자 서울특별시 압류 (갑7)

경매 신청 채권자: 주택도시보증공사 (강제경매, 채권액 200,000,000원)

소유권 이전: 박현호, 이한평 (이후 소유권 변동 있음)

기타 권리: 주택임차권 (이현수, 말소 예정)

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 김

전입일자: 2025-02-04

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인: 엄

전입일자: 2022-06-30

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인: 이 (주택도시보증공사)

전입일자: 2021-06-15

확정일자: 2021-06-15

보증금: 200,000,000원

배당신고일자: 2023-07-24

대항력: 없음

비고: HUG(주택도시보증공사)가 임차권 승계 후 경매를 신청한 것으로 보입니다.

3.3. 매각 조건

본 물건은 임차인 이현수의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이 조건이 명확히 이행되는지 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 및 잠재력

본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 인근에 상업 시설이 일부 분포하고 있습니다. 생활 편의시설 이용은 용이한 편이며, 지역 내 소형 주거 공간에 대한 꾸준한 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 수요 및 개발 가능성

역세권 인근 지역으로 직주근접 수요가 존재할 수 있습니다. 다만, 대규모 개발 계획이 명시적으로 보이지 않아, 현 상태의 주거 기능 유지 및 점진적인 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육, 교통, 편의 시설

* 교육: 서울신정초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

* 교통: 지하철 5호선 까치산역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

* 편의 시설: 인근 편의점, 마트 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 시설 (혐오 시설 유무)

주변에 공원(까치산근린공원 등)이 있어 쾌적한 환경을 조성합니다. 현재 본 물건 소재지 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. (다만, 대규모 개발 사업 추진에 따라 향후 시설 변경 가능성은 항상 존재합니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

* 대항력 있는 임차인 김 및 엄 의 경우, 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 이는 일반적이지 않으므로 실제 보증금 액수 및 인수 여부를 철저히 확인해야 합니다. 만약 보증금이 존재하고 인수해야 한다면 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. HUG 인수 조건 관련 위험

* 주택도시보증공사(이현수)와 관련된 보증금 200,000,000원에 대해, 매수인이 잔액에 대한 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이 조건이 불이행될 경우, 인수 부담이 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 기타 규제 관련 위험

* 해당 지역은 공항 관련 보호지구, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철역 및 학교와 인접하여 입지적 강점을 가지고 있습니다. 권리분석상 말소기준권리보다 선순위의 권리는 없으나, 대항력 있는 두 명의 임차인(김 , 엄 )에 대한 보증금 0원이라는 특이사항과 주택도시보증공사 관련 매각 조건의 명확한 이행 여부가 중요한 검토 포인트입니다. 이러한 불확실성을 감안할 때, 철저한 현장 조사와 권리관계 확인을 통해 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 서울 시내 소형 주거용 부동산으로 실거주 또는 임대 수익 목적 투자가 가능합니다.

* 지하철역(까치산역) 도보 접근성으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 시장 가격 대비 감정가 수준을 면밀히 비교 분석하여 합리적인 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 임차인 관련 리스크가 명확하게 해소된다면 안정적인 자산으로 활용 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 206,000,000원

최근 매매 사례 분석 결과, 유사한 조건(2019년식, 4층, 19.98㎡)의 물건이 216,000,000원에 거래되었습니다. 본 건의 감정가는 206,000,000원으로, 비교적 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인들의 보증금 0원이라는 비정상적인 상황과 HUG 관련 매각 조건의 이행 여부에 따라 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있는 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

따라서, 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

보수적 접근 시: 190,000,000원 ~ 200,000,000원

적극적 접근 시: 200,000,000원 ~ 215,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.