나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52013 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 4층405호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한강 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "은평구청" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 관공서, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 "녹번역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 지상 12층 건물내 제4층 제405호로서, (사용승인일 : 2006.01.20) 외벽 : 외장용 석재붙임 마감등, 창호 : 샷시창호 마감임.

이용상태

교육연구 및 복지시설(노인복지시설)(으)로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기시설, 주차시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로 교육연구 및 복지시설(노인복지시설), 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남동측 및 남서측으로 너비 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하),도로(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역 (대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역 (허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52013 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 4층 405호

* 건물명: 시니어캐슬 클라시온

* 용도: 교육연구 및 복지시설(노인복지시설), 제2종근린생활시설

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평지붕

* 사용승인일: 2006년 01월 20일

* 건물 총 층수: 지하 4층, 지상 12층

* 본건 호수: 4층 405호

* 총 세대수: 137세대

* 건물 면적 (전용면적): 45.87㎡ (약 13.87평)

* 토지 면적 (대지권 지분): 16.35㎡ (약 4.94평)

* 감정가: 808,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 안OOOOOOOOOO (안양지구축산업협동조합으로 추정)

1.2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "은평구청" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 관공서, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 인근에 녹번동 근린공원이 있어 쾌적한 환경을 조성합니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 지하철 3호선 "녹번역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 08월 29일 접수된 안양지구축산업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (본건은 토지/건물 일괄매각이며, 등기부등본 상 모든 권리는 말소 예정입니다.)

* 총 등기부채권액: 604,800,000원

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. (현황조사서 상 일부 임차인이 있으나, 대항력 여부 및 보증금/차임 미상으로 인한 추가 확인 필요).

* 특이사항: 본건은 경매 신청 채권자(안양지구축산업협동조합) 외 다수의 근저당 및 가압류가 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리이므로 모두 소멸될 예정입니다.

1.4. 상권분석

* 주변 시설: 은평구청 등 관공서가 인근에 위치하며, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있습니다. 북측의 녹번동 근린공원은 단지의 쾌적성을 높여줍니다.

* 잠재적 상권: 노인복지시설로 이용 중이며, 제2종근린생활시설 용도로도 활용 가능합니다. 주변 편의시설 및 주거 밀집지역으로 안정적인 수요층 확보가 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 은평구청이 있으며, 주거 및 상업 지역이므로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 의료시설: 자동차로 약 10분 거리에 가톨릭대학교 은평성모병원, 청구성심병원 등 종합병원이 있어 의료 접근성이 양호합니다.

* 교육/복지시설: 본건은 노인복지시설로 이용 중이며, 교육연구시설 용도도 포함합니다.

* 녹지: 단지 북측으로 녹번동 근린공원이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상자에 한해 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31. 기간 내 아파트 용도 등). (투자가 또는 매수 시 관련 규정 확인 필수)

* 토지 이용계획 및 제한:

* 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 가축사육제한구역

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

* 과밀억제권역

* 상기 용도지역 제한사항과 건물 층수(12층) 간의 해석이 필요할 수 있습니다.

* 다수의 경공매 물건: 해당 건물 내 다수의 경공매 물건이 진행 중이라는 정보가 있어, 추가적인 낙찰 여부에 따른 명도 관련 변동성이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 녹번동의 역세권에 위치한 노인복지시설/근린생활시설로, 은평구청 및 공원이 인접하여 생활 편의성과 쾌적성을 갖추고 있습니다. 다수의 권리가 설정되어 있으나 모두 말소 예정으로 권리관계는 명확한 편입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 용도지역 제한사항 등은 매수 시 유의해야 할 부분입니다. 또한, 동일 건물 내 경공매 물건이 다수 진행 중이라는 점은 시세 및 명도에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

1.8. 투자 포인트

* 도심 역세권 입지: 지하철 3호선 녹번역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 쾌적한 주거 환경: 북측의 녹번동 근린공원이 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정으로, 인수 부담이 없습니다.

* 복합 용도 가능성: 노인복지시설 외 제2종근린생활시설로도 활용 가능하여 다양한 수익 창출이 기대됩니다.

* 낮은 감정가 대비 시세: 일부 검색 자료에서는 본 물건과 유사한 건물의 경매 진행 시 감정가 대비 높은 할인율이 적용된 사례가 있어, 시세 대비 저평가 가능성을 시사합니다.

1.9. 예상 입찰가

본건은 감정가 808,000,000원으로 제시되었습니다. 인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 일반적인 경매 시장 상황 및 본건의 특수성을 감안하여 낙찰가율을 70~80% 수준으로 가정 시, 약 5억 6천 5백만 원 ~ 6억 4천 6백만 원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 실제 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.