나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52033 [1] 서울특별시 마포구 망원동 414-10 동원파크빌 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권익 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 마포구 망원동 소재 "망원1동 주민센터" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택, 다세대주택, 아파트, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 망원역(지하철 6호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물내 제3층 제302호로, 외벽 : 돌붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 대체로 정방형의 토지로 다세대주택, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측, 북측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-03-25)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 중점경관관리구역(2016-11-24)((한강변) 서울특별시 공고 제2016-2272호), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52033 (1)

소재지: 서울특별시 마포구 망원동 414-10 동원파크빌 3층302호

건물명: 동원파크빌

용도: 다세대주택

감정가: 397,000,000원

토지면적: 27.96㎡ (약 8.46평)

토지지분: 27.96㎡ (약 8.46평)

건물면적: 47.90㎡ (약 14.49평)

건물지분: 47.9㎡ (약 14.49평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2008년

총 층수: 5층

해당 층: 3층

1.1. 입지조건

입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 마포구 망원동 소재 "망원1동 주민센터" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택, 다세대주택, 아파트, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 망원역(지하철 6호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

* 도로상태: 본건 남측, 북측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(한강변), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25. 대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 및 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31. 용도: 아파트 한정)입니다.

1.2. 권리분석

권리분석

* 말소기준권리: 수원세무서장의 압류 (2021년 2월 2일).

* 등기부채권 총액: 363,693,707원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(송종원)

보증금: 315,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-12-07

확정일자: 2020-11-17

배당신고일자: 2022-12-26

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경. 집합건물 등기부상 을1 권리로 주택임차권 등기되었으나 말소 예정입니다.

* 임차인: 이만기

보증금: 3,000,000원

차임: 600,000원

전입일자: 2023-04-14

확정일자: 2025-06-11

배당신고일자: 2025-12-17

대항력: 없음

비고:.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

1.3. 상권분석

상권분석

* 주변 환경: 다가구주택, 다세대주택, 아파트, 소규모 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례 (2026년 7월 기준):

- "행복한집": 2008년 건축, 42.64㎡, 3층, 290,000,000원. 본건과 건축년도 및 층수가 유사하나 면적이 작습니다.

- "에덴빌라(432-26)": 1997년 건축, 61.84㎡, 1층, 447,000,000원. 건축년도가 오래되었고 면적이 큽니다.

- "노블캐슬": 2016년 건축, 42.63㎡, 3층, 378,000,000원. 본건과 건축년도는 차이가 있으나 면적 및 층수가 유사하며, 가장 최근의 비교 가능한 시세입니다.

* 종합: 본건(2008년 건축, 47.90㎡, 3층)의 감정가는 397,000,000원입니다. 유사 면적 및 층수의 "노블캐슬"이 378,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 감정가는 현 시세와 유사하거나 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

생활정보

* 편의시설: "망원1동 주민센터"가 인근에 위치하며, 망원역 및 버스정류장 등 대중교통 이용이 편리합니다. 주위 지역에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 임차인 관련 조건: 주택도시보증공사(HUG)가 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각되지만, 임차인들의 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

* 토지거래허가구역: 본 물건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지(일부 조건) 및 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지(아파트 한정) 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

* 도로 폭: 본건에 접한 도로 폭이 약 3미터 내외로 차량 통행에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

본건은 서울 마포구 망원동에 위치한 다세대주택으로, 망원역 인근의 편리한 교통망과 주거 환경을 갖추고 있습니다. 권리분석상 인수할 임차인의 보증금은 없으며, HUG 관련 특이사항은 매각 조건으로 정리되어 있어 법적 권리 관계는 명확한 편입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 좁은 도로 폭은 향후 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 6호선 망원역 이용이 편리하여 투자 가치가 높습니다.

* 마포구 망원동: 마포구라는 선호 지역에 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자의 권리 행사에 유리합니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

감정가: 397,000,000원

최근 시세 분석 결과, 유사 조건의 물건들이 290,000,000원에서 378,000,000원 사이에서 거래된 것으로 나타났습니다. 본건의 감정가는 397,000,000원으로, 최근 거래된 유사 물건 대비 다소 높은 수준일 수 있습니다. 따라서, 현 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 인수할 보증금이 없다는 점을 감안할 때, 시세와 감정가를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가 범위: 370,000,000원 ~ 395,000,000원

1.9. 주변 환경 분석 (혐오시설 포함)

주변 환경 분석 (혐오시설 포함)

주변 지도 검색 결과, 본건 소재지 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 주거 및 상업 지역으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.