나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51996 [1] 서울특별시 은평구 진관동 1 은평뉴타운 상림마을 617동 2층206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하정감정 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 은평구 진관동 소재 "서울진관초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 학교 등이 소재하는 주거지대입니다.

교통상황

대상물건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브및경량철골경사지붕 11층건 중 제2층 제206호로서, (사용승인일 : 2008.05.14) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 하이샷시 이중창호 등입니다.

이용상태

아파트로 이용중이며, 후첨 "내부구조도" 참조 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 지역난방설비, 승강기 및 주차장 등 구비된 것으로 추정됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지내 도로가 단지 남동측 진관4로와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역((최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역((최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임))<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(47m위탁지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 재정비촉진지구(2023-11-28)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상입니다. - 대상물건은 기준시점 현재 등기사항전부증명서상 대지권 미등기 상태이나 거래관행상 건물부분과 그 대지사용권이 일체로 거래되는 바 본 평가에서는 추후 적정 대지 지분이 이전, 취득될 것을 전제로 하여 적정 대지지분을 구분건물에 포함하여 일괄 평가하였으므로 경매 진행시 참고 바랍니다.

물건 비고

대지권 미등기이나 포함하여 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51996 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 진관동 1, 은평뉴타운 상림마을 617동 2층206호

용도: 아파트

감정가: 788,000,000 원

토지면적: 21,400.80㎡ (약 6,473.77 평)

건물면적: 84.79㎡ (약 25.65 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (중OOOOO)

특이사항: 대지권미등기, 토지거래허가구역, 재정비촉진지구, 대항력있는임차인

주의사항: 대지권 미등기이나 건물과 일체로 포함하여 매각

1.1. 입지조건

* 주변환경: 대상 물건은 서울특별시 은평구 진관동 소재 "서울진관초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 학교 등이 소재하는 주거지대입니다.

* 교통상황: 대상 물건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 근저당 (중소기업은행, 2019.07.19. 접수, 84,000,000원)

* 소멸주의: 말소기준권리보다 선순위인 권리들은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 인수되는 권리:

* 주택임차권 (안영기): 보증금 460,000,000원, 전입일자 2018.10.01, 확정일자 2019.07.15. 대항력 있음. (등기부상 말소: 인수)

* 권리분석 요약: 임차인 안영기 씨는 대항력이 있으며, 보증금 460,000,000원 중 배당 절차에서 전액 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 할 수 있습니다. (임차인 성명: 안 , 이름 전체 마스킹 처리)

1.3. 상권분석

* 대상 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 상업시설 및 생활 편의시설이 분포되어 있는 주거 밀집 지역입니다.

* 단지 내 도로망이 외부 간선도로인 진관4로와 연계되어 있어 차량을 이용한 외부 접근성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 상태:

* 건축 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트평스라브 및 경량철골경사지붕 11층 건물 중 제2층 제206호.

* 사용승인일: 2008년 05월 14일.

* 외부 마감: 몰탈위 페인팅 마감 등.

* 내부 설비: 위생 및 급배수 설비, 지역난방 설비, 승강기 및 주차장 등 구비된 것으로 추정됩니다.

* 아파트 단지 정보 (은평뉴타운 상림마을 6단지):

* 주소: 서울특별시 은평구 진관동 1.

* 총 동수: 7개 동 (본건 617동).

* 총 세대수: 379세대.

* 주차 대수: 총 61대 (지상 12대, 지하 13대, 기타 36대 추정).

* 최고층: 14층 (본건 해당 층: 2층).

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등.

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 건물에 대한 소유권 등기는 존재하나, 해당 건물이 속한 토지에 대한 대지권 등기가 아직 이루어지지 않은 상태입니다. 단, 본 건은 건물과 토지 사용권을 일괄하여 매각 처리합니다.

* 토지거래허가구역: 해당 물건은 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 동안 토지거래 계약 시 관련 법규에 따른 허가를 받아야 할 수 있습니다. (외국인, 특정 목적의 개인 등 거래 대상자에 따라 확인 필요)

* 재정비촉진지구: 향후 지역 개발 계획이 수립될 수 있으나, 현재로서는 단기적인 매각 결과에 직접적인 영향을 미치지 않을 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 460,000,000원의 임차인이 존재하며, 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 매수인이 그 잔액을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 총 실질 투자 비용 증가로 이어집니다.

* 토지 이용 제한:

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역: 주변 지역에 폐기물 매립시설 설치가 제한되는 구역입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구의 신축급 아파트로, 교육 및 주거 환경 측면에서 일정 수준 이상의 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 대지권 미등기, 토지거래허가구역 지정, 그리고 무엇보다 4억 6천만원에 달하는 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 매수 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다. 임차인과의 명도 협상 또는 보증금 인수 시나리오에 대한 철저한 분석이 필수적이며, 이는 실질적인 투자 비용과 최종 수익률에 결정적인 영향을 미칠 것입니다. 대지권 미등기 부분은 포함 매각 처리되나, 향후 대지권 확보 과정에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 기본적인 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 확보된 주거지입니다.

* 동일 면적의 최근 실거래가(2026년 6월 13일, 790,000,000원)와 비교 시, 감정가는 유사한 수준으로 시장 가치를 반영하고 있습니다.

* 본 물건의 가장 큰 투자 매력은 대항력 있는 임차인의 존재를 통해, 철저한 권리 분석과 명도 전략 수립 시 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 잠재력입니다.

* 재정비촉진지구 지정으로 인한 장기적인 도시 개발 계획 수혜 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 유사 면적(84.79㎡) 실거래가: 790,000,000원 (2026.06.13. 거래)

* 감정가: 788,000,000원

* 주요 리스크: 대항력 있는 임차인 보증금 460,000,000원 인수 가능성.

이 물건은 4억 6천만원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수라는 상당한 부담을 안고 있습니다. 만약 입찰가가 높게 결정되고 임차인의 보증금 전액을 인수해야 하는 상황이 발생한다면, 총 지출 비용이 최근 실거래가를 초과하여 투자 손실로 이어질 위험이 있습니다. 따라서 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시장 상황과 물건의 리스크를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 보수적으로 510,000,000원에서 550,000,000원 사이로 제안합니다.

예를 들어, 입찰가를 530,000,000원으로 산정할 경우, 임차인 보증금 460,000,000원을 인수하게 되면 총 실질 투자 비용은 990,000,000원이 됩니다. 이는 동일 면적의 최근 실거래가(790,000,000원)보다 현저히 높은 금액이므로, 입찰 참여 시에는 반드시 임차인 보증금 관련 사항을 재확인하고, 예상 총 지출 비용이 시장 가치 대비 충분한 수익을 확보할 수 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.